Paano makakuha ng pautang upang i-flip ang isang bahay

Talaan ng nilalaman

• Ang Mga Gastos ng Flipping Homes
• Mga Pautang sa Hard Money
• Hard Money kumpara sa Mga Convention
• Saan Maghanap ng mga Nagpapahiram
• Pribadong Nagpahiram
• Paano Makakakuha ng Pribadong Lender
• Online Pribadong Nagpahiram
• Pagdurog
• Mga Site ng Crowdfunding
• Mga drawback ng Crowdfunding
• Ang Bottom Line

Ang House flipping ay nasa pinakamataas na antas mula noong 2007 salamat sa pagtaas ng mga presyo sa bahay at ang pagtaas ng pagkakaroon ng financing. Ano pa, ang isang limitadong supply ay tumutulong sa mga flippers na kumita ng mas mataas na kita ngayon kaysa sa pagkuha nila pagkatapos ng krisis sa pabahay ng 2008-2009, kapag ang mga foreclosures ay nagbaha sa merkado ng real estate.

Mga Key Takeaways

• Karaniwan itong nagkakahalaga ng mas maraming pera upang i-flip ang isang bahay kaysa sa pagbili ng isa bilang isang home.Lenders na nakikita ang pagtulo bilang isang peligro na panukala at sa pangkalahatan ay hindi gagana sa mga walang karanasan na flippers.Ang mga nagpapahiram ng pera ay maaaring matagpuan sa online, at may mga termino na mas mababa sa isang taon na may mga rate ng interes na 12% hanggang 18%, kasama ang dalawa hanggang limang puntos.Ang Consider ay nag-vetting ng mga pribadong nagpapahiram sa pamamagitan ng pakikipag-usap sa iba pang mga flippers.May mga pagsubok na maaaring subukan ang mga site ng crowdfunding upang matustusan ang kanilang mga pamumuhunan.

Ang Mga Gastos ng Flipping Homes

Habang ang pagbili, pag-aayos, at mabilis na pagbebenta ng mga katangian ay maaaring maging kapaki-pakinabang, nangangailangan ng mas maraming pera upang i-flip ang isang bahay kaysa sa pagbili lamang ng isang bahay kung saan nais mong mabuhay. Hindi lamang kailangan mo ng pera upang maging ang may-ari ng pag-aari, ngunit kailangan mo din ng pondo ng pagkukumpuni at ang paraan upang masakop ang mga buwis sa ari-arian, mga utility, at seguro sa mga may-ari ng bahay mula sa araw na isasara ang pagbebenta sa pamamagitan ng rehab na trabaho at hanggang sa araw na ito ay nagbebenta. Ang mga panandaliang kapital na mga rate ng buwis sa 10% hanggang 37%, depende sa iyong pederal na kita na buwis sa buwis, ay aalisin sa anumang kita na kinita mo sa mga pag-aari na na-flip mo sa loob ng isang taon o mas kaunti.

Karagdagan, maraming mga nagpapahiram ay hindi gagana sa mga walang karanasan na flippers. Gusto nilang makita na mayroon kang isang matagumpay na track record ng pagbebenta ng hindi bababa sa isang bahay para sa isang kita. Ang iba ay makikipagtulungan sa isang walang karanasan na flipper ngunit singilin ang mas mataas na bayad at interes.

Mga Pautang sa Hard Money

Hindi sumasang-ayon ang mga eksperto kung paano nakuha ang matigas na pera. Ang ilan ay nagsasabi na ito ay tumutukoy sa katotohanan na ito ay mas mahal kaysa sa tradisyonal na financing at may "mas mahirap" na mga term. Sinasabi ng iba na dahil sa pananalapi nito ang mga bahay na "mahirap" para sa maginoo na magpahiram sa pananalapi. Gayunpaman, sinabi ng iba na ang term ay naglalarawan ng collateral para sa utang, tulad ng sa isang hard asset, na, sa kasong ito, ay ang real estate.

