Pagbili ng isang foreclosed na bahay

Talaan ng nilalaman

• Paano Makakahanap ng mga Foreclosed Homes
• Mga Yugto ng Foreclosure
• Bakit Ang Mga Foreclosed Homes Ay Mas Cheaper
• Mga panganib ng Pagbili ng mga Foreclosed Homes
• Pagbili ng isang Foreclosed Home
• Mga Pagpipilian sa Pananalapi
• Ang Bottom Line

Bago ang krisis sa mortgage ng 2008-2009, ang pagbili ng isang foreclosed na bahay ay isang mahirap na panukala. Ang mga real estate bargain-hunter ay kailangang sundin ang mga auction na inilagay sa mga korte o pag-ayos sa pamamagitan ng mga reams ng ligal na filings. Ngunit ang alon ng mga foreclosure na dinala ng subprime meltdown ay hindi lamang nadagdagan ang bilang ng mga magagamit na mga pag-aari, ngunit mas pinadali itong mahanap at makuha ang mga ito. Sa katunayan, sa ngayon ang proseso ay madalas na katulad sa paghahanap para sa anumang iba pang uri ng bahay. Ang mga foreclosed na bahay ay magagamit sa halos bawat merkado ng real estate sa buong bansa, na nagbibigay ng mga pagkakataon para sa mga may-ari ng bahay at mamumuhunan magkamukha.

pangunahing takeaways

• Hindi kailanman naging mas madaling maghanap ng foreclosed home for sale: Maraming mga online site na dalubhasa sa kanila. Mayroong ilang mga uri ng foreclosure, kabilang ang pre-foreclosure, maikling pagbebenta, pagbebenta ng sheriff, at pag-aari ng real estate.Ang malaking bentahe ng pagbili ng isang foreclosed na bahay ay ang mababang presyo.Disadvantages may kasamang posibleng masamang kalagayan ng isang bahay, ang haba ng proseso ng pagbili, at kumpetisyon mula sa mga propesyonal na flippers.Ang mga pagpipilian sa pagpopondo na inisyu ng pinansiyal na pamahalaan ay magagamit para sa mga foreclosed na mga tahanan.

Paano Makakahanap ng mga Foreclosed Homes

Ang isa ay maaaring makahanap ng mga foreclosed na mga katangian sa maraming mga listahan ng serbisyo (MLS) na mga periodical at website, sa pamamagitan ng mga online na paghahanap sa real estate, mga tanggapan ng bangko at mga site, at lokal na pahayagan. Sa mga lokal na serbisyo ng maramihang mga listahan, ang mga pag-aari na pinagtatala ay maaaring hindi mai-highlight bawat se; maaari lamang itong ipahiwatig sa paglalarawan ng pag-aari.

Ang isang mas direktang ruta ay ang maraming mga website na espesyalista ngayon sa mga bahay at mga pag-aari na nasa foreclosure, tulad ng Fannie Mae's HomePath.com at usa-foreclosure.com. Ang ilang mga institusyong pampinansyal, tulad ng Bank of America, ay nag-aalok din ng mga pahina na nakatuon sa pagtulong sa iyo na maghanap ng isang foreclosed na bahay.

Ang mga tagapagpahiram ay patuloy na nagbebenta ng kanilang nasamsam na mga ari-arian sa pamamagitan ng mga ahente ng real estate, kaya huwag mag-atubiling magtanong sa isang real estate broker o ahente para sa mga pagkakataon. Ang ilang mga kalamangan sa real estate kahit na dalubhasa sa mga katangian ng foreclosure.

Mga Bahay sa Iba't ibang Yugto ng Foreclosure

Mas partikular, ang paghahanap ng isang foreclosed na bahay ay nakasalalay kung saan eksaktong nasa proseso ng foreclosure: Ang mga katangian ay maaari pa ring pagmamay-ari ng orihinal na may-ari ng bahay (sa mga naunang yugto, sa kaso ng pre-foreclosure at maikling mga pag-aari ng pagbebenta), o sa pamamagitan ng isang entity tulad bilang isang bangko o pamahalaan (sa mga susunod).

Narito ang limang uri ng foreclosure, at diskarte sa pagbili.

