Ano ang Mga Naayos na Pondo Mula sa Mga Operasyon?
Ang mga inayos na pondo mula sa mga operasyon (AFFO) ay tumutukoy sa panukalang pangkalakal sa pagganap ng pinansiyal na ginamit sa pagsusuri ng mga mapagkakatiwalaang pamumuhunan sa real estate (REITs). Ang AFFO ng isang REIT, kahit na napapailalim sa iba't ibang mga pamamaraan ng pagkalkula, sa pangkalahatan ay katumbas ng mga pondo ng tiwala mula sa mga operasyon (FFO) na may mga pagsasaayos na ginawa para sa paulit-ulit na mga paggasta ng kapital na ginamit upang mapanatili ang kalidad ng pinagbabatayan na mga pag-aari ng REIT. Ang pagkalkula ay tumatagal sa pagsasaayos sa GAAP na tuwid na lining ng upa, gastos sa pagpapaupa, at iba pang materyal na mga kadahilanan.
Pag-unawa sa Inayos na Mga Pondo Mula sa Mga Operasyon
Hindi alintana kung paano pinipili ng mga propesyonal sa industriya na makalkula ang mga nababagay na pondo mula sa mga operasyon (AFFO), itinuturing na isang mas tumpak na sukatan ng tira cash flow para sa mga shareholders kaysa sa simpleng FFO dahil isinasaalang-alang ang pagtaas ng upa at karagdagang mga gastos na natamo ng REIT. Nagbibigay ito para sa isang mas tumpak na numero ng batayan kapag tinantya ang kasalukuyang mga halaga at isang mas mahusay na tagahula ng kakayahan sa hinaharap ng REIT na magbayad ng mga dibidendo. Ito ay isang panukalang hindi GAAP.
Kinakalkula ang Naayos na Mga Pondo Mula sa Mga Operasyon
Bago makalkula ang AFFO, dapat munang matukoy ng isang analyst ang pondo ng REIT mula sa mga operasyon (FFO). Sinusukat ng FFO ang daloy ng cash mula sa isang tinukoy na listahan ng mga aktibidad. Sinasalamin ng FFO ang epekto mula sa aktibidad ng pag-upa at pagkuha ng REIT, pati na rin ang mga gastos sa interes. Isinasaalang-alang ng FFO ang netong kita ng REIT kasama na ang pag-amortization at pamumura, ngunit hindi nito ibinubukod ang mga nakuha ng kapital mula sa mga benta ng pag-aari. Ang mga kadahilanan na hindi nakasama ay ang mga ito ay ang mga ito sa isang kaganapan sa oras at sa pangkalahatan ay hindi magkaroon ng pang-matagalang epekto sa potensyal na kita sa hinaharap ng REIT.
Ang pormula para sa FFO ay:
FFO = netong kita + amortisasyon + pagbabawas - ang mga kita sa kapital mula sa mga benta ng pag-aari
Kapag natukoy ang FFO, maaaring makalkula ang AFFO. Ang pormula para sa AFFO ay:
Ang AFFO = pagtaas ng renta ng FFO - mga gastos sa kapital - mga halaga ng pagpapanatili ng regular
Halimbawa ng isang pagkalkula ng AFFO
Bilang halimbawa ng pagkalkula ng AFFO, ipalagay ang sumusunod: ang isang REIT ay mayroong $ 2 milyon sa netong kita sa huling panahon ng pag-uulat. Sa panahong iyon, nakakuha ito ng $ 400, 000 mula sa pagbebenta ng isa sa mga pag-aari nito at nawala ang $ 100, 000 mula sa pagbebenta ng isa pa. Iniulat nito ang $ 35, 000 ng amortization at $ 50, 000 ng pagkalugi. Sa panahon, ang pagtaas ng upa sa net ay $ 40, 000; Ang mga gastos sa kapital ay $ 75, 000 at ang regular na pagpapanatili ay nagkakahalaga ng $ 30, 000.
Dahil sa impormasyong ito ang FFO ay maaaring kalkulahin bilang:
FFO = $ 2, 000, 000 + $ 35, 000 + $ 50, 000 - ($ 400, 000 - $ 100, 000) = $ 1, 785, 000
Mula rito, ang AFFO ay kinakalkula bilang:
AFFO = FFO + $ 40, 000 - $ 75, 000 - $ 30, 000 = $ 1, 785, 000 - $ 65, 000 = $ 1, 720, 000
