Ang ilang mga nagpapautang ng mortgage ay may dalawang bagay lamang sa isip: "Magkano ang magagawa ko?" at "Ano ang magiging buwanang pagbabayad ko?" Pinapalaki nila ang kanilang pananalapi sa utang sa mortgage at gumagamit ng isang interest-only o negatibong mortgage amortization upang mabawasan ang kanilang buwanang pagbabayad. Pagkatapos, umaasa sila sa pagpapahalaga sa presyo ng bahay upang mag-eclipse ang mga panganib na nauugnay sa isang palagi o pagtaas ng balanse ng mortgage.
Sa maraming mga kaso, kung ang mga may-ari ng bahay na ito ay sapat na mapalad upang makaipon ng ilang equity sa kanilang mga tahanan, pinalalaki nila muli ang kanilang pananalapi sa pamamagitan ng isang pautang sa equity-home o mga cash-out refinances at pagkatapos ay gamitin ang mga kita upang makagawa ng karagdagang mga pagbili, magbayad ng utang sa consumer. o gumawa ng karagdagang pamumuhunan. Panganib ang tunog? Ito ay., ipapakita namin sa iyo kung paano tiyakin na mayroon kang isang mortgage na maaari mong kayang bayaran at upang mabuo ang equity sa pamamagitan ng mabilis na pagbabayad nito.
Paggawa ng Mortgage Math Idagdag
Ang bawat mortgage ay may iskedyul ng amortization. Ang isang iskedyul ng pag-amortisasyon ay isang talahanayan na inilalabas ang bawat naka-iskedyul na pagbabayad ng utang sa isang pagkakasunud-sunod na pagkakasunud-sunod na nagsisimula sa unang pagbabayad at nagtatapos sa panghuling pagbabayad. (Upang sa mga pag-amortizations, tingnan ang Pag-unawa sa Istraktura ng Pagbabayad ng Mortgage at Gumawa ng Desisyon sa Mortgage na Batay sa Panganib .)
Sa iskedyul ng amortisasyon, ang bawat pagbabayad ay nasira sa pagbabayad ng interes at isang pangunahing pagbabayad. Maaga sa iskedyul ng pag-amortisasyon, isang malaking porsyento ng kabuuang bayad ay interes, at isang maliit na porsyento ng kabuuang kabayaran ang pangunahing. Habang binabayaran mo ang iyong utang, ang halaga na inilalaan sa interes ay bumababa at ang halaga na inilalaan sa pagtaas ng punong-guro.
Ang pagkalkula ng amortization ay pinaka madaling maintindihan sa pamamagitan ng paghiwa nito sa tatlong bahagi:
Bahagi 1 - Hanay 5: Kabuuang Buwanang Pagbabayad
Ang pagkalkula ng kabuuang buwanang pagbabayad ay ipinapakita ng formula sa ibaba.
A = 1− (1 + i) −nPi kung saan: Isang = pana-panahong halaga ng pagbabayadP = ang natitirang punong balanse ng mortgage = pana-panahon na rate ng interes
Bahagi 2 - Hanay 6: Pansamantalang Interes
Karapatang magpalathala © 2017 Investopedia.com
Larawan 1
Ang pagkalkula ng pana-panahong interes na sisingilin ay kinakalkula tulad ng ipinakita sa ibaba:
Ang pana-panahong rate ng interes (Haligi 3) x ang natitirang punong balanse (Hanay 4)
Tandaan: Ang rate ng interes na ipinakita sa Hanay 3 ay isang taunang rate ng interes. Dapat itong hatiin ng 12 (buwan) upang makarating sa pana-panahong rate ng interes.
Bahagi 3 - Hanay 7: Pangunahing Pagbabayad
Ang pagkalkula ng pana-panahong punong pagbabayad ay ipinapakita ng pormula sa ibaba.
Ang kabuuang bayad (Haligi 5) - ang pana-panahong pagbabayad ng interes (Hanay 6)
Karapatang magpalathala © 2017 Investopedia.com
Figure 2
Ipinapakita ng Figure 2 ang isang iskedyul ng amortization para sa isang 30-taong 8% na nakapirming rate na mortgage. Para sa kapakanan ng espasyo, ipinapakita lamang ang unang lima at huling limang buwan.
Ang iskedyul ng amortization ay nagpapakita kung paano ang pagbabayad ng karagdagang $ 300 bawat buwan patungo sa pangunahing balanse ng parehong mortgage na ipinakita sa Figure 1 ay paikliin ang buhay ng mortgage sa tungkol sa 21 taon at 10 buwan (262 kabuuang buwan kumpara sa 360), at bawasan ang kabuuang halaga ng interes na binayaran sa buhay ng mortgage sa pamamagitan ng $ 209, 948.
