Equity kumpara sa Utang na Real Estate Investing: Isang Pangkalahatang-ideya
Ang pagsasakatuparan ng real estate ay tumagal mula sa daanan ng Jumpstart ng Ating Negosyo sa Startups Act noong 2012, at inaasahan na mapalawak pa ang merkado. Noong Oktubre 2015, inilabas ng SEC ang pangwakas na pagpapasya sa Mga probisyon ng Pamagat III ng Batas ng JOBS, na pinahihintulutan ang mga namumuhunan na di-akreditado na lumahok sa mga deal na pinagtagumpayan ng real estate kasama ang mga akreditadong namumuhunan.
Ang pamumuhunan sa real estate sa pamamagitan ng isang platform ng crowdfunding ay may ilang mga pakinabang sa mga REIT o direktang pagmamay-ari ng ari-arian. Ang isa sa mga pakinabang na ito ay ang kakayahang pumili sa pagitan ng mga pamumuhunan sa utang at equity. Bago isagawa ang plunge sa crowdfunding ng real estate, kapaki-pakinabang na magkaroon ng pag-unawa sa kung paano magkakaiba ang dalawa at kung ano ang mga panganib. (Para sa higit pa sa mga pangunahing kaalaman sa pagsasayaw ng real estate, tingnan ang: Real Estate at Crowdfunding: Isang Bagong Landas para sa mga Namumuhunan.)
Mga Key Takeaways
- Ang pagsasapubliko ng real estate ay isang lalong tanyag na alternatibo sa mga REIT at mga real estate na ETF para sa pagdaragdag ng pag-aari sa portfolio ng isang tao. Ang kita ng pamumuhunan sa real estate ay kumikita ng isang pagbabalik sa pamamagitan ng kita ng upa na binabayaran ng mga nangungupahan o mga kapital ng kita mula sa pagbebenta ng pag-aari. pamumuhunan sa mga mortgage (o mga security na nai-back-mortgage).
Mga Pangunahing Pamantayan sa Pamumuhunan
Karamihan sa mga deal sa pakikipagsapalaran sa crowdfunding ng real estate ay nagsasangkot ng mga pamumuhunan sa equity. Sa sitwasyong ito, ang namumuhunan ay isang shareholder sa isang tukoy na pag-aari, at ang kanilang stake ay proporsyonal sa halagang kanilang namuhunan. Ang mga pagbabalik ay natanto sa anyo ng isang bahagi ng kita ng pagrenta na binubuo ng pag-aari, mas kaunti ang anumang mga bayarin sa serbisyo na binabayaran sa platform ng crowdfunding. Ang mga namumuhunan ay maaari ring mabayaran ng isang bahagi ng anumang halaga ng pagpapahalaga kung ibebenta ang pag-aari.
Mga kalamangan:
- Walang cap sa pagbalik: Nag- aalok ang mga pamumuhunan ng Equity ng isang mas malawak na abot-tanaw sa mga tuntunin ng pagkamit ng potensyal. Posible na makita ang taunang pagbabalik mula sa 18% hanggang 25%. Dahil walang cap, gayunpaman, ang kalangitan ay talagang ang limitasyon mula sa pananaw ng mamumuhunan. Mga benepisyo sa buwis: Ang isang pag-aari ng pag-aari ng isang ari-arian ng pamumuhunan ay maibabawas ang ilang mga gastos na nauugnay sa pagmamay-ari nito, tulad ng pagkalugi at gastos sa pag-aayos. Sa equity crowdfunding, ang mga deal ay karaniwang nakaayos sa pamamagitan ng isang LLC, na kung saan ay itinuturing bilang isang entablado na dumadaloy para sa mga layunin ng buwis. Nangangahulugan ito na maaaring makuha ng mga namumuhunan ang mga benepisyo ng pagbabawas ng pamumura nang hindi kinakailangang direktang nagmamay-ari. Mas mababang bayad: Ang pamumuhunan sa Equity ay may potensyal na maging mas mura kung saan nababahala ang mga bayarin. Sa halip na magbayad ng mga upfront fees at buwanang mga bayarin sa serbisyo, ang mga mamumuhunan ay maaaring magbayad ng isang solong taunang bayad upang mapanatili ang kanilang posisyon sa ari-arian. Ang bayad ay kinakalkula bilang isang porsyento ng kabuuang halaga na namuhunan at madalas na tumatakbo sa pagitan ng 1% at 2%.
