Ang mga rate ng interes ay mababa pa rin, ngunit hindi nila inaasahan na manatili roon nang matagal. Dapat mo bang muling pagbawi bago huli na? Hindi kinakailangan. Narito ang apat na mga kadahilanan kung bakit maaaring maging isang masamang ideya ang muling pagsansay.
TUTORIAL: Paggalugad ng Mga Pamumuhunan sa Real Estate
1. Ang tagal ng break-even ay masyadong mahaba.
Ang panahon ng break-even ay ang bilang ng mga buwan na aabutin sa iyo upang mabawi ang mga gastos sa pagsasara ng isang bagong pautang. Upang makalkula ang iyong panahon ng breakeven, kailangan mong malaman kung magkano ang mga gastos sa pagsasara sa iyong bagong pautang at kung ano ang magiging bagong rate ng interes. Dapat kang makakuha ng isang pagtatantya ng mga figure na ito mula sa isang tagapagpahiram.
Walang magic number na kumakatawan sa isang katanggap-tanggap na break-even period - depende ito sa kung gaano katagal mong balak na manatili sa bahay at kung gaano ka katiyakang tungkol sa prediksyon na iyon. (Alamin kung paano matukoy kung ang refinancing ay ilalagay ka sa unahan o higit pa sa likod. Para sa higit pa, tingnan kung Paano Naapektuhan ng Mortgage Refinancing ang Iyong Net Worth. )
2. Ang mga pangmatagalang gastos ay masyadong mataas.
Ang muling pagsulong upang mabawasan ang iyong buwanang pagbabayad ay mahusay - maliban kung masaktan ka nito sa katagalan. Kung maraming taon ka sa isang 30-taong mortgage, nagbayad ka ng maraming interes ngunit hindi gaanong punong-guro. Ang muling pagsasaayos sa isang 15-taong pautang ay maaaring dagdagan ang iyong buwanang pagbabayad, marahil sa isang antas na hindi mo kayang bayaran. Kung muli kang magsisimula sa isang bagong 30-taong mortgage, nagsisimula ka sa halos lahat ng punong-guro tulad ng mayroon ka sa simula ng iyong kasalukuyang mortgage. Habang ang iyong bagong rate ng interes ay bababa, babayaran mo ito nang 30 taon. Kaya ang iyong pangmatagalang pag-iimpok ay maaaring hindi gaanong mahalaga o ang utang ay maaaring gastos sa iyo sa katagalan.
Kung ang pagbaba ng iyong buwanang pagbabayad ay nangangahulugang pagkakaiba sa pagitan ng pananatiling kasalukuyang sa isang bago, mas mababang pagbabayad at pag-default sa isang kasalukuyang, mas mataas na pagbabayad, maaari mong mahahanap ang katanggap-tanggap na katanggap-tanggap na katotohanan na ito. Ngunit kung makakaya mo ang iyong kasalukuyang pagbabayad ng mortgage, maaari mo na ngayon. (Para sa mga nauugnay na pagbabasa, tingnan ang mga Mortgage: The ABCs Of Refinancing. )
3. Kailangan mong lumipat sa isang ARM upang makabuluhang babaan ang iyong rate.
Sabihin nating mayroon ka nang mababang rate ng interes: 5% sa isang 30-taong nakapirming rate na mortgage. Kung muling pinasulit mo sa isa pang 30-taong naayos sa 4.5%, ang buwanang pagtitipid ay hindi magiging malaking maliban kung mayroon kang isang pautang nang maraming beses na mas malaki kaysa sa pambansang average.
Ang pagkuha ng isang adjustable-rate mortgage (ARM) ay maaaring magmukhang isang mahusay na ideya. Ang mga ARM ay may pinakamababang rate ng interes na magagamit: Ang mga Quicken Loan ay nag-aanunsyo ng mga rate na mababa sa 2.75%, halimbawa. Napakababa ng mga na-advertise na rate na maaaring mabaliw na huwag samantalahin ang mga ito, lalo na kung pinaplano mong ilipat sa pamamagitan ng oras na muling mag-reset ang ARM. Tiyak na mababawi ang merkado ng pabahay sa loob ng lima o pitong taon at makakapagbenta ka, di ba?
Ang bagay ay, ang mga rate ay napakababa ngayon (sa paligid ng 4.5% para sa isang 30-taon, naayos na rate ng mortgage) sa pamamagitan ng parehong makasaysayang at ganap na pamantayan na hindi nila malamang na maging mas mababa sa hinaharap. Kaya marahil ay haharapin mo ang makabuluhang mas mataas na mga pagbabayad ng interes kapag ang ARM ay na-reset, kung magagawa mong muling pagbigyan ang iyong paraan sa labas ng isang ARM, o kung ang mga pagbabayad ng interes kung namamahala ka upang magbenta at bumili ng ibang bahay.
Kung mayroon kang isang mababang nakapirming rate ng interes at pinamamahalaan mo ang iyong mga pagbabayad, baka gusto mong dumikit sa siguradong bagay. Ang isang adjustable-rate na mortgage ay karaniwang mas riskier kaysa sa isang nakapirming rate na mortgage. Maaaring magbayad ito at makatipid ka ng libu-libong dolyar - o maaari itong magtapos sa paggastos sa iyo ng libu-libong dolyar o kahit na pilitin ka sa iyong tahanan. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang This ARM Has Teeth. )
TUTORIAL: Paggalugad ng Mga Pamumuhunan sa Real Estate
4. Hindi mo kayang bayaran ang mga gastos sa pagsasara.
Wala talagang anumang bagay tulad ng isang refinance na walang gastos. Maaari mong bayaran ang mga gastos sa pagsasara mula sa bulsa o magbabayad ka ng mas mataas na rate ng interes. Sa ilang mga kaso, pinapayagan mong i-roll ang mga gastos sa pagsasara sa iyong pautang, ngunit pagkatapos ay nagbabayad ka ng interes sa kanila hangga't mayroon kang utang na iyon.
Maaari ka bang gumastos ng maraming libong dolyar ngayon sa pagsasara ng mga gastos, o kailangan mo ang pera para sa iba pa? Kung titingnan mo ang isang walang bayad na refinance, ang refinance ay sulit pa rin ba sa mas mataas na rate ng interes? Kung tinitingnan mo ang pag-ikot ng mga gastos sa pagsasara sa iyong pautang, isaalang-alang na ang $ 6, 000 sa 4.5% na interes para sa 30 taon ay nagkakahalaga sa iyo ng humigit-kumulang na $ 5, 000 na labis sa katagalan kumpara sa pagbabayad lamang ng pera sa labas ng bulsa. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang Ang Tunay na Ekonomiya Ng Refinancing A Mortgage. )
Ang Bottom Line
Ang nag-iisang tao na maaaring magpasya kung ito ay isang magandang oras upang muling pagbawi ay ikaw - at kung nais mo ng isang propesyonal na opinyon, mas malamang na makakuha ka ng isang walang pinapaniganang sagot mula sa isang tagapayo sa pinansiyal na batay sa bayad kaysa sa isang taong nais na ibenta ka isang pautang. Ang mga detalye ng iyong indibidwal na sitwasyon, hindi ang merkado, ay dapat na ang pinakamalaking kadahilanan ng pagtukoy sa kung pipiliin mo ang pagpipino. (Para sa nauugnay na pagbabasa, tingnan ang Watch Out Para sa "Junk" na Pautang sa Pautang. )
