Mayroong dalawang mga halagang institusyon sa industriya ng mortgage ng Estados Unidos: sina Fannie Mae at Freddie Mac. Karamihan sa mga tao ay nakarinig ng mga ito, ngunit kakaunti ang nakakaintindi sa kanilang ginagawa o sa mahalagang papel na ginagampanan nila sa pagpopondo ng American homeownership. Hindi rin nauunawaan ng karamihan sa mga tao ang potensyal na sistematikong peligro na inilalagay nila sa aming buong sistema ng pananalapi. tatalakayin natin kung ano ang ginagawa nila, ang kanilang suportado na pamahalaan na naka-sponsor na pamahalaan (GSE), kanilang mga pampublikong misyon at kung paano sila kumita. Susubukan naming galugarin ang panganib na maaaring magdulot ang mga behemoth na ito sa merkado ng mortgage ng US kung nabigo silang pamahalaan nang epektibo ang kanilang peligro. Alalahanin, kapag nahulog ang mga higante, ito ang mga magsasaka na nawawalan.
Ano ang ginagawa nila
Bumili at ginagarantiya nina Fannie Mae at Freddie Mac ang mga mortgage sa pangalawang merkado ng mortgage. Hindi sila nagmula o mga mortgage ng serbisyo.
Ang mga nagmumula sa mortgage ay nagbebenta ng mga mortgage nang direkta sa Fannie Mae at Freddie Mac, o palitan ng mga pool pool na may mga kapalit ng mga ito sa likod ng isang mortgage na suportado ng mga mortgage (MBS) na suportado ng mga parehong mortgage ngunit kung saan dinala ang idinagdag na garantiya ng napapanahong pagbabayad ng punong-guro at interes sa may hawak ng seguridad. Kapag nagbebenta ng mga mortgage ang mga nagmula sa pagpapautang kay Fannie Mae o Freddie Mac, o ibenta ang mga MBS na inisyu pabalik sa kanila, pinapalaya nito ang mga pondo na ginamit upang mai-orihinal ang mga pagpapautang sa gayon ang mga originator ay maaaring lumikha ng higit pang mga pag-utang. Fannie Mae at Freddie Mac ay namuhunan din ng malaki sa kanilang sariling mga MBS sa kung ano ang kilala bilang kanilang pinanatili na mga portfolio.
Sa madaling sabi, pinadali nila ang daloy ng pera mula sa Wall Street hanggang Main Street.
TINGNAN: Sa likod ng Mga Eksena ng Iyong Pautang
Mga Negosyo na Sponsored ng Pamahalaan
Si Fannie Mae at Freddie Mac ay mga GSE. Parehong nilikha ng mga kilos ng Kongreso; Fannie Mae noong 1938, at Freddie Mac noong 1970. Parehong ipinagbibili sa publiko ang mga kumpanya na inarkila upang maglingkod sa isang pampublikong misyon. Ang kanilang pagbabahagi ay nakikipagpalitan sa NYSE sa ilalim ng mga simbolo na FNM at FRE, ayon sa pagkakabanggit. Habang ang mga ito ay ipinagbibili sa publiko sa mga kumpanya, dahil sa kanilang mga tsart, mayroon silang mga sumusunod na ugnayan sa Pamahalaang Pederal:
- Ang parehong mga kumpanya ay may isang lupon ng mga direktor na binubuo ng 18 mga miyembro, lima sa mga ito ay hinirang ng pangulo ng Estados Unidos. Upang suportahan ang kanilang pagkatubig, ang kalihim ng Treasury ay awtorisado, ngunit hindi kinakailangan, upang bumili ng hanggang sa $ 2.25 bilyon ng mga mahalagang papel mula sa bawat kumpanya. Ang parehong mga kumpanya ay walang bayad mula sa estado at lokal na buwis.
Dahil sa mga ugnayan na ito, ang merkado ay may posibilidad na paniwalaan na ang mga security na inilabas nina Fannie Mae at Freddie Mac ay nagdadala ng ipinahiwatig na garantiya ng gobyerno ng US. Sa madaling salita, naniniwala ang merkado na kung may anumang bagay na magkamali sa Fannie Mae o Freddie Mac, hakbangin ng gobyerno ng Estados Unidos na i-piyansa sila. Ang implicit na garantiya na ito ay makikita sa kung gaano ka-murang nagawang ma-access ang pondo. Sina Fannie Mae at Freddie Mac ay nakapagpapalabas ng utang sa korporasyon, na kilala bilang "debentures ng ahensya", sa mas mababang ani kaysa sa iba pang mga institusyon.
Pampublikong Layunin at Misyon ni Fannie Mae at Freddie Mac
Ayon sa kanilang mga charter, ang layunin ng publiko nina Fannie Mae at Freddie Mac ay upang mapadali ang tuluy-tuloy na daloy ng mga pondo sa mababang halaga ng mortgage.
