Pinapayagan ng mga pondo ng pribadong equity real estate ang mga indibidwal at institusyon na may mataas na net tulad ng mga endowment at pondo ng pensyon upang mamuhunan sa mga paghawak ng equity at utang sa mga ari-arian. Gamit ang isang aktibong diskarte sa pamamahala, ang pribadong equity real estate ay tumatagal ng sari-saring diskarte sa pagmamay-ari ng pag-aari. Ang mga pangkalahatang kasosyo ay namuhunan sa iba't ibang mga uri ng pag-aari sa iba't ibang lokasyon. Ang mga diskarte sa pagmamay-ari ay maaaring saklaw mula sa mga bagong pag-unlad at hilaw na paghawak ng lupa upang makumpleto ang muling pag-unlad ng umiiral na mga pag-aari o mga iniksyon na daloy ng cash sa mga nahihirapang katangian. ( Para sa higit pa, basahin: Ano ang Pribadong Equity? )
Narito ang isang pagtingin sa kung paano maaaring lumahok ang mga namumuhunan sa pribadong equity real estate, at isang pangkalahatang-ideya ng mga pagkakataon, panganib, at paghihigpit sa industriya.
Paghahanap ng Tamang Pinaka-akdang Equity Real Estate Fund
Una, ang average na tao ay walang kakayahang makibahagi sa mga pamumuhunan ng pribadong-equity real estate. Ang tradisyunal na pondo ng pribadong equity-equity ay nangangailangan ng mga mamumuhunan na mag-iniksyon ng isang minimum na $ 250, 000 sa isang pondo, bagaman ang karamihan sa mga tagapamahala ay naghahanap ng mga indibidwal o institusyon na nais na magbigay ng pataas ng $ 20 milyon hanggang $ 25 milyon sa isang pangmatagalang scheme ng kolektibong pamumuhunan sa iba pang mga mamumuhunan.
Dahil may kaunting regulasyon sa mga pondo ng pribadong equity real estate, ang mga pagkakataon ay tradisyunal na limitado sa "accredited mamumuhunan." Nangangahulugan ito na ang mamumuhunan ay dapat magkaroon ng personal o magkasanib na mga ari-arian ng hindi bababa sa $ 1 milyon (hindi kasama ang halaga ng kanilang pangunahing mga residente) o ang Ang taunang kita ng indibidwal ay dapat na hindi bababa sa $ 200, 000. Ang mga mag-asawa na pinagsama ang kita ng hindi bababa sa $ 300, 000 sa nakaraang dalawang taon - at mayroong "makatuwirang pag-asa" na ang kanilang mga antas ng kita ay mananatili sa antas na ito sa kasalukuyang taon - ay karapat-dapat din.
Ang mga indibidwal o mag-asawa na naghahanap upang mamuhunan sa pribadong equity real estate ay dapat maghanap ng isang firm na dalubhasa sa disiplina. Sa pagsusuri sa mga pagpipilian ng mga pondo ng isang pribadong equity firm, dapat nilang maunawaan ang katangian ng istraktura ng bawat pribadong equity equity, na karaniwang isang limitadong pakikipagtulungan.
Kapag sumali sa isang pondo, sa labas ng mga namumuhunan ay magiging limitadong mga kasosyo, nangangahulugang tinatanggap nila ang pananagutan para sa pera na pinamumuhunan nila sa pondo at walang kontrol sa veto sa mga pag-aari na pinili ng mga pangkalahatang kasosyo (GP). Ang pera ng isang limitadong kasosyo ay maiuugnay sa iba pang mga kalahok na namumuhunan, at ang mga tagapamahala ng pondo ay bubuo ng isang portfolio ng mga pag-aari na naglalayong pag-maximize ang kakayahang kumita at mabawasan ang panganib sa pananalapi.
Ang pag-unawa sa Mga Gastos sa Pondo at Straktura ng Pamumuhunan
Ang mga pondo ng pribadong equity real estate ay may isang bilang ng mga pamamahala at mga bayarin sa pagganap na dapat bayaran ng mga namumuhunan. Karaniwan na ang mga pribadong pondo ng equity ay nangangailangan ng isang taunang bayad ng 2% ng kapital na namuhunan upang magbayad para sa mga suweldo ng suweldo, deal ng sourcing at ligal na serbisyo, mga gastos sa data at pananaliksik, marketing at karagdagang mga nakapirming at variable na gastos. Gayunpaman, walang mga limitasyon sa mga bayarin sa mamumuhunan na ito.
