Talaan ng nilalaman
- Ano ang Pakikinabang?
- Mga Paraan sa Pag-access sa Pag-access
- Halimbawa ng Leveraging
- Ang Mga Panganib sa Paggamit
- Cons Leveraging Maraming Mga Katangian
- Pag-iwas sa Leveraging risks
- Ang Bottom Line
Ang pamumuhunan sa real estate ay naging isang tanyag na paraan upang pag-iba-iba ang iyong portfolio ng pamumuhunan. Saanman tayo titingnan, patuloy kaming nagpapaalala sa mga benepisyo ng pagbili ng mga ari-arian, mula sa maraming mga infomercial tungkol sa mga seminar sa real estate, o ipinakita ng bahay na tote ang hindi kapani-paniwala na halaga ng pamamahala o pag-flipping ng mga pag-aarkila sa pag-upa.
Ngunit hindi ito madali. Pagkatapos ng lahat, ang pagbili ng isang pag-aarkila ng pag-upa ay hindi tulad ng pamumuhunan sa mga stock — hindi mo lamang mailalagay ang kaunti dito at doon at maging isang may-ari ng pag-aari. Kailangan mo ng kapital upang gawin ang pagbili na iyon. At ang proseso ay madalas na mahaba at iguguhit. Hindi sa banggitin ang lahat ng mga panganib na kasangkot, lalo na kung hindi mo ginagawa ang iyong pananaliksik. Ngunit mayroon bang paraan upang makapasok sa merkado sa pamamagitan ng pagtaas ng iyong net halaga? Subukan ang paggamit ng leverage sa iyong kalamangan. Sa pamamagitan nito, maaari kang maglagay ng kaunting pera, at gumamit ng utang upang matulungan kang mapagtanto ang isang pagbabalik.
Magbasa pa upang malaman ang higit pa tungkol sa kung paano mo magagamit ang pagkilos upang madagdagan ang halaga ng net ng real estate, pati na rin ang ilan sa mga panganib na kasangkot. (Para sa higit pa, tingnan ang Net Worth Tracker ng Investopedia.)
Mga Key Takeaways
- Ang pag-gamit ay gumagamit ng hiniram na kapital o utang upang madagdagan ang potensyal na pagbabalik ng isang pamumuhunan.In real estate, ang pinakakaraniwang paraan upang pagamit ang iyong pamumuhunan ay sa iyong sariling pera o sa pamamagitan ng isang mortgage.Leverage ay gumagana sa iyong kalamangan kapag tumaas ang mga halaga ng real estate, ngunit ito maaari ring humantong sa pagkalugi kung ang mga halaga ay bumababa. Iwasan ang pag-agaw ng mga peligro sa pamamagitan ng paggawa ng maayos na mga desisyon sa pamumuhunan at pag-accounting para sa mga pagbabayad ng mortgage, bakante, at isang matigas na ekonomiya.
Ano ang Pakikinabang?
Ang pag-gamit ay ang paggamit ng iba't ibang mga instrumento sa pananalapi o hiniram na kapital - sa madaling salita, utang - upang madagdagan ang potensyal na pagbabalik ng isang pamumuhunan. Karaniwang ginagamit ito sa parehong Wall Street at Main Street kapag pinag-uusapan ang merkado sa real estate. Ang pag-gamit ay isang pamamaraan na ginagamit ng parehong mga tao at kumpanya upang mapalawak ang potensyal para sa mga pagbabalik, habang pantay na pagpapalawak ng downside ng anumang mga panganib na kasangkot kung ang mga bagay ay hindi gumana.
Bagaman posible ang potensyal para sa isang mahusay na pagbabalik-tulad ng kung tumaas ang mga presyo ng real estate - ang paggamit ng leverage ay maaaring isang dobleng talim. Iyon ay dahil maaari rin itong humantong sa mga pagkalugi kung ang pamumuhunan ay gumagalaw sa kabilang direksyon. Sa kaso ng mga presyo ng real estate, nangyayari ang mga pagkalugi kapag bumababa ang mga presyo.
Mga Paraan sa Pag-access sa Pag-access
Ang pinakamadaling paraan upang ma-access ang leverage ay ang paggamit ng iyong sariling pera. Sa kaso ng isang mortgage, ang isang karaniwang 20% down na pagbabayad ay makakakuha ka ng 100% ng bahay kung saan nais mong mabuhay. Ang ilang mga programa sa pagpopondo hayaan kang maglagay ng mas kaunting pera.
