Ano ang Pagpapabuti ng Kapital?
Ang isang pagpapabuti ng kapital ay ang pagdaragdag ng isang permanenteng pagbabago sa istruktura o ang pagpapanumbalik ng ilang aspeto ng isang pag-aari na mapapabuti ang pangkalahatang halaga ng pag-aari, magpapatuloy sa kapaki-pakinabang na buhay, o iangkop ito sa mga bagong gamit. Ang mga indibidwal, negosyo, at lungsod ay maaaring gumawa ng mga pagpapabuti ng kapital sa pag-aari na pagmamay-ari nila. Sa isang negosyong pang-negosyo o munisipalidad, ang prosesong ito ay maaari ding makilala bilang mga paggasta sa kapital.
Ayon sa Internal Revenue Service (IRS), upang maging kwalipikado, ang ganitong uri ng pagpapabuti ay dapat tumagal ng higit sa isang taon sa pagkumpleto nito. Kahit na ang laki ng isang pagpapabuti ng kapital ay maaaring magkakaiba, ang parehong mga indibidwal na may-ari ng bahay at malalaking ari ng may-ari ay gumawa ng mga pagpapabuti ng kapital.
Paano gumagana ang isang Pagpapaganda ng Kapital
Ang pagpapabuti ng kapital ay karaniwang nagpapataas ng halaga ng merkado ng isang ari-arian ngunit maaari ring palawakin ang pagiging kapaki-pakinabang ng asset na lampas sa kasalukuyang estado nito.
Inilalarawan ng IRS Publication 523 ang kahulugan ng isang pagpapabuti ng kapital. Ang mga halimbawa ng pagpapabuti ng kabisera ng tirahan ay kasama ang pagdaragdag ng isang silid-tulugan, banyo, o isang kubyerta. Ang iba pang mga naaprubahang proyekto ng IRS ay kasama ang pagdaragdag ng mga bagong built-in na appliances, wall-to-wall carpeting o sahig, o pagpapabuti sa panlabas ng isang bahay, tulad ng pagpapalit ng bubong, pangpang o windows windows.
Halimbawa, kung ang isang tao ay bumili ng isang bagong pampainit ng tubig at isang tool na ibinaba para sa kanyang ari-arian, kapwa ang nakakabit sa bahay, ituturing silang mga pagpapabuti ng kapital sa bahay. Ang isang halimbawa ng pagpapabuti ng nakabase sa negosyo ay ang pagpapalit ng HVAC o pag-install ng mga Amerikanong may Disability Act (ADA) na mai-access na tampok sa isang umiiral na gusali. Katulad nito, ang paglikha ng isang bagong pampublikong parke sa isang lugar ng bayan ay maituturing din na pagpapabuti ng kapital para sa isang lungsod. Sa mga sitwasyong ito, ang mga bagong karagdagan ay gagawing mas mahalaga ang kani-kanilang mga pag-aari, ay isasaalang-alang na permanenteng pagdaragdag, at ang kanilang pag-alis ay magiging sanhi ng pinsala sa materyal na pag-aari.
Mga Key Takeaways
- Ang isang pagpapabuti ng kapital ay isang permanenteng pagbabago sa istruktura o pagpapanumbalik na nagpapabuti sa halaga ng isang ari-arian, pinatataas ang kapaki-pakinabang na buhay, o inangkop ito para sa bagong paggamit. Tinukoy ng IRS ang mga pagpapabuti ng kapital at kinikilala sila mula sa mga pag-aayos. Bilang karagdagan sa pagpapahusay ng isang bahay, pinapataas ng pagpapabuti ng kapital batayan ng gastos ng bahay na iyon, na kung saan naman ay binabawasan ang laki ng anumang kita na mabubuwis kapag ibinebenta ito.
Ang Mga Pagpapabuti sa Pagbabago ng Modal na Mga Batayan sa Gastos
Ang isang batayan sa gastos ay ang orihinal na gastos ng isang asset. Nagtatakda ang IRS ng mga tukoy na pamantayan para sa isang pagpapabuti upang maging kwalipikado bilang pagtaas sa gastos. Ang isang pangunahing pag-aalala ay dapat itong nasa lugar sa oras na ibebenta ang isang pag-aari. Ang pagpapabuti ng kapital ay dapat ding maging bahagi ng pag-aari — o permanenteng dinidiyet sa ari-arian — na ang pag-alis nito ay magdulot ng malaking pinsala o pagbawas sa halaga ng ari-arian mismo.
Ang IRS ay gumagawa ng pagkakaiba sa pagitan ng mga pagpapabuti at pag-aayos ng kapital. Ang mga pag-aayos o pagpapanatili ay hindi maaaring isama sa batayan ng gastos ng isang ari-arian. Gayunpaman, ang mga pag-aayos na bahagi ng isang mas malaking proyekto, tulad ng pagpapalit ng lahat ng mga bintana ng bahay, ay karapat-dapat bilang mga pagpapabuti ng kapital. Ang mga pagkukumpuni na kinakailangan upang mapanatili ang mabuting kalagayan ay hindi kasama kung hindi sila nagdaragdag ng halaga sa pag-aari. Ang mga halimbawa ng naturang pag-aayos na hindi kwalipikado, ayon sa IRS, ay may kasamang mga dingding ng pagpipinta, pag-aayos ng mga leaks, o pagpapalit ng nasirang hardware.
