Ano ang isang Add-On Factor?
Ang add-on factor ay ang porsyento ng puwang na magagamit na puwang ng isang gusali na idinagdag sa inuupahang puwang ng bawat nangungupahan upang matukoy ang kanilang kabuuang upa.
Mga Key Takeaways
- Ang add-on factor ay ang porsyento ng puwang na magagamit na puwang ng isang gusali na idinagdag sa inuupahang puwang ng bawat nangungupahan upang matukoy ang kanilang kabuuang upa. Ang add-on factor ay gumaganap ng isang mahalagang papel sa pagtatakda ng mga rate ng pag-upa, lalo na sa komersyal na real estate. upang maunawaan kung ano ang uri ng panginoong maylupa bilang magagamit (add-on factor) kumpara sa hindi magagamit (pagkawala ng kadahilanan) square footage.
Pag-unawa sa Add-On Factor
Ang add-on factor ay ang dami ng magagamit na square paa sa isang komersyal na pag-aari na hinati sa bilang ng mga rentable square feet. Ang resulta ng pagkalkula na ito ay magiging isa kung magkapareho ang dalawang numero, ngunit palaging mas mababa ito kaysa sa isa dahil ang ilang parisukat na footage sa isang gusali ay hindi marerentahan. Ang hindi rentable square footage na may kasamang puwang, na itinalaga bilang karaniwang lugar, na ibinahagi sa iba pang mga nangungupahan. Sa isang gusali na sadyang dinisenyo na may malaking halaga ng puwang na nakatuon sa mga nakabahaging lugar, ang pagkalkula ng add-on factor ay tumutulong sa mga komersyal na panginoong maylupa at nangungupahan na makipag-ayos ng isang patas na kasunduan sa pag-upa.
Ang add-on factor ay gumaganap ng isang mahalagang papel sa pagtatakda ng mga rate ng pag-upa. Sa komersyal na real estate, ang gastos sa pag-upa ay kinakalkula batay sa rentable area na may isang add-on factor na naka-tackle para sa paggamit ng mga karaniwang puwang. Halimbawa, ang isang 20, 000 parisukat na gusali ng paa ay maaaring mayroong 2, 000 square feet ng karaniwang puwang, kasama na ang mga foyer at iba pa, na maaaring magamit ng mga nangungupahan. Upang maayos na presyo ang karaniwang puwang na ito sa pag-upa, kalkulahin ng may-ari ng lupa ang add-on factor na gagamitin sa isang nangungupahan.
Sa kasong ito, ang kadahilanan ng add-on ay karaniwang paggamit ng espasyo ng 2, 000 square feet na hinati ng gross rentable space na 18, 000 (20, 000 minus ang 2, 000 square feet sa karaniwang espasyo)
Add-on Factor = 2, 000 SqFt ÷ 18, 000 SqFt = 11.11%
Kaya kung ang isang nangungupahan ay nagpaupa sa 1, 000 square feet, tatalakayin ng may-ari ng lupa ang 11.11% bilang add-on factor at singilin ang nangungupahan para sa 1, 111.11 parisukat na paa upang masakop ang bahagi ng nangungupahan ng paggamit ng puwang at pag-aalaga nito.
Add-On Factor at Loss Factor
Ang add-on factor ay madalas na nakakulong sa pagkawala ng kadahilanan. Ang pagkawala ng kadahilanan ay ang hindi magagamit na square footage na hinati sa rentable square footage. Ang square footage na kasangkot sa pagkawala factor ay may kasamang mga istrukturang sangkap tulad ng mga interior wall, mga pole ng suporta, at mga maintenance room na hindi maaaring magamit ng mga nangungupahan. Minsan, ang kadahilanan ng pagkawala ay inuri bilang add-on factor, kung bakit ang mga nangungupahan ay kailangang maunawaan kung ano ang pag-uuri ng panginoong maylupa bilang kapaki-pakinabang laban sa hindi magagamit na square footage. Kung ang hindi magagamit na square footage ay kinakalkula sa add-on factor, kung gayon nangangahulugan ito na para sa parehong halaga ng magagamit na puwang, ang isang gusali na may mas mababang add-on factor ay magastos sa nangungupahan nang mas mababa kaysa sa isang gusali na may mas mataas na karagdagan sa kadahilanan. Gayunpaman, kung ang isang gusali ay idinisenyo na may pagtuon sa mga nakabahaging lugar, kung gayon ang isang mas mataas na kadahilanan ng add-on ay hindi negatibo, sa kondisyon na isang bagay ang mga halagang nangungupahan.
Ang mga potensyal na nangungupahan ay madalas na gumagamit ng add-on factor upang matulungan silang ihambing ang mga pagpapaupa at matukoy kung aling pag-upa ang pinakamahusay na halaga. Bagaman ang add-on factor ay mahalaga at kapaki-pakinabang sa kahulugan na ito, mahalaga lamang na linawin kung ano ang ginagamit upang makalkula ang bilang upang matiyak na ikaw ay naghahambing ng mga mansanas sa mansanas.