1. Paunang Pagtataya

Ang isang ari-arian ay nasa pre-foreclosure matapos na ipagbigay-alam ng tagapagpahiram ng utang sa mga nangungutang na sila ay default, ngunit bago ibigay ang ari-arian para ibenta sa auction. Kung ang isang may-ari ng bahay ay maaaring magbenta ng ari-arian sa oras na ito, maaari nilang maiwasan ang mga paglilitis sa pagtataya at ang negatibong epekto nito sa kasaysayan ng kredito at mga hinaharap na prospect. Tulad nito, ang ilang mga may-ari ng bahay ay handa na makipag-ayos. Ang mga pre-foreclosure ay karaniwang nakalista sa mga gusali ng county at lungsod. Bilang karagdagan, maraming mga online na mapagkukunan, kabilang ang www.foreclosure.com, naglista ng mga katangian na nasa pre-foreclosure phase.

2. Maikling Pagbebenta

Ang mga maikling benta ay nangyayari kapag ang tagapagpahiram ay handa na tanggapin ang mas kaunti para sa pag-aari kaysa sa kung ano ang utang sa isang mortgage. Ang mga nanghihiram ay hindi kinakailangang maging nasa default ng mga pagbabayad ng utang para sa isang tagapagpahiram upang sumang-ayon sa isang maikling pagbebenta; gayunpaman, karaniwang kailangan nilang patunayan ang ilang uri ng kahirapan sa pananalapi, tulad ng pagkawala ng isang trabaho, na malamang na magreresulta sa default. Kadalasan ang tirahan na pinag-uusapan ay nasa ilalim ng tubig, nangangahulugang mas mababa ito kaysa sa natitirang balanse sa mortgage. Upang maging kwalipikado bilang isang maikling pagbebenta, dapat na sumang-ayon ang tagapagpahiram na "ibenta ang maikling ari-arian" sa pamamagitan ng pagtanggap ng mas mababa kaysa sa utang, at ang bahay ay dapat na nakalista para ibenta. Ang mga pag-aari na ito ay karaniwang na-advertise bilang maikling benta na "nakabinbing pag-apruba ng bangko."

Ang pagbili ng isang maikling ari-arian ng pagbebenta ay higit sa lahat tungkol sa isang tradisyonal na pagbili, ngunit ang wika sa mga kontrata ay magkakaiba, na tinukoy na ang mga termino ay napapailalim sa pag-apruba ng tagapagpapahintulot. Ang isang bangko ay maaaring tumagal ng ilang buwan upang tumugon sa isang maikling alok sa pagbebenta, kaya ang proseso ay maaaring tumagal nang malaki kaysa sa isang tradisyunal na pagbili. Maraming mga website ng real estate, kabilang ang mga indibidwal na kumpanya o mga serbisyo sa listahan, ang nag-aalok ng pagpipilian upang maghanap sa pamamagitan ng maikling katayuan sa pagbebenta.

3. Mga Auctions sa Pagbebenta ng Sheriff

Ang isang auction ng pagbebenta ng sheriff ay nangyayari pagkatapos na ipagbigay-alam sa nagpapahiram ang nanghihiram ng default at pinayagan ang isang panahon ng biyaya para makamit ang nanghihiram sa mga pagbabayad sa mortgage. Ang isang auction ay idinisenyo para sa tagapagpahiram upang mabilis na mabayaran para sa utang na sa default. Ang mga auction na ito ay madalas na nangyayari sa mga hakbang sa patyo ng lungsod, na pinamamahalaan ng mga lokal na awtoridad na nagpapatupad ng batas. Ang ari-arian ay auctioned sa pinakamataas na bidder sa isang publiko na inihayag na lugar, petsa at oras. Ang mga abiso na ito ay maaaring matagpuan sa mga lokal na pahayagan at sa maraming mga online na lokasyon sa pamamagitan ng pagsasagawa ng isang paghahanap para sa "mga auction ng sheriff sale."

