Kung ang iyong layunin ay upang mabawasan ang iyong buwanang mga pagbabayad sa mortgage o upang mabayaran nang maaga ang iyong utang sa mortgage, maraming mga diskarte ang maaaring mailapat upang matulungan ka na ipatupad ang iyong plano sa pananalapi. Habang ang karamihan sa mga may-ari ng bahay ay may kamalayan sa mga benepisyo at potensyal na mga pitfalls ng refinancing, ang isang hindi kilalang opsyon na magagamit sa ilang mga nagpapautang ng mortgage ay pinahiram ng pautang o muling pag-amortization.
TINGNAN: Iskedyul ng Amortization
Ano ang Utang na Recasting?
Karaniwang nangangailangan ng pagbabayad ng pautang na magbayad ka ng isang malaking halaga patungo sa pangunahing balanse sa iyong utang.
Habang ang pagbabayad ng labis na pera sa iyong punong balanse ay nagbibigay-daan sa iyo upang mabayaran ang iyong mortgage nang mas maaga, ang dagdag na benepisyo ng pag-recess ng pautang ay ang iyong buwanang pagbabayad ay kinakalkula upang maipakita ang bagong balanse. Halimbawa, ang isang borrower na may isang 15-taon, $ 270, 000 na nakapirming rate ng utang sa bahay sa 4.25% na nag-urong sa utang pagkatapos ng isang taon, na may $ 75, 000 pagbabayad patungo sa punong-guro, ay mababawasan ang buwanang pagbabayad mula sa $ 2, 032 hanggang $ 1, 322. Nang hindi binabawi ang utang, ang mortgage ay gagantihan nang mas mabilis, ngunit ang buwanang punong-guro at mga pagbabayad ng interes ay mananatiling pareho.
Para sa mga nangungutang na hindi maaaring magbayad muli dahil sa mga isyu sa kredito o mababang equity ng bahay, ang isang recast ng pautang ay maaaring maging isang mahusay na pagpipilian dahil hindi ka nag-a-apply para sa isang bagong pautang. Ang iyong rate ng interes at ang iyong termino ng pautang ay mananatiling pareho. Ang pagkakaiba lamang sa iyong buwanang pagbabayad. Ang isang muling pagbabayad ng pautang, sapagkat ito ay hindi isang refinance at hindi nangangailangan ng aplikasyon sa pautang at pagsasara ng mga gastos ay makabuluhang mas mura kaysa sa refinancing. Kadalasang nagkakahalaga ng mga bayad sa refinancing ng halos 2 hanggang 3% ng halaga ng pautang.
Mga kadahilanan na Bumalik ng Isang Pautang
Ang pangunahing kadahilanan na pinipili ng mga nangungutang na mag-uli sa isang pautang ay upang mabawasan ang kanilang buwanang pagbabayad. Ang ilang mga nagpapahiram ay nagpapatuloy na gumawa ng kanilang mga nakaraang pagbabayad sa mortgage at sa gayon ay bayaran ang kanilang utang sa bahay kahit na mas mabilis. Ang iba ay gumagamit ng karagdagang cash flow upang mamuhunan, magbayad ng iba pang utang o makatipid para sa iba pang mga layunin.
Ang isa pang oras ng pag-recess ng pautang ay maaaring maging mahalaga ay kapag bumili ka ng isang bagong bahay bago naibenta ang iyong kasalukuyang tahanan. Kung maaari kang maging karapat-dapat para sa pagpapautang sa iyong bagong tahanan habang nagbabayad pa rin para sa iyong nakaraang tahanan habang nasa merkado ito, maaari kang gumawa ng muling pagbabayad sa pautang sa mga nalikom matapos ang iyong nakaraang bahay na nagbebenta. Gayunpaman, ang karamihan sa mga nagpapahiram ay hindi pinapayagan ang isang muling pagdaan hanggang sa hindi bababa sa 90 araw ng mga pagbabayad ng utang na ginawa.
Mayroong ilang mga kawalan sa isang pautang na pinabalik. Una, kakailanganin kang gumawa ng isang pambayad na bayad, at iminumungkahi ng ilang mga tagaplano sa pananalapi na may mas mahusay na paggamit para sa cash kaysa magbayad ng balanse sa iyong mortgage. Kung kulang ka ng isang emergency na account sa pag-save, may utang sa credit card o na-underfund ang iyong pag-iimpok sa pagretiro, maaari kang mas mahusay na gumamit ng cash para sa mga layuning iyon.
Ay Hindi Bawasan ang Iyong rate ng interes
Ang isa pang kawalan, depende sa iyong mga term sa pagpapautang, ay na ang isang muling pagbabayad ay hindi mabawasan ang iyong rate ng interes. Kapag ang mga rate ng mortgage ay mababa, maaari kang maging mas mahusay sa pag-refinancing, kahit na may mga gastos sa pagsasara. Ang ilang mga nangungutang ay pinipili muna ang pagpipinansya, pagkatapos ay muling susuriin sa loob ng isang taon o mas kaunti upang mai-ani ang mga pakinabang ng parehong mga pagpipilian sa pananalapi.
Kung ang iyong layunin ay upang mabayaran ang iyong pautang nang mas mabilis, maaari mo ring piliin na magbayad nang labis sa punong-guro bawat buwan, gumawa ng mga pagbabayad sa bi-lingguhan o pagbabayad ng dagdag na bayad bawat taon upang mabawasan ang halagang babayaran mo sa interes ang buhay ng utang at upang mabayaran ang balanse nang buong mas mabilis.
Ang ilan sa mga nagpapahiram ay makakakita na ang isang recast ng pautang ay hindi isang pagpipilian. Karaniwan, ang pagtalima lamang ng mga pautang na maginoo ng Fannie Mae o Freddie Mac ay karapat-dapat. Ang mga pautang ng FHA at VA ay hindi maaaring mabago muli. Sa ilang mga kaso, ang mga pautang sa jumbo ay maaaring maibalik, ngunit ang desisyon ay nakasalalay sa indibidwal na pautang at sa iyong tagapagpahiram. Ang iyong pautang ay dapat na nasa mabuting kalagayan. Gayundin, kung ang iyong pautang ay naibenta sa isang mamumuhunan, ang mamumuhunan ay dapat sumang-ayon sa isang recast ng pautang kasama ang iyong tagapagbigay ng utang.
Ang Bottom Line
Bago ka magpasya na mag-aplay para sa recast ng pautang, siguraduhing ihambing ang mga benepisyo sa pinansiyal na paggawa ng mga dagdag na pagbabayad sa mortgage nang paunti-unti, muling muling pagsasaayos o muling pagsunud-sunod upang makita kung aling pagpipilian o kumbinasyon ng mga pagpipilian ang makakatugon sa iyong mga kagyat na pangangailangan ng daloy ng pera at ang iyong pangmatagalang mga layunin sa pananalapi.
