Ang pagbili ng isang bahay ay maaaring ang pinakamalaki at pinakamahalagang desisyon sa pananalapi sa iyong buhay, at malamang ay mangangailangan ng isang mortgage upang pondohan ang pagbili. Tulad ng pag-unlad ng teknolohiya sa pagbili ng bahay, ang proseso ng paghahanap ng pinakamahusay na mga rate ng mortgage ay maaaring gawin ng lahat sa online - na may madaling gamiting mga instrumento upang matulungan kang makahanap ng pinakamahusay na opsyon para sa iyo, tulad ng tool ng calculator ng mortgage calculator ng Investopedia. Ang ganitong uri ng calculator ay isang mahusay na paraan upang maging pamilyar sa merkado ng mortgage sa iyong lugar - ang mga uri, term at magagamit na mga rate.
Ah, ngunit ang pag-alam ng mga numero ay Hakbang Isa lamang. Dapat mo ring maunawaan kung ano ang nakakaimpluwensya sa kanila at kung sila ay kumakatawan sa isang mahusay na pakikitungo para sa iyo, o hindi. Kaya pagkatapos mong makalkula, basahin upang maunawaan ang iba't ibang mga kategorya ng mga pagpapautang, kasama ang ilang mga tip sa pamimili sa kung paano mag-snag ng isang kalidad na pautang.
Paghahanap ng Pinakamagandang Mortgage sa aming Calculator
Nagtatanong ang calculator tungkol sa maraming mga kadahilanan upang matulungan kang makitid ang mga pagpipilian na pinakaangkop para sa iyong mga tiyak na pangangailangan. Maaari mong ihambing ang mga pagbabayad sa pagitan ng maikli at mahabang mga kontrata, suriin ang isang mas mababang paunang rate ng interes sa isang adjustable rate mortgage ("ARM") kumpara sa isang mas tradisyunal na pagpipilian na rate ng rate, o matukoy kung ang isang interest-only ("IO") na pautang ay ginagawang mas malaki kahulugan para sa iyo.
Sa ibaba ay isang listahan ng mga term na malamang na makatagpo ka habang ginagamit mo ang calculator ng mortgage:
Credit Score: Ang marka ng kredito ay ang bilang ng pagpapahayag ng pagiging kredensyal ng isang tao.
Kinalalagyan: Dapat mong piliin ang estado kung saan aabutin ang mortgage, pagkatapos ay paliitin ang lokasyon ng alinman sa pinakamalapit na lungsod o ZIP code.
Halaga ng Pautang: Ito ay magiging katumbas ng tinantyang halaga ng bahay (minus ang iyong pagbabayad down) o ang natitirang balanse sa iyong incumbent mortgage na nais mong muling pagbawi.
Mga Punto ng Mortgage: Ang isang punto ng mortgage ay katumbas ng isang porsyento ng kabuuang halaga ng isang mortgage. Mayroong dalawang uri ng mga puntos: mga puntos ng diskwento , na kumakatawan sa prepaid na interes sa isang mortgage; at mga puntong nagmula , na kung saan ay isang bayarin ang tagapagpahiram ng utang ay maaaring singilin ang isang nangutang.
Porsyento ng Down: Kilala rin bilang isang pagbabayad, o isang paunang pagbabayad na ginawa kapag may binili sa kredito.
Mga Produkto: Ang uri ng mortgage na interesado ka, tulad ng isang tradisyunal na naayos na rate ng mortgage, isang ARM, o isang IO mortgage. Ang opsyon ng ARM ay nagpapakita ng isang ratio tulad ng "7/1, " na kumakatawan sa bilang ng mga taon ang mortgage ay nagdadala ng isang nakapirming rate ng interes. Matapos ang pre-set na bilang ng mga taon (sa kasong ito, 7), ang rate ng interes ay nag-aayos ng isang beses sa isang taon (ang 1) para sa natitirang termino ng pautang, ayon sa tatlong mga kadahilanan: ang antas ng index na ang mortgage ay nakatali sa, tulad ng LIBOR; ang ARM margin na itinatag sa simula ng pautang; at ang mortgage cap.
Pagbili o Refinance: Ang mga pagbili ng mortgage ay ginagamit upang tustusan ang pagbili ng isang bahay. Ginagamit ang mga pagbabayad upang mapalitan ang isang mas matandang pautang sa isang bagong pautang na nag-aalok ng mas mahusay na mga termino, para sa isang bayad.
Mga Uri ng Mga Pautang: Maaari Ka Bang Kumuha ng Pinakamahusay na Rate?