Anuman ang pinagmulan ng term, ang mga mahirap na pautang sa pera ay karaniwang may mga termino na mas mababa sa isang taon at ang mga rate ng interes na 12% hanggang 18%, kasama ang dalawa hanggang limang puntos. Ang isang punto ay katumbas ng 1% ng halaga ng pautang, kaya kung hihiram ka ng $ 112, 000 at ang nagpapahiram ay singilin ng dalawang puntos, babayaran mo ang 2% ng $ 112, 000, o $ 2, 240. Sa halip na magbayad ng mga puntos sa pagsasara, tulad ng gagawin mo sa isang maginoo na mortgage, maaaring hindi mo na kailangang magbayad ng mga puntos hanggang sa mabenta ang bahay ng isang mahirap na pautang sa pera - ang isang malambot na bagay tungkol sa mahirap na pera.

Ang mga mahihirap na nagpapahiram ng pera ay ibinabase ang halagang maaari kang makahiram sa halaga ng pagkukumpuni ng bahay (ARV) sa bahay. Kung ang isang bahay ay nagkakahalaga ng $ 80, 000 ngunit ang ARV ay $ 160, 000 at maaari kang humiram ng hanggang sa 70% ng ARV, pagkatapos maaari kang humiram ng $ 112, 000. Matapos mabayaran ang $ 80, 000 presyo ng pagbili, magkakaroon ka ng $ 32, 000 para sa pagsasara ng mga gastos (kahit na maaari kang makipag-ayos para mabayaran ang mga nagbebenta ng bahay), bayad sa pagpapahiram, rehab, pagdadala ng gastos, at pagbebenta ng mga gastos tulad ng dula, marketing, at mga komisyon sa ahente ng real estate. Kung maaari kang manatili sa badyet na iyon, hindi mo kakailanganin ang anumang pera mula sa bulsa upang i-flip ang bahay.

Ang $ 2, 240 sa mga puntos ay kukuha ng isang makabuluhang tipak ng $ 32, 000 na badyet, bagaman, at kung nagbabayad ka ng 15% na interes para sa anim na buwan, ang iyong kabuuang gastos sa interes sa $ 112, 000 ay magiging $ 8, 400. Ang mga mahirap na nagpapahiram ng pera ay karaniwang inaasahan ang pagbabayad ng interes buwan-buwan habang ang utang ay natitirang, ngunit ang ilan ay maaaring payagan ang interes na makarating at hindi hinihiling na mabayaran ito hanggang sa matapos ang pitik. Matapos ang dalawang malaking gastos na ito, magkakaroon ka lamang ng $ 21, 360 para sa lahat - mas kaunti kung kailangan mong magbayad ng mga gastos sa pagsasara. Ngunit kung ang bahay ay talagang nagbebenta ng $ 160, 000, naghahanap ka ng isang $ 48, 000 na kita, minus na buwis, para sa anim na buwan ng trabaho, na potensyal na walang pagsulat ng isang solong tseke mula sa iyong sariling bank account.

Hard Money kumpara sa Mga Maginoo na Pautang

Si Lucas Machado, pangulo ng House Heroes, isang grupo ng mga namumuhunan sa real estate na nag-flip ng mga bahay sa Florida at pinansyal ang mga pautang na mahirap na pera, sinabi ng mahirap na pautang sa pera ay madali sa ibang paraan: Ang kakulangan ng burukratang pulang tape. Hindi tulad ng mga maginoo na bangko, ang mga nagpapahiram ay hindi nakasalalay sa mga patnubay tungkol sa hugis ng real estate. "Ang mga katangian ng hindi magandang kondisyon ay hindi nasiyahan ang mga alituntunin para sa pinansyal na pagpopondo ng mortgage. Sa kabilang banda, ang mga mahirap na nagpapahiram ng pera, ay inaasahan na magpapahiram sa mga bahay nang hindi masiraan ng loob, "sabi ni Machado.

Sa halip, "ang mga nagpapahiram ng pera ay nagpapasya kung gagawin ang utang sa pamamagitan ng pagsusuri ng lakas ng pakikitungo at ang pagiging maaasahan ng flipper ng bahay, " sabi ni Machado. Kung ang gastos sa pagbili at pag-aayos kumpara sa halaga ng muling pagbibili ay may katuturan at mapagkakatiwalaan ang flipper sa bahay, gagawin ng isang mahirap na tagapagpahiram ng pera.