4. Mga Katangian na Pag-aari ng Bangko

Ang mga katangian na hindi nagbebenta sa auction ay bumalik sa bangko; iyon ay, sila ay nagiging mga pag-aari ng real estate (REO). Madalas silang pinamamahalaan ng kagawaran ng REO ng institusyon. Ang mga online na mapagkukunan tulad ng www.realtytrac.com ay may malawak na mga listahan ng mga nasabing pag-aari ng bangko.na maaaring hanapin ng lungsod, estado o zip code.

5. Mga Katangian na Pag-aari ng Pamahalaan

Ang ilang mga tahanan ay binili ng mga pautang na ginagarantiyahan ng Federal Housing Administration (FHA) o sa Kagawaran ng mga Beterano ng Haligi (VA). Kapag ang mga pag-aari na ito ay pumapasok sa foreclosure, muling na-repossess ng gobyerno at ibinebenta ng mga broker na nagtatrabaho para sa ahensya ng pederal. Ang isang broker na nakarehistro ng pamahalaan ay dapat makipag-ugnay upang bumili ng isang pag-aari ng gobyerno. Ang mga mamimili ay maaaring magsaliksik ng mga posibilidad sa www.hud.gov (mag-click sa "PAKSA SA LAYUNIN" at piliin ang "Homes for Sale").

Bakit Ang Mga Foreclosed Homes Ay Mas Cheaper

Ang pinakamalalaking punto ng pagbebenta ng mga foreclosed na bahay ay, siyempre, ang kanilang minarkahang presyo-madalas na mas mababa kaysa sa iba pang mga katulad na katangian sa parehong lugar (kilala bilang mga paghahambing, o comps, sa nagsasalita ng broker). Karamihan sa mga foreclosure ay ibinebenta sa 5% sa ibaba ng halaga ng merkado, hindi bababa sa, na may higit pang mga diskwento sa ilang mga rehiyon. Ang mga mamimili ay maaari ring samantalahin ng karagdagang mga pagtitipid sa mga perks tulad ng pagbawas sa pagbabayad, mas mababang mga rate ng interes, o pag-aalis ng mga bayarin sa pagtasa at ilang mga gastos sa pagsasara.

Ano ang ginagawang deal sa kanila? Kung ang tirahan ay nasa pre-foreclosure o short-sale stage, ang mga may-ari nito ay nasa isang pinansiyal na pagbubuklod. At ang oras ay wala sa kanilang panig: Kailangang tanggalin nila ang ari-arian, at makuha ang kanilang makakaya habang sila ay maaaring, baka mawala ito nang buo. Sa madaling sabi, ang mga nagbebenta ay hindi eksaktong nakikipag-ayos mula sa isang posisyon ng lakas. Habang tila malupit na samantalahin ang kapahamakan ng iba, ang mga mamimili ay maaaring makinabang.

Maaari silang makinabang kahit na ang pag-aari ay sa katunayan ay nakuha. Ang tanggapan ng sheriff ay hindi interesado sa pag-hang sa isang bahay; ayaw ng mga bangko na nasa negosyong panginoong maylupa. Ang mga institusyong pampinansyal ay karaniwang nais na alisin ang kanilang mga sarili ng mga foreclosed na mga ari-arian nang mabilis (para sa isang makatwirang presyo, siyempre - kailangan nilang sagutin sa mga namumuhunan at auditor na ginawa nila ang bawat pagtatangka na makakuha ng mas maraming bilang ng orihinal na halaga ng pautang hangga't maaari). Muli, maaaring samantalahin ng mga mamimili ang sitwasyong ito.

Sa wakas, ang mga foreclosed na bahay ay karaniwang ibinebenta sa kondisyon na "as-" na "kung mayroong pinsala, ang pag-aayos ng may-ari ay hindi bahagi ng equation - at, tulad ng alam na ginamit na kotse at vintage aficionados, " as-ay "isinalin sa isang diskwento. Siyempre, ang "as-ay" ay maaaring maging isang dobleng talim, tulad ng tatalakayin natin sa ibaba.

Mga panganib ng Pagbili ng mga Foreclosed Homes

Ang presyo sa ibaba ng merkado ay ang malaking kasama ng pagbili ng isang foreclosed na bahay. Ngunit ang mga katangian na ito ay nagdadala ng kanilang bahagi ng mga pitfalls, din.