Nakasalalay sa mga kadahilanan tulad ng iyong iskor ng kredito, kasaysayan ng pagtatrabaho at ratio ng utang-sa-kita, ang calculator ay maaaring magkaroon ng - at maaaring mag-alok ang isang tagapagpahiram - isang punong mortgage rate, isang subprime mortgage o isang bagay sa pagitan, na tinatawag na " Pautang sa Alt-A ”. Tingnan natin ang iba't ibang mga kategorya ng pagpapautang at tingnan kung ano ang nakakaapekto sa kung alin ang kwalipikado para sa iyo.
Punong Pautang
Natutugunan ng mga Prime mortgage ang mga pamantayan sa kalidad na itinakda ng Fannie Mae (ang Federal National Mortgage Association) at Freddie Mac (ang Federal Home Loan Mortgage Corporation), ang dalawang negosyanteng na-sponsor ng gobyerno na nagbibigay ng pangalawang merkado sa mga mortgage ng bahay sa pamamagitan ng pagbili ng mga pautang mula sa nagmula sa mga nagpapahiram. Ayon sa Federal Reserve, ang isang pangunahing tirahan ng mortgage ay "isang mortgage para sa isang borrower na ang mga marka ng kredito ay 740 o mas mataas, na ang mga ratio ng utang na may kita ay mas mababa kaysa sa average at na ang mortgage ay nagtatampok ng karaniwang iskedyul ng pagbabayad ng utang na karaniwang sa isang nakapirming rate o isang adjustable-rate na mortgage. "
Ang mga kandidato para sa mga pangunahing pagpapautang ay dapat ding gumawa ng isang malaking pagbabayad - karaniwang 10% hanggang 20% - sa tirahan, ang ideya na kung mayroon kang balat sa laro mas malamang na default ka. Dahil ang mga nangungutang na may mas mahusay na mga marka ng kredito at mga ratio ng utang-sa-kita ay may posibilidad na maging mas mababang panganib, inaalok sila ang pinakamababang rate ng interes - kasalukuyang isang average ng 4.6% para sa isang 30-taong nakapirming rate ng mortgage - na maaaring makatipid ng libu-libong dolyar sa buhay ng pautang.
Mga Pautang sa Subprime
Ang mga subprime mortgage ay inaalok sa mga nangungutang na may mas mababang mga rating ng kredito at mga marka ng credit ng FICO sa ibaba ng 640, kahit na ang eksaktong cutoff ay nakasalalay sa nagpapahiram. Dahil sa tumaas na panganib sa mga nagpapahiram, ang mga pautang na ito ay nagdadala ng mas mataas na mga rate ng interes - tulad ng 8% hanggang 10%.
Mayroong maraming mga uri ng mga istruktura ng subprime mortgage. Ang pinaka-karaniwang ay ang adjustable rate mortgage (ARM), na nagsingil ng isang nakapirming-rate na "rate ng teaser" sa una, pagkatapos ay lumipat sa isang lumulutang na rate, kasama ang margin, para sa natitirang utang. Ang isang halimbawa ng isang ARM ay isang 2/28 pautang, na kung saan ay isang 30-taong pautang na may isang nakapirming rate ng interes para sa unang dalawang taon bago nababagay. Habang ang mga pautang na ito ay madalas na nagsisimula sa isang makatwirang rate ng interes, sa sandaling lumipat sila sa mas mataas na variable na rate ng pagtaas ng mga pagbabayad ng mortgage.
Alt-Isang Pautang
Ang mga Alt-A mortgage ay nahuhulog sa isang lugar sa pagitan ng mga pangunahing at subprime kategorya. Ang isa sa mga tinukoy na katangian ng isang utang na Alt-A ay karaniwang karaniwang isang pautang na mababa o doc o nangangahulugang nangangahulugang ang tagapagpahiram ay hindi nangangailangan ng maraming (kung mayroon man) na dokumentasyon upang patunayan ang kita, mga assets o gastos ng borrower. Binubuksan nito ang pintuan sa mga mapanlinlang na kasanayan sa pagpapautang, dahil ang parehong tagapagpahiram at nangutang ay maaaring magpalaki ng mga numero upang ma-secure ang isang mas malaking utang (na nangangahulugang mas maraming pera para sa nagpapahiram at higit pa sa bahay para sa nangutang). Sa katunayan, pagkatapos ng subprime mortgage crisis ng 2007-08, nakilala sila bilang "sinungaling na pautang" dahil ang mga mangungutang at nagpapahiram ay nakapagpapalaki ng kita at / o mga ari-arian upang maging kwalipikado ang nangungutang para sa isang mas malaking utang.
