Ano ang Paraan ng Repeat-Sales?
Ang pamamaraan ng paulit-ulit na benta ay isang paraan ng pagkalkula ng mga pagbabago sa presyo ng benta ng parehong piraso ng real estate sa loob ng mga tiyak na timeframes.
Ginagamit ng mga analyst ng merkado sa pabahay ang medyo simpleng pamamaraan na ito upang matantya ang mga pagbabago sa mga presyo ng bahay sa mga panahon na umaabot mula buwan hanggang taon. Ang iba't ibang mga index ng presyo ng pabahay ay pinagtibay ang pamamaraan ng pag-ulit-benta upang magbigay ng impormasyon tungkol sa merkado ng real estate sa mga homebuyer at mga nagbebenta, mamumuhunan ng pag-aari, at mga nagtatrabaho sa industriya ng pinansya sa pabahay at pabahay.
Mga Key Takeaways
- Ang pamamaraan ng paulit-ulit na benta ay nagtatasa kung paano nagbabago ang mga pagpapahalaga sa bahay sa paglipas ng panahon sa pamamagitan ng pagtuon sa iba't ibang mga presyo ng pagbebenta ng parehong piraso ng real estate.Various index ng presyo ng pabahay na pinagtibay ang pamamaraan ng paulit-ulit na benta upang maalis ang problema ng pag-accounting para sa mga pagkakaiba sa presyo sa mga tahanan kasama iba't ibang mga katangian.Ang pamamaraan ng paulit-ulit na benta ay walang mga bahid, paghihigpit ng data sa mga bahay na naibenta nang higit sa dalawang beses sa panahon ng halimbawang at tinatanaw ang katotohanan na ang parehong pag-aari ay maaaring magbago sa paglipas ng panahon.
Pag-unawa sa Repeat-Sales Paraan
Ang merkado ng pabahay ay itinuturing na isa sa nangungunang mga tagapagpahiwatig ng ekonomiya ng Estados Unidos. Ang kalagayan ng merkado ng pabahay at pangkalahatang ekonomiya ay magkasama sa maraming paraan. Kapag tumaas ang mga presyo sa real estate, ang mga may-ari ng bahay ay lumalaki ang tiwala at madalas na pinakawalan ang kanilang mga kurot ng pitaka, na nag-uudyok sa pagtaas ng paggasta sa mga mamimili. Ang mga nag-develop ay dinisenyo ng mga palatandaan ng pagtaas ng demand, pagpapalakas ng gross domestic product (GDP) sa pamamagitan ng pamumuhunan nang higit sa mga bagong lupain, materyales, at trabaho upang makabuo ng mga bagong bahay.
Ang mga indeks ng presyo sa pabahay ay tungkulin sa mahalagang at nakakalito na trabaho sa pagtatasa ng mga uso sa real estate. Ang karamihan sa kanila ay naghahangad na makamit ito sa pamamagitan ng pagsubaybay sa mga pagpapahalaga sa isang tiyak na rehiyon sa isang tiyak na tagal ng panahon. Sa kasamaang palad, ang ilan sa mga kalkulasyon na ginagamit ng mga index na ito ay maaaring magresulta sa isang hindi tumpak na larawan ng mga trend ng presyo ng pabahay.
Kasama sa flawed kalkulasyon ang pagpili ng mga random na halimbawa ng mga bahay upang subaybayan. Ang mga pag-aari na ito ay maaaring hindi ibebenta o ang kanilang mga istraktura at uri ay maaaring magkakaiba. Ang isang indeks na sinusubaybayan ang presyo ng bahay sa panggitna sa isang tiyak na lugar — tulad ng National Association of Realtors (NAR) Median Index o ang Census Bureau Median Index — ay hindi makikilala ang mga pagbabago sa istruktura ng mga bahay kumpara sa labas ng mga kadahilanan sa pamilihan na maaaring makaapekto sa presyo.