Kasama sa kanilang mga tsart ang mga sumusunod:
- Ang kanilang nag-iisang pokus ay ang tirahan ng merkado ng mortgage. Hindi sila maaaring pumasok sa walang kaugnayan na mga linya ng negosyo o ipagpapatuloy ang suporta para sa pamilihan ng tirahan ng tirahan. Ang mga mortgage na binili nila at ginagarantiyahan ay dapat na sa ibaba ng isang halagang tinukoy ng Opisina ng Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO). Ipinagbabawal ang mga ito mula sa pagpasok sa negosyo ng iba pang mga kumpanya sa pananalapi sa pabahay - pinanggalingan ng mortgage, halimbawa. Dapat nilang matugunan ang taunang mga layunin na itinatag ng Kagawaran ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Urban (HUD). Ang mga layunin na ito ay nasa paligid ng mababa at katamtaman na kita sa pabahay at pabahay para sa mga menor de edad. Napapailalim sila sa mga nakabase sa panganib at minimum na mga kinakailangan sa kapital at taunang pagsusuri ng OFHEO.
Sinabi ng website ng Freddie Mac na ang misyon nito ay upang magbigay ng pagkatubig, katatagan, at kakayahang magamit sa merkado ng pabahay. Ang website ng Fannie Mae ay nagsasaad na ang misyon nito ay upang mapalawak ang abot-kayang pabahay at dalhin ang pandaigdigang kapital sa mga lokal na pamayanan upang makapaglingkod sa pamilihan sa pabahay ng US. (Upang mapanatili ang pagbabasa tungkol sa real estate, tingnan ang Pamumuhunan Sa Real Estate , Mga Transaksyon sa Smart Real Estate at ang aming Pagtuturo sa Real Estate Investments tutorial.)
Mga Kumpanya na Nakapagpalakas ng Kita na may Public Mission
Huwag kang magkamali - Si Fannie Mae at Freddie Mac ay hinihimok ng kita, tulad ng hinihiling ng kanilang mga shareholders. Habang tinutupad ang kanilang pampublikong misyon, ginagawa nila ang kanilang kita sa dalawang pangunahing paraan: garantiya ang kita sa bayad at mananatili na mga portfolio.
- Una, takpan natin ang kita ng garantiya sa bayad, o "g-fees". Nanatili sina Fannie Mae at Freddie Mac ng isang tiyak na porsyento ng bawat pagbabayad ng mortgage para sa bawat mortgage na ginagarantiyahan nila ang isang napapanahong pagbabayad ng punong-guro at interes sa isang may-ari ng MBS (mamumuhunan). Halimbawa, ang bawat buwanang pagbabayad ng mortgage ay maaaring masira sa punong-guro at interes. Ang punong-guro at interes, tulad ng nakolekta ng isang tagapagbigay ng utang sa mortgage, ay ipinasa sa isa sa dalawang kumpanya, sabihin natin na si Fannie Mae. Pagkatapos ay ipinapasa ni Fannie Mae ang punong-guro at interes kasama ang may-hawak ng seguridad na suportado ng mortgage; gayunpaman, pinapanatili nito ang isang tiyak na porsyento ng interes bilang ang bayad sa garantiya - karaniwang sa pagitan ng 0.12% at 0.50% taun-taon. Isipin ito bilang isang patakaran sa seguro. Sana si Fannie Mae ay nangongolekta ng higit pa sa garantiya ng kita sa bayad kaysa sa pagbabayad nito sa mga may hawak ng seguridad sa mortgage dahil sa mga pagkukulang ng borrower. Ito ay isang napakalaking patakaran sa seguro. Sa pagtatapos ng taong 2006, ang dalawang kumpanya ay mayroong garantiya ng kredito sa $ 2.9 trilyon ng mga MBS, ayon sa Kalihim ng Treasury Robert K. Steel (Marso 15, 2007 patotoo sa harap ng US House Financial Services Committee on GSE Reform).
Pangalawa, sina Fannie Mae at Freddie Mac ay may malaking napapanatiling mga portfolio ng mga mortgage at MBS. Mabibigat silang namuhunan sa kanilang sarili - at bawat isa - mga seguridad. Dahil sa kanilang ipinahiwatig na garantiyang Pederal, tulad ng napag-usapan nang mas maaga, nagagawa nilang mag-isyu ng utang sa magbubuong mas mababa kaysa sa iba pang mga korporasyon upang pondohan ang kanilang mga napanatili na portfolio. Sa madaling salita, may kakayahang kumita ang mga kumakalat sa kanilang mga portfolio na posibleng mas malaki kaysa sa iba pang mga institusyon dahil sa kalamangan sa pagpopondo. Ang sabihin na ang laki ng kanilang mga portfolio ay napakalaki. Sa kanilang 2006, ang pinagsamang mga portfolio ng mortgage ng dalawang kumpanya ay $ 1.4 trilyon, muli ayon sa Steel (Marso 15, 2007).