Habang ang mga nagpapautang sa Alt-A ay karaniwang may mga marka ng kredito ng hindi bababa sa 700 - mas mataas sa cutoff para sa subprime loan - ang mga pautang na ito ay may posibilidad na payagan ang medyo mababang pagbabayad, mas mataas na ratios ng utang-utang at higit na kakayahang umangkop pagdating sa utang ng borrower- ratio ng kinikita. Ang mga konsesyon na ito ay nagpapahintulot sa ilang mga mangungutang na bumili ng mas maraming bahay kaysa sa kanilang makatuwirang kayang, dagdagan ang posibilidad na default. Iyon ay sinabi, ang mga pautang na low-doc at walang-doc ay maaaring maging kapaki-pakinabang kung mayroon ka talagang isang mahusay na kita ngunit hindi mo masasalamin ito dahil kikitain mo ito ng sporadically (halimbawa, kung ikaw ay nagtatrabaho sa sarili).
Dahil ang Alt-As ay tiningnan bilang medyo peligro (bumabagsak sa isang lugar sa pagitan ng kalakasan at subprime), ang mga rate ng interes ay may posibilidad na mas mataas kaysa sa mga punong mortgage ngunit mas mababa kaysa sa subprime - sa isang lugar sa paligid ng 5.5% hanggang 8%, depende sa sitwasyon ng nagpapahiram at sitwasyon ng nanghihiram..
Pagkuha ng Pinakamahusay na Posibleng Mortgage Deal
Malinaw, ang mas mataas na rate ng interes, mas maraming babayaran mo bawat buwan, at higit na huli kang magbayad para sa iyong bahay. Upang ihambing, tingnan natin ang isang 30-taong nakapirming rate na mortgage para sa $ 200, 000.
Sa kalakhang rate - 4.6% sa halimbawang ito - ang iyong buwanang pagbabayad ay $ 1, 025. Sa buhay ng pautang, babayaran mo ang $ 169, 103 na interes - kaya talagang magbabayad ka ng kabuuang $ 369, 103.
Ipagpalagay ngayon na nakukuha mo ang parehong 30-taong nakapirming rate ng mortgage para sa $ 200, 000, ngunit sa oras na ito ikaw ay inaalok ng isang subprime rate ng 6%. Ang iyong buwanang pagbabayad ay $ 1, 199 at magbabayad ka ng isang kabuuang $ 231, 676 na interes, na ibabalik ang kabuuang halaga na babayaran mo sa $ 431, 676. Ang tila maliit na pagbabago sa interes ay nagkakahalaga ng $ 62, 573.
Ang mahalaga na mapagtanto ay ito: Dahil lamang sa isang tagapagpahiram ay nag-aalok sa iyo ng isang mortgage na may isang Alt-A o subprime rate ay hindi nangangahulugang hindi ka magiging karapat-dapat para sa isang pautang na rate ng pautang na may ibang nagpapahiram. Ang mga tagapagpahiram at mga broker ng utang ay maaaring maging mapagkumpitensya, ngunit sa pangkalahatan ay wala silang obligasyon na mag-alok sa iyo ng pinakamahusay na magagamit. Ito ay nagkakahalaga ng pagsisikap na mamili sa paligid: Ang paglaan ng oras upang makahanap ng isang mas mahusay na rate ng interes ay maaaring makatipid sa iyo ng libu-libong dolyar sa kurso ng isang pautang.
Paano Kumuha ng Isang Cheaper Mortgage
Mga Tip para sa Paghahanap Ang Pinakamahusay na Presyo ng Mortgage
Hindi ito ang oras upang hayaan ang ibang tao na gawin ang pamimili para sa iyo. Tulad ng nakita namin ngayon, ang mga term na nakukuha mo ay maaaring gumawa ng isang malaking pagkakaiba sa kung ano ang babayaran mo upang humiram ng parehong halaga ng pera.
Paano mo maiiwasan ang pagbabayad ng higit sa kailangan mo para sa iyong utang? Tiyak, ihambing ang mga alok na nakukuha mo sa pamamagitan ng pagpapatakbo ng mga ito sa pamamagitan ng iyong online na mortgage calculator upang makita kung ano ang magiging mga pagbabayad at interes mo. At tulad ng ginagawa mo - o kahit na bago mo gawin - sundin ang mga hakbang sa ibaba.
1. Simulan ang Paghahanda ng Maaga
Kung naghahanap ka ng isang bahay ngayon, ang pagkuha ng iyong pananalapi sa mahusay na hugis ay maaaring maging matigas. Kaya subukang mag-isip nang maaga; marahil kahit postpone house-hunting hanggang sa malinis mo ang iyong pinansiyal na bahay.