Mga Suliranin sa Ari-arian

Habang nagdadala ito ng isang kabayaran diskwento, "tulad ng" kondisyon ay maaaring medyo mabagsik. Kung ang bahay ay tinatanggap pa rin ng mga may-ari, madalas itong hindi mapangalagaan - pagkatapos ng lahat, kung ang mga tao ay hindi makagawa ng mga pagbabayad ng mortgage, malamang na sila ay nagbabawas sa pagbabayad para sa regular na pag-iingat din, hindi na babanggitin ang mga pangunahing pag-aayos. Bilang karagdagan, ang ilang mga tao na nahaharap o pinipilit sa foreclosure ay nasusunog, at inilalabas ang kanilang mga pagkabigo sa kanilang tahanan bago ang mga repossesses sa bangko. Ito ay madalas na nagsasangkot sa pagtanggal ng mga kasangkapan at mga fixture, at kung minsan kahit na malinaw na paninira.

Nakatagong Mga Gastos

Kasabay ng hindi inaasahang gawa ng pagkumpuni at pagkukumpuni, ang mga delingkwisyo tulad ng mga buwis at likuran (na kung saan ang mga pag-aari ng auction ay madalas na nakakabit sa kanila, alinman sa IRS o estado o iba pang mga nagpapautang) ay maaaring magdagdag ng karagdagang mga gastos sa isang kung hindi man kanais-nais na bahay. Anumang utang, dapat munang mabayaran at husay ang pamahalaan bago maipagpatuloy ang proseso ng pagbili. Nalalapat ito lalo na sa mga pag-aari na na-auction off; ang isang bangko ay palaging magbabayad ng anumang mga liens na nakakabit sa ari-arian bago ibenta ito sa ibang partido.

Mabagal na Proseso

Ang mga naunang komplikasyon ay madalas na nangangahulugang maraming mga gawaing papel. Karaniwan, ang mga pagtataya ay magkakaroon ng isang bilang ng mga karagdagang dokumento na kailangang makumpleto upang maghanda para sa pagsasara, na hindi palaging napapanahon. Kung ito ay isang maikling sitwasyon sa pagbebenta, ang nagpapahiram ng may-ari ay dapat aprubahan ang pakikitungo at maaaring tumagal ng ilang sandali, tulad ng nabanggit kanina. Ang malubhang pinsala na natagpuan sa bahay ay maaaring magresulta sa isang mas mababang pagtasa sa bahay, na maaaring makaapekto sa kakayahan ng mamimili upang makakuha ng isang pautang. Ang ilang mga nagpapahiram ay hindi magpapahiram sa ibaba ng isang tiyak na halaga ng dolyar dahil ang potensyal na kita sa isang mas mababang pautang ay hindi katumbas ng panganib.

Habang inaakala mong sabik na sabik ng isang bangko na mai-load ang isang muling na-tirahan na tirahan, ang mga oras ng pagtugon sa pagitan ng bangko at iba pang kasangkot na mga partido ay maaaring maging tamad na may mga REO na katangian din. Ang dami ng oras na kinakailangan upang makakuha ng tugon sa iyong bid ay maaaring magkakaiba-iba; kung ang bangko na may hawak ng iyong ari-arian ay napuno ng mga foreclosure, kung gayon maaari itong mas mahusay na mas mahusay para sa bangko upang maproseso ang iyong kahilingan. Ang mga bangko na may malaking backlogs ay kilala hanggang sa 90 araw upang tumugon sa isang alok. Kung plano mong gastusan ang pagbili, marunong kang gumastos ng oras sa pagkuha ng pag-apruba para sa isang mortgage.

Kumpetisyon

Tulad ng anumang merkado, sa tuwing may pagkakataon na makakuha ng isang bagay sa isang diskwento mula sa rate ng pagpunta, ang demand ay lumulubog. Kaya't nadagdagan ang interes at kumpetisyon — hindi lamang mula sa mga potensyal na manggagawa ngunit mula sa mga namumuhunan at mga propesyonal na flip — ay hindi maiiwasan kapag nakikitungo sa mga kapaki-pakinabang na mga foreclosed na katangian. Kadalasan, ang isang foreclosed na bahay ay maaaring mai-presyo ng kaakit-akit sa ibaba ng iba pang mga tahanan sa nakapalibot na lugar, ngunit kapag lumabas ang salita, maraming mga alok ang maaaring mabilis at darating ang isang giyera sa pag-bid. Kaya kung ano ang dating isang presyo ng bahay sa isang malaking kapitbahayan ay maaaring mabilis na maging isang mamahaling pag-aari.