Tulad ng nakikita mo, ang pangunahing balanse ng mortgage ay bumabawas ng higit sa labis na $ 300 na itinapon mo sa bawat buwan. Makakatipid ka ng mas maraming pera sa pamamagitan ng pagputol ng mga buwan na interes na sinisingil sa natitirang termino.
Halimbawa, kung ang isang labis na $ 300 ay binabayaran bawat buwan sa loob ng 24 na buwan sa simula ng isang 30-taong pautang, ang labis na halaga kung saan ang punong balanse ay nabawasan kaysa sa $ 7, 200 (o $ 300 x 24). Ang aktwal na halaga na nai-save sa pamamagitan ng pagbabayad ng karagdagang $ 300 bawat buwan sa pagtatapos ng ikalawang taon ay $ 7, 430.42. Nai-save mo ang iyong sarili $ 200 sa unang dalawang taon ng iyong pagpapautang - at ang mga benepisyo ay nadagdagan lamang habang nag-tambalan sila sa buhay ng mortgage!
Ito ay dahil kapag ang labis na $ 300 ay inilalapat patungo sa pangunahing balanse ng mortgage bawat buwan, isang higit na porsyento ng nakatakdang bayad sa mortgage ay inilalapat sa punong balanse ng mortgage sa mga susunod na buwan. (Alamin ang higit pa tungkol sa mga pagbabayad ng mortgage sa aming Tutorial sa Mga Pangunahing Kaalaman sa Mortgage .)
Ang Tunay na Mga Pakinabang ng Paggawa ng Pinabilis na Pagbabayad ng Mortgage
Ang tunay na mga pakinabang ng paggawa ng pinabilis na pagbabayad ay sinusukat sa pamamagitan ng pagkalkula kung ano ang nai-save kumpara sa kung ano ang ibinigay. Halimbawa, sa halip na gumawa ng dagdag na $ 300 bawat buwan na pagbabayad patungo sa mortgage na ipinakita sa itaas, ang $ 300 ay maaaring magamit upang gumawa ng iba pa. Ito ay tinatawag na pagtatasa ng halaga ng benepisyo.
Sabihin nating ang consumer na may mortgage na ipinakita sa mga iskedyul ng amortization sa itaas ay sinusubukan na magpasya kung gagawin ang $ 300 bawat buwan na pabilis na pagbabayad ng mortgage. Isinasaalang-alang ng mamimili ang tatlong mga pagpipilian tulad ng ipinakita sa ibaba. Para sa bawat pagpipilian, kalkulahin namin ang mga gastos kumpara sa mga benepisyo, o kung ano ang mai-save kumpara sa kung ano ang ibinigay. (Alang-alang sa halimbawang ito, isasaalang-alang namin na ang pag-agaw ng anumang equity sa bahay sa pamamagitan ng pautang sa equity ng bahay ay hindi isang pagpipilian. Aalisin din natin ang pagbabawas ng buwis sa interes ng mortgage, na maaaring baguhin ang mga numero bahagya.)
Ang tatlong mga pagpipilian sa may-ari ng bahay ay kasama ang:
- Pagkuha ng isang $ 14, 000 limang taong limang pautang sa mamimili sa rate ng interes na 10% upang bumili ng isang bangka.Pagbabayad ng isang $ 12, 000 credit card debt na nagdadala ng isang 15% taunang rate (pinagsama araw-araw).Pag-aani sa stock market.
Pagpipilian 1: Pagbili ng isang bangka
Ang pagpapasyang bumili ng isang bangka ay parehong bagay ng kasiyahan at ekonomiya. Ang isang bangka - tulad ng maraming iba pang mga "laruan" - ay isang pag-aalis ng asset. Ang pagdaragdag ng utang sa sambahayan upang bumili ng hindi gaanong katuwiran, ang pagbabawas ng asset ay nagdaragdag ng peligro sa sheet ng balanse ng sambahayan. Ang consumer na ito ay kailangang timbangin ang utility (kasiyahan) na nakuha mula sa pagmamay-ari ng isang bangka kumpara sa totoong ekonomiya ng pagpapasya.
Maaari naming makalkula na ang isang $ 14, 000 pautang para sa bangka sa isang rate ng interes ng 10% at isang limang taong term ay magkakaroon ng buwanang pagbabayad ng $ 297.46.