Ang Mga Pagpapabuti sa Pagbabago ng Epekto ay Nakakuha ng mga Capital
Bilang karagdagan sa pagpapabuti ng bahay, ang isang pagpapabuti ng kapital - bawat IRS - ay nagdaragdag ng batayan ng gastos ng isang istraktura. Iyon ay, ang mga gastos na natapos sa paggawa ng mga pagpapabuti ay idinagdag sa halagang binabayaran ng may-ari upang bilhin o itayo ang ari-arian. Ang pag-umento ng batayan ng gastos, sa baybayin, ay binabawasan ang laki ng nakuha ng buwis na kapital kapag nagbebenta ng ari-arian.
Ang mga nakakuha ng kapital mula sa real estate ay kumikilos nang iba kaysa sa ibang mga uri ng mga nakuha sa kapital. Hanggang sa 2019, ang mga may-ari ng bahay ay may karapatan sa isang exemption sa kapital sa anumang kita mula sa pagbebenta ng isang pangunahing paninirahan hanggang sa US $ 250, 000 kung nag-iisa at $ 500, 000 kung kasal at mag-file nang magkasama. Ang exemption na ito ay may isang mahalagang caveat. Ang may-ari ng bahay ay dapat magkaroon ng paninirahan sa ari-arian nang hindi bababa sa dalawa sa huling limang taon bago ang pagbebenta.
Gayundin, kung ang pakinabang ay makabuluhang higit pa kaysa sa mga kabuuan na nakalista sa itaas ng epekto ng pagpapabuti ng kapital sa batayan ng gastos ay maaaring maging makabuluhan. Maraming mga kadahilanan ang maaaring gumawa ng isang nagbabayad ng buwis na lumabag sa $ 250/500 na antas ng kita ng mga kita. Kasama dito kung nakuha ng mga may-ari ang pag-aari ng maraming mga dekada na ang nakakaraan at kung ang mga lokal na halaga ng real estate ay kapansin-pansing nadagdagan mula noong pagbili.
Ipagpalagay, halimbawa, ang isang tao ay bumili ng bahay sa halagang $ 650, 000 at gumastos ng $ 50, 000 upang baguhin ang kusina at magdagdag ng banyo. Ang batayan ng gastos ng bahay ay nagdaragdag mula sa $ 650, 000 hanggang $ 700, 000. Matapos ang 10 taong pagmamay-ari at naninirahan sa bahay, ang may-ari ng bahay, na nag-iisa at nag-file ng mga buwis tulad nito, ay nagtatapos sa pagbebenta ng ari-arian sa halagang $ 975, 000. Kung walang nagawa na mga pagpapabuti sa kapital, ang ibabayad sa buwis para sa kita ng kapital ay $ 75, 000, ($ 975, 000 presyo ng pagbebenta - $ 650, 000 presyo ng pagbili - $ 250, 000 pagbubukod ng kita sa kabisera.
Gayunpaman, dahil ang pagtaas ng kapital ay nadagdagan ang batayan ng gastos sa pamamagitan ng $ 50, 000, ang halaga ng buwis para sa kita ng kapital ay $ 25, 000 ($ 975, 000 - ($ 650, 000 + $ 50, 000) - $ 250, 000 = $ 25, 000).
Tunay na Buhay na Halimbawa ng isang Pagpapabuti ng Kapital
Kasama sa mga batas sa renta ng New York State ang isang probisyon na tinawag na programang Major Capital Improvement (MCI). Ang pakikipag-date mula noong 1970s, pinapayagan ang mga panginoong maylupa na itaas ang upa na nagpapatatag o na-kontrolado na mga renta ng gusali hanggang sa 6% taun-taon, upang mabawi ang gastos ng mga pangunahing pagpapabuti ng kapital sa mga istrukturang ito. Ang isang pag-upgrade ng system ng HVAC, mga bagong elevator, na-update na mga karaniwang puwang, at iba pang mga pagpapabuti sa lahat na mabibilang sa MCI.
Noong Pebrero 2019, ipinakilala ng dalawang miyembro ng Pambatasang Pambatasan ang isang panukalang batas upang maalis ang programa, na sisingilin ito ay napakadali sa pag-abuso sa mga may-ari ng programa. Ang pang-aabuso ay nagmumula kapag ang mga hindi ligal na panginoong may-ari ay nagsusumite ng pinalaki o gawa na mga paghahabol ng mga gastos. Ang potensyal para sa pandaraya bukod, ang programa ng MCI ay likas na hindi patas, inaangkin ang ilang mga kritiko. Sinabi ng mga distractor na ito na ang pagpapabuti ng kapital ay isang beses na gastos para sa isang may-ari, ngunit ang pagtaas ng upa ay isang patuloy na gastos para sa isang nangungupahan.
