Ang pagbabalik sa pamumuhunan (ROI) ay isang termino ng accounting na nagpapahiwatig ng porsyento ng namuhunan na pera na nakuha pagkatapos ng pagbabawas ng mga nauugnay na gastos. Para sa mga di-accountant, maaaring tunog nakalilito, ngunit ang pormula ay maaaring simpleng ipinahayag tulad ng sumusunod:
ROI = CostGain − Gastos kung saan: Makuha = Investment gainCost = gastos sa pamumuhunan
Ngunit habang ang equation sa itaas ay tila madali upang makalkula, na may real estate ng isang bilang ng mga variable, kabilang ang mga gastos sa pag-aayos / pagpapanatili at mga pamamaraan ng pag-uusisa - ang halaga ng perang hiniram (na may interes) upang gawin ang paunang puhunan - maglalaro, na maaaring makaapekto sa mga numero ng ROI. Sa maraming mga kaso, ang ROI ay magiging mas mataas kung ang gastos ng pamumuhunan ay mas mababa.
Kapag bumili ng pag-aari, ang mga tuntunin ng financing ay maaaring lubos na makakaapekto sa presyo ng pamumuhunan; gayunpaman, ang paggamit ng mga mapagkukunan tulad ng isang mortgage calculator ay makakatulong sa iyo na makatipid ng pera sa gastos ng pamumuhunan sa pamamagitan ng pagtulong sa iyo na makahanap ng kanais-nais na mga rate ng interes.
Paano Kalkulahin ang ROI Para sa Mga Pamumuhunan sa Real Estate
Mga komplikasyon sa pagkalkula ng ROI
Ang mga komplikasyon sa pagkalkula ng ROI ay maaaring mangyari kapag ang isang ari-arian ng real estate ay muling pinansya, o ang isang pangalawang mortgage ay nakuha. Ang isang interes sa isang segundo, o ang muling pinansiyal na pautang ay maaaring tumaas at maaaring singilin ang mga bayad sa pautang, kapwa maaaring mabawasan ang ROI. Maaari ring magkaroon ng pagtaas sa mga gastos sa pagpapanatili, buwis sa pag-aari at mga rate ng utility. Ang lahat ng mga bagong numero na ito ay kailangang mai-plug in at kinakalkula ng ROI, kung ang may-ari ng isang tirahan o pag-aari ng komersyal ay magbabayad ng mga gastos na ito.
Ang mga pagkalkula ng kumplikado ay maaari ding kailanganin para sa mga ari-arian na binili gamit ang isang adjustable-rate mortgage (ARM) na may variable na pagtaas ng rate ng singil taun-taon sa pamamagitan ng tagal ng utang.
Tingnan natin ang dalawang pangunahing pamamaraan upang makalkula ang ROI: ang Paraan ng Gastos at ang Paraan ng Out-of-Pocket.
Ang Paraan ng Gastos
Ang pamamaraan ng gastos kinakalkula ang ROI sa pamamagitan ng paghati sa equity sa isang pag-aari ng mga gastos ng pag-aari na iyon.
Bilang halimbawa, ipalagay na ang isang ari-arian ay binili ng $ 100, 000. Matapos ang pag-aayos at rehab, na nagkakahalaga ng mga namumuhunan ng karagdagang $ 50, 000, ang ari-arian ay pagkatapos ay nagkakahalaga ng $ 200, 000, na ginagawang posisyon ng equity ng mga namumuhunan sa ari-arian na $ 50, 000 (200, 000 -).
Ang pamamaraan ng gastos ay nangangailangan ng paghati sa posisyon ng equity sa lahat ng mga gastos na may kaugnayan sa pagbili, pag-aayos, at rehab ng ari-arian.
Ang ROI, sa pagkakataong ito, ay $ 50, 000 ÷ $ 150, 000 = 0.33, o 33%.