Sa pangkalahatan, kailangan mo ng natitirang kredito. Bago ka pa isinasaalang-alang para sa isang mortgage, ang maginoo na nagpapahiram ay maghanap para sa isang credit score na hindi bababa sa 700 at, tulad ng sinabi namin sa itaas, isa sa 740 para sa isang prime-rate mortgage. Ang mga pautang ng FHA ay may mas nakakarelaks na pamantayan, ngunit mas mahigpit na mga kondisyon. Kaya gawin kung ano ang maaari mong makuha ang puntos na iyon sa pamamagitan ng pagbabayad ng mga balanse sa credit card at iba pang mga personal na utang, sa abot ng makakaya mo.
Kahit na ang isang 20-point na pagkakaiba sa iyong iskor ay maaaring ilipat ang iyong rate pataas o pababa ng higit sa 0.25%. Sa isang $ 250, 000 na tahanan, ang isang-kapat ng isang punto ay maaaring mangahulugang isang dagdag na $ 12, 000 o higit pang bayad na interes sa buhay ng pautang.
Pangalawa, makatipid! Ang mas maaari mong ilagay down, mas mababa ang iyong pagbabayad ng utang at ang mas kaunting interes na babayaran mo sa paglipas ng panahon. Ang isang mas mataas na pagbabayad ay maaaring mangahulugan ng isang mas mababang rate ng interes. Mayroong 30% down na pagbabayad (kumpara sa maginoo 20%), halimbawa, ay maaaring i-drop ang iyong rate nang higit sa 0.5%.
2. Huwag Tumingin sa Pag-iisa ang rate ng interes
Mahalaga ang rate ng interes, ngunit mayroong higit na ihambing. Mayroon bang parusang prepayment kung magpasya kang magbayad muli sa ilang mga punto? Ano ang kabuuang gastos sa pagsasara? Ang pagsara ng mga gastos sa pangkalahatan ay nagkakahalaga ng 2% hanggang 5% ng presyo ng bahay. Kung ang iyong bahay ay nagkakahalaga ng $ 150, 000, asahan na magbayad ng $ 3, 000 hanggang $ 7, 500 sa mga gastos. Iyon ay isang malaking saklaw, kaya dapat mong makita kung ano ang karaniwang singilin ng isang tagapagpahiram.
3. Unawain ang PMI
Kahit na binibilang nila ang pangkalahatang halaga ng iyong pagpapautang, ang pagsara ng mga gastos ay isang beses na hit. Ngunit may isa pang kagat na patuloy na kumagat. Kung ang iyong pagbabayad ay mas mababa sa 20%, itinuturing kang mas mataas na peligro, at kinakailangang magdala ng PMI, o pribadong mortgage insurance. Ginagawa ka nitong mas ligtas na mapagpipilian para sa nagpapahiram. Ang problema ay, ikaw ang nagbabayad para dito - sa tono ng 0.5% hanggang 1% ng buong pautang bawat taon. Iyon ay maaaring magdagdag ng libu-libong dolyar sa kung ano ang gastos upang dalhin ang utang. Kung magtatapos ka na magbayad para sa PMI, siguraduhin na hihinto ito sa sandaling nakakuha ka ng sapat na equity sa iyong bahay sa pamamagitan ng iyong mga pagbabayad sa mortgage upang maging karapat-dapat.
4. I-lock at Mag-load
Sabihin nating nakakakuha ka ng pinaka kamangha-manghang deal ng mortgage Binabati kita, ngunit mabilis na gumalaw. Ang rate ng interes - at posibleng iba pang mga kondisyon - ay naka-lock para sa isang itinakdang dami ng oras. Kailangan mong isara sa loob ng panahon ng lock o panganib na mawala ang deal. Huwag magpaliban.
Ang Bottom Line
Karamihan sa mga trabaho na kasangkot sa pagkuha ng pinakamababang rate ng mortgage ay nangyayari nang matagal bago ka handa na mag-apply. Ang isang stellar credit score at isang napakalaking down na pagbabayad ay ang pinakamahusay na mga paraan upang bawasan ang iyong rate.
Ngunit huwag nang walang taros na tiwala sa iyong bangko, rieltor o mortgage broker upang makuha ka ng pinakamahusay na mga termino. Maaaring magkaroon sila ng isang insentibo sa pananalapi upang maiiwasan ka sa isang tiyak na direksyon. Gawin ang iyong sariling pamimili, pagkalkula ng mortgage at paghahambing. Gayundin, tandaan na dahil karapat-dapat ka lamang sa X na halaga ng pagpapautang, walang sinasabi na kailangan mong humiram ng marami.