Ang mga prospect na mamimili ng mga foreclosed na bahay ay maaaring maging matalino upang magsumite ng mga bid sa maraming mga pag-aari nang sabay-sabay dahil posible para sa mga nakikipagkumpitensya na mamimili upang ma-secure ang isang ari-arian na may mas mataas na bid o isang alok na all-cash. Ngunit huwag mawalan ng pag-asa kung may ibang inaalok ang iyong alok para sa isang partikular na pag-aari; suriin ang pana-panahon upang makita kung muling lumitaw sa imbentaryo ng bangko. Ang mga deal sa pagtataya ay madalas na mahulog sa madalas.

Pagbili ng isang Foreclosed Home

Kung bumibili mula sa isang bangko, kailangan mong patalasin ang iyong mga kasanayan sa pakikipag-barge at simulan ang proseso sa isang alok ng lowball sa pag-aari na gusto mo. Ang mga bangko na naipon ang napakalaking imbensyon ng mga foreclosed na mga katangian ay magiging mas hilig na makipag-ayos sa presyo; mas mahaba na hawak ng bangko ang pag-aari, mas malaki ang mga posibilidad na seryosong isaalang-alang nito ang mas mababang mga alok, lalo na sa mga pag-aari na gaganapin para sa mas mahabang panahon. Samakatuwid dapat mo marahil gawin ang iyong unang bid sa isang presyo na hindi bababa sa 20% sa ibaba ng kasalukuyang presyo ng merkado, o marahil kahit na kung ang pag-aari na iyong inaalok ay matatagpuan sa isang lugar na may mataas na saklaw ng mga foreclosure.

Mga Pagpipilian sa Pananalapi para sa mga Foreclosed Homes

Maaari kang gumamit ng isang mortgage upang bumili ng isang REO na pag-aari, kahit na ang mga pribadong nagpapahiram ay may posibilidad na maging skitise tungkol sa financing foreclosure deal. Gayunpaman, maraming mga pagpipilian sa financing na in-sponsor ng gobyerno ay magagamit para sa mga kwalipikado: 203 (k) pautang mula sa Federal Housing Administration (FHA), programang HomePath ReadyBuyer ng Fannie Mae, at programang HomeSteps sa pamamagitan ni Freddie Mac.

203 (k) Pautang

Dinisenyo ng FHA ang 203 (k) pautang nito upang matulungan ang pag-aalala sa mga alalahanin ng mga bangko na kung hindi man ikakahiya ang layo mula sa high-risk REO. pagbili. Sa pamamagitan ng pagsingil sa mga nagpapahiram ng premium ng seguro sa mortgage, makakaya nilang garantiya ang mga pautang na ginawa ng mga pribadong nagpapahiram na lumahok sa programa.

Para sa mga nangungutang, ang isa sa malaking kalamangan ay ang kakayahang tustusan ang pagbili ng bahay, kasama ang anumang kinakailangang pag-aayos, sa isang solong mortgage. Ang mas pangunahing bersyon, isang naka-streamline na 203 (k) pautang, ay inilaan para sa limitadong pag-aayos na hindi nangangailangan ng mga plano sa engineering o arkitektura. Ang mga indibidwal ay maaaring humiram ng hanggang sa $ 35, 000 sa itaas ng presyo ng pagbebenta ng bahay upang masakop ang mga pangunahing remedyo tulad ng mga bagong appliances, pangpang at windows.

Sa mas malawak na pag-aayos, tulad ng pagbuo ng isang karagdagan o pag-aalaga ng pinsala sa istruktura, ang isang tradisyunal na 203 (k) pautang ay karaniwang ang pinakamahusay na pagpipilian. Hindi tulad ng naka-streamline na variant, ang mga may-ari ng bahay ay dapat kumuha ng hindi bababa sa $ 5, 000; ang maximum na halaga ay batay sa mga limitasyon ng FHA para sa bawat county. Bilang karagdagan, kailangan mong magbayad para sa isang independiyenteng consultant upang suriin ang pag-aari at i-verify na ang trabaho ay nakakatugon sa mga alituntunin ng programa.

