Kapag tumaas ang rate ng interes, tumatakbo ang mga namumuhunan - at para sa anumang mabuting pag-aari na mahahanap nila. Ang mga alternatibong pamumuhunan tulad ng mga mapagkakatiwalaang pamumuhunan sa real estate (REIT) ay maaaring maging isang mahusay na pagpipilian, hindi bababa sa ayon sa makasaysayang data. Tingnan natin kung paano ginanap ang mga REIT sa mga panahon na may mataas at mababang rate ng interes.
Isang Mabilis na REIT Recap
Ang REIT ay isang pampublikong traded na seguridad na namumuhunan sa real estate sa pamamagitan ng pag-aari o pag-utang, at ang presyo ay nagbabago sa mga pangunahing palitan tulad ng mga stock. Bilang isang resulta, ang mga REIT ay nag-aalok ng mataas na antas ng pagkatubig (isang bihirang kalidad kapag nakikitungo sa real estate). Ang mga tiwala ay madalas na dalubhasa sa mga tukoy na uri ng pag-aari, tulad ng mga apartment ng tirahan, komersyal na mga gusali, mga bodega o pasilidad sa hotel. Magagamit din ang mga REIT sa mga variant ng rehiyon, na nakatuon sa real estate sa mga tiyak na bansa / rehiyon tulad ng US, Europe, China o Japan. (Para sa higit pa, tingnan ang: 5 Mga Uri ng Mga REIT At Paano Upang Mamuhunan Sa Mga Ito .)
Nag-aalok ang mga REIT ng maraming mga benepisyo, kabilang ang pag-iiba-iba, ang nabanggit na pagkatubig, isang maliit na halaga ng pamumuhunan, at mga benepisyo sa buwis (depende sa mga lokal na batas). (Tingnan ang pamumuhunan sa mga REIT para sa mas malaking paliwanag.)
Nagbabalik ang REIT vs. Mga rate ng interes
Ang isang ulat mula sa REIT.com ay nagpapakita ng isang mababang antas ng ugnayan (kung paano lumipat ang dalawang security na may kaugnayan sa bawat isa) sa pagitan ng mga REIT at stock market. Ang parehong ulat ay nagpapakita ng katulad na mababang antas ng ugnayan sa pagitan ng mga REIT at mga magbubunga ng bono.
(Ang isang naka-trim na talahanayan ay nasa ibaba kasama ang pag-ugnay ng ugnayan ng REITs-bond.)
Ang isang katulad na paghahambing sa kasaysayan sa pagitan ng pagbabalik mula sa isang tanyag na REIT index at 10-taong rate ng interes ng bono ay nagpapahiwatig ng isang kabaligtaran na relasyon. Pinaplano namin ang taunang pagbabalik ng tanyag na FTSE NAREIT All REITs Index laban sa mga rate ng interes ng 10-taon
Treasury bond:
Tulad ng maliwanag mula sa tsart sa itaas na sumasaklaw sa 45 taon, ang tumataas na mga rate ng interes ay lumilitaw na masama para sa pagbabalik ng REIT at kabaligtaran. Sa panahon ng mataas na rate ng rate ng interes ng 1980-1985, ang mga pagbabalik mula sa REIT ay mas mababa, habang sila ay bumaril pagkatapos ng 2008 nang ang mga rate ng interes ay tumama sa mga record ng lows.
Gayunpaman, may iba pang mga kadahilanan at iba pang detalyadong mga obserbasyon na dapat isaalang-alang, na maaaring magpahiwatig ng positibong pagbabalik para sa mga pamumuhunan ng REIT kahit na sa panahon ng mataas na rate ng interes. Mag-drill down sa mga tiyak na tagal ng oras kung ang mga rate ng interes ay mataas at kawili-wiling mga obserbasyon na lumitaw:
Mula noong 1981, ang mga rate ng interes ay nasa isang pababang kalakaran; mayroong ilang mga sporadic spike sa mga pansamantalang taon, ngunit sa pangkalahatan ito ay isang pare-pareho na pagtanggi (bagaman, noong Oktubre 2018, nagsimula na silang sumakit muli).para sa mga rate ng interes. Sa bawat pagdaan ng limang- o 10-taong panahon, ang isang mas mababang saklaw ng mga rate ng interes ay itinuturing na "mataas."
- 1979-1984: Nakita ng panahong ito ang mga rate ng interes sa mataas na hanay ng 10% - 14%. Ang pagbabalik mula sa REIT ay nasa mataas na saklaw din ng 9% - 32%.1991-1997: Ang panahong ito ay nakakita ng isang bagong saklaw ng mataas na rate ng interes, na nag-iiba mula sa 6% - 8%. Ang pagbabalik mula sa REIT Index ay nasa saklaw ng 12% - 36%, maliban sa 1% sa panahon ng 1994.2000-2001: Ang susunod na mataas na saklaw ng interes ay sa panahon ng 2000-2001, kung ang mga rate ay umikot sa paligid ng 5.5%. Ang mga pagbabalik mula sa REIT ay mula 16% hanggang 26%.