Paggamit: Pagtaas ng Iyong Real Estate Net Worth
Halimbawa ng Leveraging
Isaalang-alang ang karaniwang pangangailangan sa pagbili ng real estate ng isang 20% down na pagbabayad. Iyon ang $ 100, 000 sa isang $ 500, 000 na pag-aari. Sa pamamagitan ng pagbagsak lamang ng 20% ng pera at paghiram ng natitira, mahalagang bumili ang isang mamimili ng medyo maliit na porsyento ng kanyang sariling pondo upang makagawa ng pagbili. Ang karamihan, samakatuwid, ay ibinigay ng isang nagpapahiram. Iyon ang dahilan kung bakit madalas na tinutukoy ng mga namumuhunan sa real estate ang natitirang 80% ng presyo ng pagbili tulad ng pera ng ibang tao.
Ipagpalagay nating pinahahalagahan ang pag-aari sa rate na 5% bawat taon. Nangangahulugan ito na ang net halaga ng borrower ay lumalaki sa $ 525, 000 sa loob lamang ng 12 buwan. Ang paghahambing ng pakinabang na ito mula sa isang pagbili na ginawa nang tama, nang walang pautang, ay nagtatampok ng halaga ng diskarte sa pag-agaw. Halimbawa, ang parehong borrower ay maaaring gumamit ng $ 100, 000 upang makagawa ng isang bayad na buong pagbili ng isang $ 100, 000 na pag-aari.
Sa pagpapalagay ng parehong 5% rate ng pagpapahalaga, ang halaga ng net ng bumibili mula sa pagbili sa isang all-cash na $ 100, 000 na pag-aari ay tataas ng $ 5, 000 sa kurso ng 12 buwan, kumpara sa $ 25, 000 para sa mas mahal na pag-aari. Ang pagkakaiba sa $ 20, 000 ay nagpapakita ng potensyal na pagtaas ng halaga ng net na ibinigay sa pamamagitan ng paggamit ng leverage. Ngayon, larawan na 5% makukuha bawat taon sa loob ng 20 taon. Sa paglipas ng panahon, ang paggamit ng leverage ay maaaring magkaroon ng isang napaka makabuluhan at napaka positibong epekto sa iyong net halaga.
Ang Mga Panganib sa Paggamit
Ngayon para sa masamang balita. Ang lahat ng ito tunog mahusay, ngunit mayroong isang downside. Ang pag-gamit ay maaaring gumana laban sa iyo, hangga't maaari itong gumana sa iyong pabor. Upang ipakita kung paano, muling suriin ang aming naunang halimbawa. Kung gumagamit ka ng isang $ 100, 000 down na pagbabayad upang bumili ng isang $ 500, 000 na bahay, at ang mga presyo sa real estate sa iyong lugar ay magkakasunod na bumaba nang sunud-sunod para sa maraming taon, ang pagkilos ay gumagana nang baligtad. Pagkaraan ng isang taon, ang iyong $ 500, 000 na pag-aari ay maaaring nagkakahalaga ng $ 475, 000, kung ito ay humina ng 5%. Kung ang mga presyo ay nagpapatuloy sa parehong tilapon, ang iyong pag-aari ay maaaring nagkakahalaga ng $ 451, 250 - isang pagkawala ng katumbas ng $ 48, 750.
Kung paanong ang pagamit ay maaaring gumana sa iyong pabor, maaari rin itong gumana laban sa iyo.
Sa ilalim ng parehong 5% na sensyong pagbagsak ng presyo, kung $ 100, 000 ang ginamit para sa isang all-cash na pagbili ng isang $ 100, 000 na bahay, ang mamimili ay mawawala lamang $ 5, 000 sa unang taon ng mga presyo sa bahay ay nahulog - mas mababa kaysa sa mas mahal na bahay.
Sa mga pamilihan sa real estate kung saan ang mga presyo ay bumagsak nang malaki, ang mga may-ari ng bahay ay maaaring magtapos ng maraming pera kaysa sa bahay ay talagang nagkakahalaga. Para sa mga namumuhunan, ang pagtanggi ng mga presyo ay maaaring mabawasan o kahit na matanggal ang kita. Kung ang mga renta ay nahuhulog din, ang resulta ay maaaring isang pag-aari na hindi maaaring upa sa isang presyo na saklaw ang gastos ng mortgage at iba pang mga gastos. Kung pinag-iisipan mo na maging isang may-ari ng lupa, maraming mga kadahilanan ang dapat isaalang-alang.