Sa pagsusuri ng flipper, ang mga mahirap na tagapagpahiram ng pera ay hindi karaniwang nag-aalala sa pamamagitan ng mga kwalipikadong pangungutang tulad ng mga utang sa utang na kita at mga marka ng kredito. Sa ilang mga kaso, maaaring gusto nilang makita ang mga dokumento ng isang aplikante tulad ng pagbabalik ng buwis, mga pahayag sa bangko, at mga ulat sa kredito. Hindi rin sila nagmamalasakit kung ang mga pondo sa pagbabayad ay hiniram (isa pang pagkakaiba sa maginoo na nagpapahiram). Pagkatapos ng lahat, "Kung ang default na flipper, ang mahirap na tagapagpahiram ng pera ay maaaring mag-foreclose, kumuha ng pagmamay-ari ng bahay, at ibenta ito nang malaki sa kanilang sarili, " tala ni Machado.

Ang isang mahirap na nagpapahiram ng pera, na katulad ng isang bangko, ay hahawakan ang unang posisyon na nasa loob ng bahay hanggang sa muling maibayad ng borrower ang utang, ngunit ang nangutang ay magiging may-ari at hahawak sa gawa, ipinaliwanag ni Mat Trenchard, manager ng pagkuha sa Senna House Buyers, isa sa mga pinakamalaking kumpanya sa pagbili ng bahay sa Houston.

Saan Maghanap ng mga Nagpapahiram

Ang isang lugar upang makahanap ng isang mahirap na tagapagpahiram ng pera ay online. Bilang halimbawa, ang Lima One Capital ay makikipagtulungan sa mga bagong flippers at magpapahiram ng hanggang sa 90% ng utang-sa-gastos o hanggang sa 75% ng utang-to-ARV. Ang mga bayarin at mga rate ng interes ay bumabawas sa karanasan ng pag-flip ng borrower. Ang Lima One ay nagpapahiram sa karamihan ng mga estado na may mga rate at bayad na magkakaiba-iba ayon sa estado.

Sa pangkalahatan, asahan na magbayad:

• Kung nakumpleto hanggang sa isang pitik sa nagdaang 24 na buwan magkakaroon ka ng isang orihinal na bayad ng 3.5% at isang rate ng interes ng 12% Sa dalawa hanggang apat na flips sa ilalim ng iyong sinturon, ito ay isang 3% na pinagmulan ng bayad at isang 11% na rate ng interes Para sa lima o higit pang nakumpleto na flips makakakita ka ng isang orihinal na bayad sa 2% at isang rate ng interes na 9.99%

Ang mga nanghihiram na may mga marka ng kredito na mas mababa kaysa sa 680 ay maaaring humiram nang kaunti nang kaunti at babayaran ang pinakamataas na gastos. Ang minimum na marka ng kredito ay 630. Gayundin, ang Lima One Capital ay nangangailangan ng 10% na pagbabayad at nag-aalok ng mga term sa pagbabayad hanggang sa 13 buwan.

Ang pangalawang halimbawa ay nagmula sa LendingHome. Ang firm na ito ay nag-aalok ng mga pautang na pag-aayos at pag-flip ng hanggang sa 90% ng presyo ng pagbili at 100% ng mga gastos sa pagsasaayos. Ang mga nagpapahiram ay dapat magsumite ng mga pahayag sa bangko upang ipakita na maaari nilang masakop ang pababang pagbabayad at pagsasara ng mga gastos. Kasama sa iba pang mga kinakailangan ang isang kontrata sa pagbili, isang listahan ng mga nakaraang proyekto ng pag-aayos at pag-flip, dokumentasyon ng pag-aari, at pagbabayad. Ang mga rate ng interes ay karaniwang saklaw mula sa 7.5% hanggang 12%. Mayroong $ 199 na bayad sa aplikasyon upang masakop ang mga gastos sa underwriting ng third-party na utang. Sinisingil din ng LendingHome ang isang orihinal na bayad, bayad sa tasa, titulo at bayad sa escrow, at ang kumpanya ay humahawak ng mga pondo sa rehab hanggang sa matapos ang mga pag-aayos.