Oversight Over Fannie Mae at Freddie Mac
Sina Fannie Mae at Freddie Mac ay kinokontrol ng OFHEO at HUD. Kinokontrol ng OFHEO ang kaligtasan sa pananalapi at katinuan nina Fannie Mae at Freddie Mac, kasama ang pagpapatupad, pagpapatupad at pagsubaybay sa kanilang mga pamantayan sa kapital at nililimitahan ang laki ng kanilang mga napanatili na portfolio. Nagtatakda rin ang OFHEO ng taunang mga limitasyon ng paghihigpit sa utang. Ang HUD ay may pananagutan sa misyon ng pabahay nina Fannie Mae at Freddie Mac. Ang lahat ng mga bagong programa sa pautang na maaari nilang lumahok sa (pagbili at / o garantiya) ay dapat na aprubahan ng HUD. Bilang karagdagan, nagtatakda ang HUD ng taunang mga layunin para kina Fannie Mae at Freddie Mac upang maisagawa ang kanilang misyon sa pabahay. Ang mga layunin ay nakasentro sa mababang at katamtaman na kita sa pabahay at pabahay para sa mga menor de edad.
Masyadong Karamihan sa Panganib na Konsentrado sa Dalawang Kumpanya na may Pederal na Kasali?
Walang alinlangan na sina Fannie Mae at Freddie Mac ay naglalaro ng mga kritikal na papel sa aming sistema ng pinansya sa pabahay. Gayunpaman, may panganib sa pagkakaroon ng napakaraming panganib na puro sa dalawang kumpanya lamang. Pinamamahalaan nila ang isang malaking halaga ng credit at interest rate ng panganib. Kung ang isang bagay ay nagkamali sa kanilang pamamahala sa peligro at / o mga kasanayan sa pamamahala ng portfolio, walang duda na ang sakit at stress ay madarama sa buong pamilihan sa pananalapi sa buong mundo. Maraming mga kritiko ang nakakaramdam na, dahil sa kanilang laki at pagiging kumplikado ng pamamahala ng panganib sa mortgage, nagbubungkal sila ng napakalaki ng isang sistematikong panganib sa ating ekonomiya. Bukod dito, naniniwala ang ilan na sina Fannie Mae at Freddie Mac ay may isang hindi patas na bentahe dahil sa kanilang implisit na pederal na garantiya na nagpapahintulot sa kanila na mag-isyu ng utang sa mga rate ng interes na hindi magagamit sa iba pang mga korporasyon - partikular, na ito ang implicit na garantiyang nagpahintulot kay Fannie Mae at Freddie Mac na lumaki nang malaki.
Sa madaling salita, may panganib na ang dalawang kumpanya ay pinahihintulutan na kumuha ng labis na panganib sa potensyal na gastos ng nagbabayad ng buwis sa Amerika. Upang mailagay ang mga bagay, ayon sa Treasury Secretary Steel, sa pagtatapos ng 2006, sina Fannie Mae at Freddie Mac ay mayroong $ 4.3 trilyon ng mortgage credit exposure, na humigit-kumulang 40% ng kabuuang natitirang utang sa mortgage sa US (Marso 15, 2007). O tiningnan nang magkakaiba, ang dalawang kumpanya ay may $ 5.2 trilyong utang at ang mga obligasyong MBS na natitira, na lumampas sa $ 4.9 trilyon ng publiko na ginawang utang ng gobyernong US, ayon sa lupon ng Direktor ng Tagapangulo na si Ben Bernanke (Abril 2007).
Bukod dito, walang sinumang nag-aangkin na alinman sa panganib ng kredito o panganib ng rate ng interes ng isang mortgage ay madaling pinamamahalaan o pinagaan sa pamamagitan ng paggamit ng mga derivatives.
Konklusyon
Noong tag-araw ng 2007, ang merkado para sa lahat ng mga pag-utang maliban sa mga ginagarantiyahan nina Fannie Mae at Freddie Mac ay dumating sa isang kumpletong paninindigan, na binibigyang diin ang kahalagahan ng mga papel na ginagampanan ng dalawang kumpanya. Sa taglagas ng 2007, ikinagulat ni Freddie Mac ang merkado sa pamamagitan ng pag-anunsyo ng malalaking pagkawala na may kaugnayan sa kredito, na nagsusunog ng apoy para sa argumento na ang dalawang kumpanya ay naglalagay ng matinding peligro sa buong sistema ng pananalapi. Makakaapekto ba ang lilikha ng mga benepisyo nina Fannie Mae at Freddie Mac para sa may-ari ng Amerikano na may-ari ng bahay na higit sa mga peligro na inilalagay nila sa aming buong sistema ng pananalapi at ang nagbabayad ng buwis sa Amerika? Tangning panahon lamang ang makapagsasabi.
Sa tungkol sa dalawang institusyong ito, suriin ang Kita mula sa Mortgage Debt Sa MBS .