Cons Leveraging Maraming Mga Katangian
Mas malaki ang mga problema kapag ang maraming mga yunit ay kasangkot, dahil ang mga komersyal na mamumuhunan sa real estate ay madalas na ibinababa ng kaunting pera hangga't maaari. Ang layunin ay upang magamit ang iyong pera sa pamamagitan ng pagkontrol ng 100% ng mga ari-arian habang inilalagay lamang ang 20% ng halaga. Isaalang-alang ang $ 500, 000 sa aming nakaraang halimbawa. sabihin lang natin na ito ay isang maliit na apartment building. Dahil ito ay binili ng $ 100, 000 bilang isang pagbabayad, kung ang halaga ng gusali ay tumanggi ng 30%, ang ari-arian ay nagkakahalaga lamang ng $ 350, 000, ngunit ang mamumuhunan ay dapat pa ring magbayad ng interes at punong-guro sa buong halaga ng $ 400, 000 na pautang.
Kung ang halaga ng mamumuhunan ay makakakuha din sa pagtanggi sa renta, ang resulta ay maaaring maging default sa pag-aari. Kung ang namumuhunan ay gumagamit ng cash flow mula sa pag-aari na iyon upang mabayaran ang utang sa iba pang mga pag-aari, ang pagkawala ng kita ay maaaring makagawa ng isang domino na epekto na maaaring magtapos sa isang buong portfolio sa foreclosure sa isang masamang pautang sa isang ari-arian.
Pag-iwas sa Leveraging risks
Ngayon na nalaman mo ang tungkol sa mga pangunahing kaalaman sa pag-agaw sa real estate pati na rin ang ilan sa mga pitfalls, maaari mong isipin na imposible na gumawa ng isang mahusay na pagbabalik gamit ang diskarteng ito. Huwag magalit - ito ay isang bagay lamang ng paggamit ng karaniwang kahulugan. Tulad ng anumang pamumuhunan, ang real estate ay may panganib. Bagaman maaari mong gamitin ang pakikinabangan sa iyong kalamangan, may ilang mga pangunahing bagay na nais mong tiyakin na maiwasan mo upang mabigyan ka ng isang mas mahusay na gilid sa merkado.
Una, huwag isipin kung ano ang mangyayari bago ito mangyari. Hindi mo laging magagamit ang nakaraang pagganap bilang isang tagapagpahiwatig ng kung ano ang mangyayari sa hinaharap — lalo na sa merkado ng pabahay. Kung nakita mo na ang mga halaga ng pag-aari ay tumaas sa isang tiyak na lugar ng 5% hanggang 10% sa isang tiyak na tagal ng panahon, hindi nangangahulugan na magpapatuloy sila sa parehong landas.
Susunod, badyet ang iyong sarili nang naaayon at alamin kung ano ang iyong napasok. Kung inilalagay mo ang isang mas mababang pagbabayad, mas malaki ang halaga ng iyong pautang. Nangangahulugan ito na kailangan mong gumawa ng isang mas malaking pagbabayad sa mortgage. Maaaring kailanganin mong account para sa mas mababang mga rate ng bakante, isang mas mahirap na ekonomiya, masamang nangungupahan - lahat ng ito ay mahuhulog sa iyo. Sa huli, mananagot ka pa rin para sa pagbabayad ng mortgage, kaya kailangan mong tiyakin na maaari mong mapanatili ang iyong sarili na malala sa anumang sitwasyon.
Ang Bottom Line
Ang mga imahe ng nasabing mga pagbili na na-lever ay naaalala sa mga huli na gabi na infomercial kung saan iminumungkahi ng mga makinis na nagsasalita ng mga pitch na maaari kang kumita ng milyun-milyong dolyar na pagbili ng mga ari-arian na walang pera. Habang posible, hindi namin inirerekumenda ang pagpunta sa ruta na ito.
Sa kabutihang palad, hindi mo na kailangan. Ang hindi gaanong kakaibang mga paraan upang magamit ang pag-uulat ay umiiral, na nagbibigay-daan sa iyo upang bumili ng real estate na may medyo maliit na halaga — kahit na walang pera. Sa katunayan, kahit na hindi nila maaaring isipin ang tungkol dito bilang pagkilos, ginagawa ng karamihan sa mga tao kung kumuha sila ng isang pautang kapag bumili sila ng bahay. Ibinabalik nila ang utang sa loob ng isang taon o dekada, habang tinatamasa ang paggamit ng pag-aari. Ang moral ng kwento ay ang pakikinabang ay isang pangkaraniwang tool na gumagana nang maayos - kapag ginamit nang masinop.