Ang pangulo ng House Heroes, si Lucus Machado, ay nagmumungkahi na maabot ang mga asosasyon sa pamumuhunan ng lokal na ari-arian, mga lokal na mamumuhunan, at mga ahente ng lokal na real estate upang makahanap ng mga bata-lusong, mahirap na nagpapahiram ng pera. Ngunit maaaring walang maraming silid upang makipag-ayos, lalo na sa mga puntos at mga rate ng interes. Sa nakalipas na ilang taon, ang tala ni Machado, napakaraming pagkakataon na magpahiram ng pera na hindi na kailangang habulin ang isang deal. "Bakit kumuha ng pautang sa mas mababang pagbabalik ngayon, kung marahil makakakita ka ng ibang pagkakataon bukas?" Tanong niya.

Pribadong Nagpahiram

"Ang isang pribadong tagapagpahiram ay isang indibidwal lamang na may malaking kapital upang mangutang sa iyo, " sabi ni Senna House Buyers Mat Trenchard. "Magugulat ka kung gaano karaming mga indibidwal ang naroroon na naghahanap ng pautang na na-save nila. Tatakbo ang mga ito tulad ng isang HML, maliban sa karaniwang makakakuha ka ng mas mahusay na mga rate at termino."

Sinabi ni Trenchard na ang mga pribadong nagpapahiram ay maaaring maging mas bukas sa pag-negosasyon sa mga termino ng pagbabayad kaysa sa mga mahirap na nagpapahiram ng pera. Maaari rin silang maging handang kumilos bilang kapareha sa pakikitungo at makibahagi sa kita ng kapalit para hindi singilin ang interes.

"Ang susi para sa walang karanasan na flipper ay ang pagkakaroon ng kumpiyansa kapag nakikipag-ayos, " sabi ni Trenchard. "Kailangan nilang mag-network at makipag-usap sa iba pang mga flippers tungkol sa kung magkano ang ginagamit nila sa pagbabayad at alam na maaari silang maglakad palayo. Huwag isipin dahil hindi ka makakasundo sa unang nagpapahiram na nakikipag-usap ka na hindi ka makakahanap ng pera para sa isang pakikitungo."

Maaari kang maghanap ng mga pribadong nagpapahiram sa mga kaganapan sa network ng lokal na real estate. Ang mga indibidwal na ito ay maaaring singilin ang 8% hanggang 12%, kasama ang zero sa dalawang puntos kumpara sa 12% hanggang 15% ng isang mahirap na tagapagpahiram ng pera na may dalawa hanggang limang puntos, sabi ni Trenchard. Tulad ng isang matitigas na nagpapahiram ng pera o isang bangko, kukuha sila ng unang posisyon sa bahay.

Paano Makakakuha ng Pribadong Lender

Sinasabi ng mga bihasang propesyonal na flippers ang pinakamahusay na paraan upang masukat ang isang pribadong tagapagpahiram na iyong isinasaalang-alang ay upang makipag-usap sa iba pang mga flippers-na makikita mo rin sa mga kaganapan sa networking sa real estate - at tanungin kung mayroon silang karanasan sa mga nagpapahiram. Gaano kabilis ang pag-ikot? Anong presyo ang kanilang natanggap? Gaano katindi ang naging responsable sa nagpapahiram? Maaari ka ring humingi ng mga sanggunian at tawagan ang mga ito.

Ang pinakamasama-kaso na sitwasyon ay karaniwang na ang isang deal ay napagtagumpayan dahil ang tagapagpahiram ay hindi nagbibigay ng ipinangakong pondo at ang mamimili ay nawawala ang kanyang matinding deposito ng pera. Ang isa pang posibilidad ay nagulat sa talahanayan ng pag-areglo sa pamamagitan ng hindi inaasahang bayad sa pagpapahiram. Mayroon ding potensyal para sa ligal na laban sa mga termino ng kontrata o isang nagpapahiram na nagsisikap na mahuli ang isang nanghihiram nang default upang maaari siyang mag-foreclose sa pag-aari. Ito ang lahat ng magagandang dahilan upang suriin ang isang tagapagpahiram bago pumirma ng anupaman.

"Iyon ay sinabi, tandaan na sa ganitong uri ng transaksyon, ang nagpapahiram ay nangangalakal ng isang bungkos ng pera kapalit ng ilang mga naka-sign sheet na papel - mga dokumento sa pautang. Iyon ay hindi isang masamang pakikitungo para sa nangutang, ”sabi ni Machado.