Ang pamamaraan ng paulit-ulit na benta ay pumasok sa eksena upang malampasan ang mga isyung ito sa istruktura. Ito ay nilikha upang subaybayan ang pagbabago sa presyo ng real estate sa pagitan ng isang kasalukuyang pagbebenta at anumang nakaraang pagbebenta, na tumutulong upang matiyak na tulad ay inihambing sa tulad.
Mga Pakinabang at Kakulangan ng Pamamaraan sa Repeat-Sales
Ang mga pamamaraan ng pag-ulit-benta ay kinakalkula ang mga pagbabago sa mga presyo ng bahay batay sa mga benta ng parehong pag-aari, sa gayon pag-iwas sa problema sa pagsubok sa pag-account para sa mga pagkakaiba sa presyo sa mga bahay na may iba't ibang mga katangian. Nag-aalok din ang mga pamamaraan ng pag-ulit-benta ng isang mas tumpak na alternatibo sa pagtatasa ng regression o sa pagkalkula ng average na presyo ng benta sa pamamagitan ng heograpiyang lugar.
Ang konsepto ng pamamaraan ng paulit-ulit na benta ay unang ipinakilala nina Martin Bailey, Richard Muth, at Hugh Nourse noong 1963, at pagkatapos ay binago nina Karl Case at Robert Shiller sa huling bahagi ng 1980s.
Ang paraan ng paulit-ulit na benta ay hindi nangangahulugang walang kamali-mali. Ang isa sa mga pangunahing kahinaan nito ay hindi ito account para sa mga bahay na ibinebenta nang isang beses lamang sa naiulat na tagal ng oras.
Ang isa pa ay ang isang pag-aari na ibinebenta nang dalawang magkakaibang mga oras sa panahon ng isang halimbawang panahon ay maaaring hindi magkapareho. Ang parehong tahanan ay maaaring magkaroon ng makabuluhang pagkasira sa kondisyon o sumailalim sa malalaking pagkukumpuni, na nakakaapekto sa pagiging maihahambing nito.
Mga halimbawa ng Pamamaraan sa Ulang-Pagbebenta
Marahil ang pinaka kilalang index ng pabahay na umaasa sa pamamaraan ng paulit-ulit na benta ay ang S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Sinusukat ng Case-Shiller Index ang mga pagbabago sa halaga ng pamilihan ng tirahan ng US sa pamamagitan ng pagsubaybay sa presyo ng pagbili at muling pagbili ng halaga ng mga pamilya na nag-iisa na sumailalim sa isang minimum na dalawang transaksyon sa sandata.
Ang index ay hindi kadahilanan sa mga bagong konstruksiyon, condo, at co-ops at hindi rin nagbubukod ng mga transaksyon sa non-arm, tulad ng mga benta sa bahay sa pagitan ng mga miyembro ng pamilya sa mga presyo sa ibaba.
Ang iba pang mga index na gumagamit ng pamamaraan ng paulit-ulit na benta ay kasama ang buwanang Pederal na Pagpepresyo ng Bahay ng Housing Finance Agency (FHFA), na batay sa datos ni Fannie Mae at Freddie Mac sa mga presyo ng pagbebenta ng bahay ng pamilya at mga pagpipino sa refinance, at Unang Amerikano Ang LoanPerformance Home Price Index ng CoreLogic, na sumasaklaw sa isang mas malawak na lugar ng heograpiya kaysa sa mga index ng Case-Shiller o FHFA. Ang pangunahing indeks ng presyo ng bahay sa Canada, ang National Composite House Price Index, ay gumagamit din ng pamamaraan ng pag-ulit-benta.
Ang mga index tulad ng mga karaniwang pag-uulat ng mga pagbabago sa mga presyo ng bahay mula sa nakaraang buwan, quarter, at taon. Ang pagtaas ng mga presyo sa bahay ay nagpapahiwatig ng pagtaas ng demand, habang ang pagbawas ng mga presyo ay nagpapahiwatig ng pagbawas ng demand.
