Ano ang Isang Tiwala na Gawa?
Ang isang gawa ng tiwala, na kilala rin bilang isang gawa ng pagtitiwala, ay isang dokumento na ginagamit minsan sa mga transaksyon sa real estate sa US Ito ay isang dokumento na nagsisimula sa pag-play kapag ang isang partido ay kumuha ng pautang mula sa ibang partido upang bumili ng isang ari-arian. Ang pinagkakatiwalaang gawa ay kumakatawan sa isang kasunduan sa pagitan ng borrower at isang tagapagpahiram na magkaroon ng pag-aari na pinagkakatiwalaan ng isang neutral at independiyenteng third party hanggang sa mabayaran ang utang.
Bagaman ang mga gawa ng tiwala ay hindi gaanong karaniwan kaysa sa dati, ang ilang 20 estado ay ipinag-uutos pa rin ang paggamit ng isa, sa halip na isang mortgage, kapag ang pananalapi ay kasangkot sa pagbili ng real estate.
Ang mga gawa sa pagtitiwala ay karaniwang ginagamit sa Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia, at West Virginia. Ang ilang mga estado, tulad ng Kentucky, Maryland, at South Dakota, ay pinahihintulutan ang paggamit ng parehong mga gawa ng pinagkakatiwalaan at pagkakasangla.
Key Takeaway
- Sa pinansiyal na mga transaksyon sa real estate, ang mga gawa ng tiwala ay naglilipat ng ligal na titulo ng isang ari-arian sa isang ikatlong partido, tulad ng isang bangko, escrow o pamagat ng kumpanya, upang i-hold hanggang sa maipabalik ng borrower ang kanyang utang sa nagpapahiram.Ang mga gawa na gawa ay ginagamit sa lugar ng mga utang sa ilang mga estado.Ang pag-ani sa mga gawa ng tiwala ay maaaring magbigay ng isang mataas na ani stream ng kita.
Paano gumagana ang isang Trust Deed
Sa isang transaksyon sa real estate - ang pagbili ng isang bahay, sabihin — isang tagapagpahiram ay nagbibigay ng pera sa nangungutang kapalit ng isa o higit pang mga tala sa pangako na naka-link sa isang gawa sa pagtitiwala. Ang paglipat na ito ay naglilipat ng ligal na titulo sa tunay na pag-aari sa isang walang kinikilingan na tagapangasiwa, karaniwang isang pamagat na kumpanya, kumpanya ng escrow, o bangko, na may hawak na collateral para sa mga tala sa pangako - seguridad para sa utang. Ang pantay-pantay na pamagat - ang karapatan na makakuha ng buong pagmamay-ari - ay nananatili sa nangutang, tulad ng buong paggamit at responsibilidad para sa pag-aari.
Ang estado ng mga bagay na ito ay nagpapatuloy sa buong panahon ng pagbabayad ng pautang. Ang tagapangasiwa ay humahawak ng ligal na pamagat hanggang mabayaran ng nanghihiram nang buo ang utang, kung saan ang titulo sa pag-aari ay nagiging mga nagpapahiram. Kung ang nagbabayad ng borrower sa utang, ang tagapangasiwa ay kukuha ng kontrol sa ari-arian.
Tiwala sa gawa kumpara sa Pautang
Ang mga gawa sa pagtitiwala at mga pagpapautang ay parehong ginagamit sa mga bangko at pribadong pautang para sa paglikha ng mga utang sa real estate, at pareho ang karaniwang naitala bilang utang sa county kung saan matatagpuan ang pag-aari.
Gayunpaman, ang isang mortgage ay nagsasangkot ng dalawang partido: isang borrower (o mortgagor) at isang tagapagpahiram (o mortgagee). Sa kaibahan, ang isang gawa ng tiwala ay nagsasangkot ng tatlong mga partido: isang borrower (o tagapaniwala), isang tagapagpahiram (o beneficiary), at ang tagapangasiwa. Ang nagtitiwala ay nagtataglay ng pamagat sa lien para sa benepisyo ng nagpapahiram; kung sakaling ang default ng borrower, sisimulan at kumpletuhin ang proseso ng foreclosure sa kahilingan ng nagpapahiram.