Online Pribadong Nagpahiram

Sa teknikal, ang isang pribadong tagapagpahiram ay isang kaibigan, miyembro ng pamilya, o ibang indibidwal na hindi gumagawa ng isang negosyo sa labas ng pagpapahiram ng pera ngunit sumasang-ayon na bigyan ka ng financing, sabi ni Brian Davis, co-founder ng SparkRental at isang mamumuhunan sa real estate na may 15 mga pag-aari. Ang ilang mga kumpanya ay maaaring tawagan ang kanilang mga sarili na pribadong nagpapahiram lamang dahil pribado silang pag-aari. Tulad ng mahirap na nagpapahiram ng pera, maaari mo ring mahanap ang mga ito sa internet.

5 Arch Funding, na nakabase sa Irvine, California, ay nakikipagtulungan sa nakaranas ng mga flippers sa 30 estado. Nag-aalok ito ng solong-digit na mga rate ng interes para sa mga pautang at pag-flip.

Ang Anchor Loans, isang kumpanya ng Calabasas, na nakabase sa California, ay maaaring magsara ng mga deal sa isang malawak na hanay ng mga uri ng ari-arian sa mapagkumpitensyang mga rate ng interes sa 46 na estado. Iba-iba ang mga tuntunin ayon sa estado. Sa California, halimbawa, ang mga pautang ay magagamit na may mga rate ng interes na 8% hanggang 13%, depende sa karanasan sa pautang-sa-halaga at borrower, na may mga bayarin sa pagmula ng 2% hanggang 3% at mga termino ng pautang na anim hanggang 12 buwan na walang prepayment mga parusa. Ang mga flippers ay maaaring humiram ng hanggang sa 70% ng ARV sa bahay. Ang isang pagbabayad ng hindi bababa sa 10% hanggang 20% ​​ng gastos sa acquisition ay kinakailangan. Ang mga nanghihiram ay dapat magkaroon ng isang napatunayan na track record ng hindi bababa sa limang flips sa nakaraang 18 buwan. Isasaalang-alang ng Anchor Loan ang mga pautang sa mga kwalipikadong korporasyon at mga multi-member limitadong pananagutan ng kumpanya (LLC) na may mas kaunti sa limang flips. Ang pagpopondo ay maaaring dumaan sa loob ng dalawang araw hanggang dalawang linggo at karaniwang tumatagal ng isang linggo, ayon sa website ng kumpanya.

Pagdurog

Ang Crowdfunding ay nakasalalay sa isang pangkat ng iba't ibang mga indibidwal at / o mga institusyon na kolektibong pinansyal ang mga pautang. Ang bawat tagapagpahiram, na tinutukoy bilang mamumuhunan, ay nagbibigay ng isang maliit na porsyento ng utang ng borrower at kumikita ng interes sa perang iyon.

Ang mga tradisyonal na site ng crowdfunding tulad ng Prosper ay hindi nakatuon sa pagbili at pag-flipping ng mga bahay. Ang maximum na halaga ng utang ng Prosper ng $ 35, 000 ay inilaan para sa mga proyekto tulad ng pag-aayos ng bahay, pagsasama-sama ng utang, at maliit na pondo sa negosyo. Iyon ay kung saan ang mga specialty crowdfunding site para sa tirahan ng mga flip ng real estate ay pumapasok. Ang ilan ay paunang pondohan ang iyong pautang, nangangahulugang ang kumpanya ay mabilis na isara ang iyong pautang gamit ang sariling pera habang hinihintay nito ang mga namumuhunan na maglagay ng pondo, habang ang iba ay hindi isara ang iyong utang hanggang sa ganap na pinondohan ito ng mga namumuhunan. Iyon ay maaaring mangahulugan ng isang mas mabagal na pagsasara o walang pagsasara.

"Ang mga website ng Crowdfunding ay sumasakop sa isang katulad na angkop na lugar bilang mga nagpapahiram ng pera, " sabi ni Davis. "Medyo mahal ang mga ito, ngunit magpapahiram sa mga namumuhunan sa real estate anuman ang ilang mga mortgage na mayroon sila, at nakatuon nang labis sa collateral at kalidad ng pakikitungo mismo."