Ang isang karagdagang disbentaha sa mga pautang na ito ay ang presyo. Bukod sa pagbabayad ng seguro sa mortgage, ang mga nangungutang ay karaniwang nagbabayad ng mga rate ng interes na isang-kapat ng isang punto ng porsyento na mas mataas kaysa sa mga nasa maginoo na pautang. Maaari din silang kumuha ng fork higit sa isa o dalawang puntos, na kung saan ay mga bayarin sa unahan na bawat isa ay nagkakahalaga ng 1% ng pangunahing halaga.

Larawan 1. Isang paghahambing sa pagitan ng tradisyonal na 203 (k) pautang at ang streamline na bersyon.

HomePath ReadyBuyer

Ang programang HomePath ReadyBuyer na inaalok ng Federal National Mortgage Association (FNMA) —sa Fannie Mae, dahil ito ay mahal na kilala - ay nakatuon sa mga unang mamimili. Matapos makumpleto ang isang ipinag-uutos na kurso sa edukasyon sa homebuying, magagamit na dadalhin online, ang mga kalahok ay maaaring makatanggap ng hanggang sa 3% sa pagsasara ng tulong sa gastos patungo sa pagbili ng isang foreclosed na pag-aari na pag-aari ni Fannie Mae. Nag-aalok ang kumpanyang ito na suportado ng gobyerno ng iba pang mga pahinga; Maaaring kailanganin ng mga homebuyers na maglagay ng $ 500 lamang ng masigasig na pera, halimbawa, at ang pribadong seguro sa mortgage ay maaaring kanselahin matapos ang iyong equity sa bahay ay umabot sa 20%.

Mga Tahanan ng Bahay

Nagbibigay ang Freddie Mac ng pagkatubig sa merkado ng mortgage sa pamamagitan ng pagbili ng mga pautang mula sa mga bangko, pooling at ibenta ang mga ito sa mga namumuhunan bilang mga security. Sa HomeSteps, ang samahan - sa pamamagitan ng mga pribadong kasosyo sa pagpapahiram — ay nag-aalok ng espesyal na financing para sa mga nais bumili lamang ng mga foreclosed na pag-aari. Ang HomeSteps ay magagamit lamang sa mga sumusunod na estado: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas, at Virginia.

Ang mga mamimili ay maaaring makahanap ng isang listahan ng mga single-family, condo at multi-family na mga katangian sa HomeSteps website.

Ang Bottom Line

Sa ibabaw, ang mga foreclosed na bahay ay maaaring mukhang nakakaganyak. Gayunpaman, ang mga gastos ay maaaring maging lubos na hindi mahulaan at pinagbabatayan na mga pinsala ay maaaring gumawa ng isang hindi kanais-nais na pag-aari. Ang proseso ng pagbili ay madalas na tamad, na maaaring mag-udyok ng pangalawang mga saloobin sa isipan ng mga mamimili, habang ang mabibigat na hinihingi para sa nakakaakit na mga katangian ng foreclosed ay maaaring magtulak sa ilang umaasa na mga mamimili.

Sa lahat ng ito ay sinabi, ang mga foreclosed na mga tahanan ay maaaring mapalakas na maging hindi kapani-paniwalang deal. Ang mga mamimili ay may natatanging pagkakataon na magbayad ng mas mababang halaga sa merkado para sa mga tahanan na hindi magagamit sa kanila sa ilalim ng normal na kalagayan. Kung mayroong matitipid sa acquisition acquisition, pinapabuti nito ang posibilidad ng mamimili na napagtanto ang pagpapahalaga sa kanyang pag-aari, at isang pakinabang sa kanyang pamumuhunan kung magbebenta siya, sa hinaharap.

Kung responsable, ang pagbili ng isang foreclosed na bahay ay maaaring magpahintulot sa isang mamimili na umani ng maraming benepisyo sa maraming mga darating na taon.