Taliwas sa tanyag na paggamit, ang isang mortgage ay hindi technically isang pautang upang bumili ng isang ari-arian; ito ay isang kasunduan na nangangako ng pag-aari bilang collateral para sa utang.
Mga Pagtataya at Mga Gawa sa Tiwala
Ang mga pagkilos sa mortgage at tiwala ay may iba't ibang mga proseso ng foreclosure. Ang panghuhula ng panghuhusga ay isang proseso na pinamamahalaan ng korte na ipinatupad kapag ang nagpapahiram ay nag-file ng demanda laban sa borrower para sa pag-default sa isang mortgage. Ang proseso ay napapanahon at mahal. Gayundin, kung ang subasta ng foreclosed-ari-arian ay hindi nagdadala ng sapat na pera upang mabayaran ang tala ng pangako, ang tagapagpahiram ay maaaring mag-file ng isang paghatol sa kakulangan laban sa nangungutang, pagsasaayos para sa balanse. Gayunpaman, kahit na nabili ang pag-aari, may karapatan ang nanghihiram: Maaaring mabayaran niya ang tagapagpahiram sa loob ng isang takdang oras at makuha ang titulo ng pag-aari.
Sa kaibahan, ang isang pinagkakatiwalaang gawa ay nagpapahintulot sa tagapagpahiram na magsimula ng isang mas mabilis at hindi gaanong murang panghuhula na walang hudisyal na panghuhula, pagtawid sa sistema ng korte at pagsunod sa mga pamamaraan na nakabalangkas sa tiwala ng batas at batas ng estado. Kung ang borrower ay hindi gumawa ng kasalukuyang utang, ang ari-arian ay inilalagay para sa auction sa pamamagitan ng pagbebenta ng isang tagapangasiwa. Ang pamagat ay naglilipat mula sa tagapangasiwa tungo sa bagong may-ari sa pamamagitan ng gawa ng tagapangasiwa matapos ang pagbebenta. Kapag walang mga bidder sa pagbebenta ng trustee, ang ari-arian ay sumasalamin sa nagpapahiram sa pamamagitan ng isang gawa ng isang tagapangasiwa. Kapag nabili ang pag-aari, ang borrower ay walang karapatan sa pagtubos.
Bukod dito, ang isang tagapangasiwa ay may responsibilidad na magbayad ng mga nalikom mula sa pagbebenta hanggang sa nanghihiram at nagpapahiram pagkatapos na maipagtapos ang pagbebenta. Babayaran ng tagapangasiwa sa nagpapahiram ang halaga na naiwan sa utang at babayaran ang nangutang sa anumang bagay na higit sa halagang iyon, sa gayon pinapayagan ang tagapagpahiram na bilhin ang ari-arian.
Mga kalamangan at kahinaan ng pamumuhunan sa mga gawa sa tiwala
Ang mga namumuhunan na naghahanap ng mga makatas na ani ay minsan bumabaling sa sektor ng real estate - partikular, mga gawa ng tiwala.
Sa pagtitiwala sa gawaing pamumuhunan, ang mamumuhunan ay nagpapahiram ng pera sa isang developer na nagtatrabaho sa isang proyekto sa real estate. Ang pangalan ng namumuhunan ay napapatuloy sa gawa ng pagtitiwala, bilang tagapagpahiram. Ang namumuhunan ay nangongolekta ng interes sa kanyang utang; kapag natapos ang proyekto ang kanyang punong-guro ay ibabalik sa kanya nang buo. Karaniwang pinapagana ng isang trust deed broker ang deal.