Cons:
-
Paano Gumagana ang Mga Pamumuhunan sa Utang
Kapag namumuhunan sa mga instrumento sa utang sa real estate, ang mamumuhunan ay kumikilos bilang tagapagpahiram sa may-ari ng ari-arian o sponsor ng deal. Ang pautang ay nai-secure ng ari-arian mismo at ang mga mamumuhunan ay tumatanggap ng isang nakapirming rate ng pagbabalik na tinutukoy ng rate ng interes sa pautang at kung magkano ang kanilang namuhunan. Sa isang deal sa utang, ang namumuhunan ay nasa ilalim ng capital stack na nangangahulugang mayroon silang prayoridad pagdating sa pag-angkin ng isang pagbabayad mula sa pag-aari. (Para sa higit pa, tingnan ang tutorial: Paano Kumita ng Pera sa Real Estate.)
Mga kalamangan:
- Mas maikli ang oras: Ang mga pamumuhunan sa utang ay madalas na nauugnay sa mga proyekto sa pag-unlad. Bilang isang resulta, karaniwang mayroon silang isang mas maikling panahon ng paghawak kumpara sa mga pamumuhunan sa equity. Depende sa likas na katangian ng pakikitungo, ang oras ng paghawak ay maaaring tumagal sa pagitan ng anim at 24 na buwan. Iyon ay isang plus para sa mga namumuhunan na hindi komportable na tinali ang mga ari-arian para sa pangmatagalang. Mas mababang peligro: Dahil sa paraan na nakabalangkas ang deal; ang mga namumuhunan ay hindi gaanong panganib sa pamumuhunan ng utang. Ang pautang ay na-secure ng ari-arian, na kumikilos bilang isang patakaran sa seguro laban sa pagbabayad ng utang. Kung sakaling ang mga may-ari ng ari-arian o sponsor ay nagkukulang, ang mga mamumuhunan ay may kakayahang mabawi ang pagkawala ng kanilang pamumuhunan sa pamamagitan ng isang aksyon na foreclosure. Mabilis na kita: Ang mga pamumuhunan sa utang ay higit na mahuhulaan sa mga tuntunin ng halaga at dalas ng mga payout sa pagbabalik. Habang ang bawat pakikitungo ay naiiba, hindi pangkaraniwan para sa mga namumuhunan na kumita ng mga kita mula 8% hanggang 12% taun-taon. Ang mga pagbabalik na ito ay karaniwang binabayaran sa buwanang o quarterly na batayan. Ang mga naka-balot na pagbalik: Ang mga pamumuhunan sa utang ay nangangailangan ng mas kaunting peligro, ngunit ang isang pangunahing downside ay ang katotohanan na ang pagbabalik ay limitado sa rate ng interes sa pautang. Ang mga namumuhunan ay dapat na malinaw tungkol sa kung handa silang isakripisyo ang potensyal upang kumita ng mas mataas na ani bilang kapalit ng isang mas ligtas na pusta. Mas mataas na bayad: Habang ang karamihan sa mga platform ng platform ng crowdfunding ng real estate ay hindi singilin ang mga mamumuhunan ng anumang bagay upang lumikha ng isang account at pananaliksik sa mga pamumuhunan sa utang, karaniwang mayroong ilang uri ng bayad na kasangkot upang lumahok sa isang deal. Ang platform ng crowdfunding ay karaniwang tumatagal ng isang porsyento sa tuktok bago mabayaran ang anumang interes, na makakain sa iyong pagbalik. Maaari ding magkaroon ng isang hiwalay na bayad sa paghula ng pautang na ipinasa sa mga namumuhunan. (Para sa higit pa sa mga platform ng crowdfunding ng real estate, basahin: Nangungunang 5 Real Estate Crowdfunding Company .)
Cons:
- Ang mas mababang potensyal na pagbabalik: na may mas mababang panganib ay mas mababa ang inaasahang pagbabalik. Ang paglalantad sa panganib sa prepayment: ang mga mortgage minsan ay nagbabayad ng maaga sa kanilang mga pautang, alinman sa pagbebenta ng isang bahay o sa pamamagitan ng isang refinance. Ang paggawa nito ay maaaring makagambala sa mga daloy ng cash na nauugnay sa iyong pamumuhunan sa utang at bawasan ang tagal ng iyong portfolio ng utang.
Ang Bottom Line
Ang Crowdfunding ay isang kaakit-akit na opsyon para sa mga namumuhunan na nais na mamuhunan sa mga pribadong real estate deal sa isang epektibong paraan. Ang minimum na pamumuhunan na may maraming mga platform ay mula sa $ 5, 000 hanggang $ 10, 000, na kung saan ay medyo maliit na presyo upang mabayaran upang makakuha ng pag-access sa klase ng asset na ito. Ang parehong pamumuhunan sa equity at utang ay may kanilang mabuti at masamang panig, na ang mga masigasig na mamumuhunan ay dapat na gumastos ng oras upang maingat na timbangin. Ang pag-unawa sa iyong paninindigan upang makamit kumpara sa kung ano ang iyong panganib ay makakatulong sa iyo na magpasya kung ang isa o parehong uri ng pamumuhunan ay isang mahusay na akma para sa iyong portfolio.