Paano ang pamasahe ng mga rate ng REIT sa mga pansamantalang panahon ng mababang interes?
- 1973-1974: Ang mga rate ng interes ay medyo mababa, mula sa 6.9% hanggang 7.4% (kung ihahambing sa mataas na saklaw ng 10% hanggang 14% sa mga sumusunod na taon). Ang mga REIT ay ginawang masama sa taunang pagkalugi sa saklaw ng -42% hanggang -27%.1998-1999: Ang mga rate ng interes ay nasa saklaw ng 4% - 5.5%, at ang pagbabalik mula sa REIT ay negatibo pa rin sa tono ng -18% hanggang -6%.2007-2012: Habang ang mga rate ng interes ay unti-unting lumubog mula sa 4% hanggang sa mas mababa sa 2%, ang mga REIT ay kumita ng pare-parehong taunang pagkalugi sa saklaw ng -45% hanggang -5%, na may isang pagbubukod lamang ng positibong pagbabalik noong 2009.
Ang mga obserbasyong ito ay nagpapahiwatig na ang mga REIT ay maaaring hindi talaga magkaroon ng anumang pag-asa sa mga sitwasyon ng mga rate ng interes. Ang pagbabalik mula sa REIT pamumuhunan ay maaaring aktwal na mananatiling libre mula sa mga pagkakaiba-iba ng rate ng interes.
Mga Pakinabang ng REIT sa mga namumuhunan
Mayroong iba pang mga benepisyo ng mga REIT, na gumagawa ng mga ito ng isang mahusay na pagpipilian sa pamumuhunan kahit na sa mga mataas na panahon ng interes:
- Pagkakataon na Kita: Ang mga REIT ay itinuturing na mga security na batay sa ani. Habang maaari nilang pahalagahan ang presyo, ang isang malaking bahagi ng pagbabalik ng REIT ay mula sa mga dividends. Iwasan ang mga REIT na magbayad ng buwis sa corporate kung namamahagi sila ng hindi bababa sa 90% ng kanilang kita sa kanilang mga may hawak ng yunit. Ang tax break na ito ay nagreresulta sa isang regular na pamamahagi ng kita ng dividend sa REIT shareholders, at ang epektibong netong ani ay madalas na mas mataas kaysa sa mga mula sa mga bono (o stock), kahit na sa mga kaso ng mataas na rate ng interes. Global Diversification: Ang mga REIT ay nag-aalok ng pagkakalantad sa mga pandaigdigang merkado. Mula noong 1990s, ang UK, Singapore, Japan, Australia, Netherlands, South Africa at maraming iba pang mga bansa ay nagpapagana ng mga listahan ng REIT, na nagpapahintulot sa mga mamumuhunan na kumuha ng pagkakalantad sa mga merkado ng real estate ng mga dayuhang bansa. Halimbawa, kung ang lokal na merkado ng real estate sa mga tangke ng US dahil sa mga epekto ng mas mataas na rate ng interes, ang isang mamumuhunan sa US na may pagkakalantad sa merkado ng real estate sa Singapore ay maaaring makinabang kung may hawak siyang REIT sa Singapore real estate sa kanyang portfolio. Seksyon Tukoy na Sektor: Kung sakaling tumaas ang mga rate ng interes, hindi lahat ng mga sub-sektor sa loob ng real estate ay maaaring matindi nang napinsala. Halimbawa, ang mga upa sa tirahan ay maaaring magdusa, ngunit ang mga sentro ng pamimili sa mga pangunahing lokasyon ay maaaring hindi. Ang maingat na pag-aaral ng merkado ng real estate, ang mga epekto ng mga rate ng interes sa isang tiyak na sub-sektor, at sa mga tukoy na REIT batay sa pinagbabatayan na pag-aari ng pag-aari, ay maaaring gumawa ng pamumuhunan ng REIT kahit na ang epekto sa rate ng interes. (Para sa higit pa, tingnan ang: 3 Hotel REITs na Hindi Naipalabas ang Market at Residential, Healthcare And Office REITs .)
Ang Bottom Line
Matapos tingnan ang mga pattern ng correlation at data sa kasaysayan, lilitaw na ang pagbabalik mula sa REIT ay mananatiling independiyenteng mga panahon ng rate ng interes. Matapos ang maingat na pag-aaral at tamang pagpili ng mga sub-sektor ng real-estate at mga rehiyon ng heograpiya, maaaring isaalang-alang ng mga namumuhunan ang mga REIT na isang mahusay na kahalili sa tradisyunal na stock at mga bono, na lubos na sensitibo sa mga rate ng interes.
