Ano ang isang Flexible Payment ARM
Ang isang nababaluktot na ARM sa pagbabayad, na kilala rin bilang isang opsyon na ARM, ay isang uri ng adjustable-rate mortgage na pinapayagan ang nangutang sa pumili mula sa apat na magkakaibang mga pagpipilian sa pagbabayad bawat buwan: isang 30-taon, ganap na amortizing pagbabayad; isang 15-taong, ganap na pag-amortize ng pagbabayad; isang pagbabayad lamang ng interes o isang tinatawag na minimum na pagbabayad na hindi sumaklaw sa buwanang interes. Ang Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ay epektibong tinanggal ang nababaluktot na mga ARM sa pagbabayad noong 2014 sa pamamagitan ng mga bagong pamantayan sa Qualified Mortgage (QM).
BREAKING DOWN Flexible Payment ARM
Ang mga nababaluktot na pagbabayad ARM ay sikat bago ang subprime mortgage krisis ng 2007-2008, kung mabilis na tumaas ang mga presyo sa bahay. Ang mga mortgage ay may napakababang panimula ng rate ng interes ng pambungad, karaniwang 1 porsyento, na humantong sa maraming tao na isipin na mas kaya nila ang mas maraming tahanan kaysa sa maaaring iminumungkahi ng kanilang kita. Ngunit ang rate ng teaser ay para lamang sa isang buwan. Pagkatapos ang pag-reset ng rate ng interes sa isang index tulad ng Wells Gastos ng Pag-save ng Index (COSI) kasama ang isang margin, na kadalasang nagreresulta sa "pagbigkas ng pagbabayad."
Gamit ang bagong rate ng interes, ang mga nangungutang ay maaaring pumili upang gumawa ng isang maginoo 30-taong pagbabayad ng utang sa isang bayad o mas malaki, pinabilis na 15-taong pagbabayad. Sa pagsasagawa ng ilang mga nagpapahiram ay ginawa ito; makalipas ang unang buwan, ang karamihan ay napili para sa alinman sa pagbabayad lamang ng interes, o ang minimum na buwanang pagbabayad, na tila isang mahusay na deal. Maraming mga nagpapahiram ay hindi naunawaan na ang hindi bayad na interes ay mai-tackle sa balanse ng pautang, isang proseso na tinatawag na negatibong amortization. Kapag gumuho ang mga presyo sa bahay, natagpuan ng mga nangungutang na marami silang utang sa kanilang mga pag-utang kaysa sa halaga ng kanilang mga bahay.
Ang Mga Detalye Nakuha Ang Maraming Mga May-ari ng Bahay
Ang mga opsyon na ARM ay nagkaroon din ng maraming pinong pag-print na maraming mga nanghiram na natapos. Halimbawa, ang karamihan sa mga opsyon na ARM ay nagkaroon ng negatibong cap ng amortization, nangangahulugang ang borrower ay makakagawa lamang ng minimum na pagbabayad hanggang umabot sa 110-115 porsyento ng orihinal na halaga ang utang. Ang mga minimum na pagbabayad ay nadagdagan taun-taon, kung minsan sa mga porsyento na hindi gaanong ginawaran ngunit mabilis na pinagsama. At ang pagpipilian sa pagbabayad lamang ng interes ay karaniwang mabuti lamang sa unang sampung taon. Maraming mga may-ari ng bahay ang nakakita ng kanilang mga pagbabayad sa pautang nang higit sa doble pagkatapos ng ilang taon lamang.
Upang masiraan ng loob ang mga bangko mula sa pagsusulat ng mga pautang na maaaring potensyal na bangkarote ng mga may-ari ng bahay, itinatag ng CFPB ang Qualified Mortgage program nito noong 2014. Sa ilalim ng programang ito, ang ilang mga uri ng matatag na mortgage ay makakakuha ng pag-apruba ng QM ng ahensya at kwalipikado ang paglabas ng bangko para sa higit na proteksyon kung sakaling ang default. Dahil ang mga negatibong pautang sa amortization tulad ng nababaluktot na pagbabayad na mga ARM ay hindi nabigyan ng pag-apruba ng QM, ang mga bangko na higit sa lahat ay pinabayaan ang mga ito sa pabor ng mas maginoo na mga ARM at mga nakapirming rate rate.