Mga Site ng Crowdfunding

Nag-aalok ang Groundfloor ng mga pautang mula sa $ 25, 000 hanggang $ 2 milyon na may financing ng hanggang sa 90% ng LTC (100% ng mga gastos sa renovation), pagsasara ng mga bilang ng pitong araw, walang pagbabayad sa panahon ng pautang, at walang mga pagbabalik sa buwis o mga pahayag sa bangko na kinakailangan para sa mga pautang sa ilalim ng kalahating milyon. Saklaw ang mga rate ng interes mula sa 5.4% hanggang 26%. Ang mga nanghihiram ay dapat magbayad ng isang minimum na tatlong buwan na interes kahit na mas maaga nilang binayaran ang utang. Ang mga karaniwang gastos sa pagsasara ay $ 500 hanggang $ 1, 500, at singil ng Groundfloor ng dalawa hanggang apat na puntos bawat utang. Ang lahat ng mga puntos at bayad ay maaaring igulong sa utang. Ang groundfloor ay karaniwang hindi gumana sa mga walang karanasan na flippers.

Nag-aalok ang Patch of Land ng mga pautang mula sa $ 100, 000 hanggang $ 5 milyon sa pagpopondo ng hanggang sa 80% ng utang-sa-halaga o hanggang sa 70% ng natapos na halaga, na pagsasara ng mga bilang ng pitong araw, at mga rate ng interes na nagsisimula sa 7.99 %. Ang mga nagpapahiram ay gumagawa ng awtomatikong buwanang pagbabayad ng interes sa kanilang mga pautang para sa mga termino ng isa hanggang 36 na buwan. Ang Patch ng Land ay gumagana lamang sa mga nakaranasang developer.

Ang Pondo na Flip ay nag-aalok ng hanggang sa 90% ng presyo ng pagbili, hanggang sa 100% ng saklaw ng trabaho, pagsara sa bilang ng pitong araw, mga termino ng pautang mula anim hanggang 24 na buwan, at mga rate na nagsisimula sa 7.99%.

Mga drawback ng Crowdfunding

Sinabi nina Trenchard at Machado na hindi nila ginagamit ang anumang mga website ng crowdfunding ng real estate, ngunit kapwa pinaghihinalaang na ang proseso ng crowdfunding para sa pagsusuri at paggawa sa isang deal ay maaaring mas mabagal kaysa sa kung ano ang makakaranas ng isang borrower sa isang pribado o mahirap na nagpapahiram ng pera. Kapag ang isang flipper ay may isang matatag na relasyon sa isang nagpapahiram, ang dalawa ay maaaring magsara ng isang deal sa loob ng 24 na oras kapag ang isang mahusay na pagkakataon ay bumangon at ang lahat ng mga akdang papel.

Hindi tulad ng isang pribadong tagapagpahiram, ang mga site ng crowdfunding ay maaari ring hindi mag-alok ng pagkakataon na makipag-ayos. Maaaring nagtakda sila ng mga parameter para sa bawat pakikitungo dahil may pananagutan sila sa isang malaking pangkat ng mga namumuhunan.

Ang Bottom Line

Ang lahat ng mga pagpipiliang ito ay mahal kumpara sa tradisyonal na financing ng mortgage para sa isang may-ari ng tirahan na bahay, ngunit ang kanilang presyo ay sumasalamin sa mataas na peligro na ipinapahiram ng tagapagpahiram at ang hindi kaaya-aya ng iyong pagkuha ng isang pautang sa bangko na may mababang interes upang i-flip ng bahay. Ngunit ang paggamit ng pera ng ibang tao ay hindi lamang nagbibigay-daan sa pagsisimula ka sa flipping na negosyo kung mayroon kang maliit o walang pera upang mamuhunan, binibigyan ka rin ng pagkakataon na i-flip ang mas maraming mga pag-aari nang sabay-sabay at dagdagan ang iyong pangkalahatang kita kapag nakakuha ka ng sapat na karanasan upang makagawa ng maraming deal.

"Kung alam mo ang mga pagpipilian, kung saan matatagpuan ang mga ito at kung paano mag-network, ang problema ay higit na namamalagi sa paghahanap ng mga deal kaysa sa paghahanap ng pera, " sabi ni Trenchard. "Napakadaling makahanap ng pera para sa isang mahusay, ngunit napakahirap na makahanap ng mahusay na deal."