Ang Paraan ng Out-of-Pocket
Ang pamamaraan ng out-of-bulsa ay ginustong ng mga namumuhunan sa real estate dahil sa mas mataas na mga resulta ng ROI. Gamit ang mga numero mula sa halimbawa sa itaas, ipagpalagay ang parehong ari-arian ay binili para sa parehong presyo, ngunit sa pagkakataong ito ang pagbili ay pinansyal sa isang pautang at isang pagbabayad na $ 20, 000. Ang gastos sa labas ng bulsa ay samakatuwid ay $ 20, 000 lamang, kasama ang $ 50, 000 para sa pag-aayos at rehab, para sa isang kabuuang out-of-bulsa na gastos na $ 70, 000. Sa halaga ng pag-aari ng $ 200, 000, ang posisyon ng equity ay $ 130, 000.
Ang ROI, sa kasong ito, ay $ 130, 000 ÷ $ 200, 000 = 0.65, o 65%. Ito ay halos doble ng unang halimbawa ng ROI. Ang pagkakaiba, siyempre, ay maiugnay sa utang: pagkilos bilang isang paraan ng pagdaragdag ng ROI.
Ang ROI Ay Hindi Pantay na Kita
Siyempre, bago ang alinman sa mga ROI na nabanggit sa itaas, ay maaaring maisakatuparan sa aktwal na kita ng salapi, dapat ibenta ang mga pag-aari. Kadalasan, ang isang ari-arian ay hindi ibebenta sa halaga ng merkado nito. Kadalasan, ang isang real estate deal ay gugugulin sa ibaba sa paunang presyo ng pagtatanong, bawasan ang pangwakas na pagkalkula ng ROI para sa pag-aari na iyon. Gayundin, may mga gastos na nauugnay sa pagbebenta ng isang ari-arian ng real estate: ang mga pondo na ginugol para sa pag-aayos, pagpipinta o landscap. Ang mga gastos sa advertising ng mga ari-arian ay dapat ding idagdag sa, kasama ang mga gastos sa pagtasa at ang komisyon sa ahente ng real estate o broker.
Ang parehong mga gastos sa advertising at komisyon ay maaaring makipag-usap sa service provider. Ang mga developer ng real estate, na may higit sa isang ari-arian upang mag-anunsyo at magbenta, ay nasa isang mas mahusay na posisyon upang makipag-ayos sa mga kanais-nais na mga rate sa mga media outlet at brokers. Ang ROI sa maraming mga benta, gayunpaman, na may iba't ibang mga gastos para sa advertising, komisyon, financing, at konstruksiyon sa kasalukuyan kumplikadong mga isyu sa accounting na pinakamahusay na hawakan ng isang propesyonal.
Daloy ng Pag-aari ng Ari-arian
Ang isang namumuhunan ay maaaring magkaroon ng $ 30, 000 na katumbas sa isang komersyal na pag-aarkila sa pag-aarkila kung saan siya ay nagbabayad ng $ 10, 000 para sa isang ROI ng 300%. Nagbibigay din ang pag-aari ng $ 500 sa isang buwan sa mga renta, sa halagang $ 6, 000 taun-taon. Iyon ay isang 60% ROI sa daloy ng cash ng ari-arian - $ 6000 na hinati sa $ 10, 000 na gastos ng pamumuhunan.
Ang Bottom Line
Ang pagkalkula ng ROI sa real estate ay maaaring maging simple o kumplikado, depende sa lahat ng mga variable na nabanggit sa itaas. Sa isang matibay na ekonomiya, ang pamumuhunan sa real estate, parehong tirahan at komersyal, napatunayan na napaka-kumikita. Kahit na sa isang ekonomiya ng pag-urong, kung ang mga presyo ay bumagsak at kulang ang salapi, maraming mga bargains sa real estate ang magagamit para sa mga namumuhunan na may pera upang mamuhunan. Kapag umuusbong ang ekonomiya, tulad ng ginagawa nito, maraming mamumuhunan ang mag-aani ng isang guwapong kita.
Para sa mga layunin ng buwis o kita ng mga buwis na nakakuha ng buwis, subalit, hinikayat ang mga may-ari ng ari-arian ng real estate na makakuha ng payo ng propesyonal na buwis mula sa isang maaasahang mapagkukunan bago mag-file.