Mga kalamangan
-
Mataas na stream ng kita
-
Pag-iba-iba ng portfolio
Cons
-
Pagkawalang-saysay
-
Walang pagpapahalaga sa kapital
Anong uri ng developer ang pumapasok sa pag-aayos na ito? Ang mga bangko ay madalas na nag-aatubili na magpahiram sa ilang mga uri ng pag-unlad, tulad ng mga mid-size na komersyal na proyekto — napakaliit para sa mga malalaking nagpapahiram, na napakalaki para sa mga maliliit — o mga nag-develop na may mga hindi magandang track record o sobrang utang. Ang maingat na nagpapahiram ay maaari ring gumalaw nang dahan-dahan para sa mga tagabuo laban sa isang masikip na deadline para sa pagsisimula o pagkumpleto ng isang proyekto.
Kaya ang mga developer na ito ay madalas na sa isang piraso ng langutngot. Para sa mga kadahilanang ito, ang mga mapagkakatiwalaang gawa sa mga namumuhunan ay maaaring madalas na asahan ang mga rate ng mataas na interes sa kanilang pera. Maaari silang mag-ani ng mga benepisyo ng pag-iba-ibahin sa ibang klase ng pag-aari, nang hindi kinakailangang maging mga dalubhasa sa konstruksyon o pamamahala ng real estate: Ito ay isang puhunan na pasibo.
Ang pagtitiwala sa gawa ng pamumuhunan ay may ilang mga panganib at kawalan. Hindi tulad ng mga stock, ang mga pamumuhunan sa real estate ay hindi likido, nangangahulugang hindi maaaring makuha ng mga namumuhunan ang kanilang pera kung hinihingi. Gayundin, maaasahan ng mga namumuhunan lamang ang interes na bumubuo ng pautang, na may hindi karagdagang pag-apruba ng kapital. Ang mga namumuhunan na partido ay maaaring samantalahin ang anumang ligal na pagkakaiba-iba sa gawa ng pagtitiwala, na nagiging sanhi ng magastos na ligal na entanglement na maaaring mapanganib ang pamumuhunan. Ang karaniwang mamumuhunan na may kaunting karanasan ay maaaring magkaroon ng kahirapan, dahil ang isang tiyak na hanay ng kadalubhasaan ay kinakailangan upang makahanap ng mapagkakatiwalaan at mapagkakatiwalaang mga developer, proyekto, at mga broker.
Real-World na halimbawa ng isang Tiwala na gawa
Halimbawa, ang isang maikling form na dokumento ng Deed of Trust na ginamit sa Austin County, Texas, ay sumasakop sa mga kinakailangan para sa karamihan sa mga nagpapahiram. Ang form ay nagsisimula sa isang kahulugan ng mga term, at mga puwang para sa borrower, tagapagpahiram, at tiwala upang punan ang kanilang mga pangalan. Ang halagang hiniram at ang address ng pag-aari ay dapat ding punan.
Matapos ang seksyong ito, ang dokumento ay nagpapatuloy upang tukuyin ang paglilipat ng mga karapatan sa mga pag-aari at pantay na mga tipan kasama ang:
- Mga detalye tungkol sa pagbabayad ng punong-guro at interesEscrow pondoLiensProperty seguro at pagpapanatili ng istrakturaPag-aayos ng istraktura — ang pagtatakda ng borrower ay dapat tumagal ng paninirahan sa loob ng 60 araw
Kasama rin sa form ang mga hindi magkakaparehong tipan, na tumutukoy sa default o paglabag sa alinman sa mga termino ng kasunduan. Mayroon ding isang pagtutukoy na ang pautang na tinalakay ng dokumento ay hindi isang home equity loan - iyon ay, isang bagay na tatanggap ng borrower mula sa pera - ang pautang ay para sa pagbili ng ari-arian.
Ang Deed of Trust ay nagtatapos sa isang puwang para sa pirma ng borrower, na dapat nilang gawin sa pagkakaroon ng isang notaryo at dalawang saksi, na nag-sign din.