Ang mga indibidwal ay dapat na magkaroon ng isang mahusay na pagkaunawa sa mga gastos na ito bago mamuhunan dahil limitahan nito ang kabuuang pagbabalik sa pamumuhunan. Halimbawa, kung ang isang pondo ng pribadong equity real estate ay nagtataas ng $ 500 milyon, mangolekta ito ng $ 10 milyon bawat taon upang magbayad ng mga nauugnay na gastos. Sa tagal ng 10-taong cycle nito, ang isang pondo ay mangolekta ng $ 100 milyon sa mga bayarin, nangangahulugang $ 400 milyon lamang ang mamuhunan sa loob ng dekada na.
Ang mga tagapamahala ng pribadong equity ay tumatanggap din ng "dalhin, " na kung saan ay isang bayad sa pagganap na ayon sa kaugalian na 20% ng labis na labis na kita para sa pondo. na maaaring negatibong nakakaapekto sa isang pampublikong kumpanya.
Karamihan sa mga pribadong pondo ng real estate ay tinuturing na "kailangang-based" na pamumuhunan, nangangahulugang ang mga kasosyo ay gumawa ng kapital sa mga pangkalahatang kasosyo sa mga installment sa isang kinakailangang batayan. Habang hinahanap ng mga GP ang mga potensyal na katangian ng pamumuhunan, magpapadala ang pondo ng isang pormal na kahilingan para sa kapital na ang mga limitadong kasosyo ay nangako sa pondo ng real estate sa simula ng ikot. Kilala bilang isang "tawag sa kabisera, " ito ay isang ligal na obligasyong dapat tuparin ng mga limitadong kasosyo. (Para sa higit pa, basahin: Alamin ang Lingo Ng Pribadong Pamumuhunan sa Equity.)
Kung ang isang limitadong kasosyo ay hindi mabibigo na matugunan ang isang tawag sa kapital, ang isang pondo ay maaaring pilitin ang taong iyon o institusyon na maging default at mawala ang kanilang buong bahagi ng pagmamay-ari. Ang iba pang mga limitadong kasosyo ay karaniwang tumatanggap ng pagkakataon na bumili ng anumang mga na-forfeited na pagbabahagi kung sakaling ang isang default.
Mga uri ng Mga Istratehiyang Real Estate Strategies Real Estate
Kapag namuhunan sa pribadong equity real estate, mayroong tradisyonal na apat na uri ng mga diskarte sa pamumuhunan:
- Ang Core ay ang pinaka-konserbatibong diskarte, at maaaring isama lamang ang mga pag-aari na nag-aalok ng mas mababang panganib at mas mababang potensyal na pagbabalik dahil mayroon sila sa mga lugar na mahusay o napasyahan. Ang diskarte na ito ay maaari ring mag-focus nang labis sa pamumuhunan sa de-kalidad, mataas na halaga na mga pag-aari na nangangailangan ng napakaliit na muling pagpapaunlad o pagpapanatili. Nag-aalok ang mga katangiang ito ng mahuhulaan na daloy ng cash at karaniwang binubuo ng ganap na naupahan, mga istraktura ng multi-nangungupahan. Ang Core-plus ay nangangailangan ng kaunti pang panganib, ngunit maaaring mag-alok ng isang mas mataas na pagbabalik kaysa sa pangunahing diskarte. Ang mga katangiang ito ay nangangailangan ng katamtamang antas ng aktibidad na idinagdag na halaga o pagpapahusay sa lokasyon. Ang idinagdag na halaga ay isang medium-to-high-return, moderate-risk na diskarte na mas nakasentro sa pag-unlad ng pag-aari at tiyempo sa pamilihan. Sa diskarte na ito, ang mga tagapamahala ng portfolio ay bumili ng mga pag-aari, nakikipag-ugnay sa ilang antas ng muling pagpapaunlad, at nagbebenta kapag gumaganap ang merkado. Ang mga katangian na idinagdag sa halaga ay karaniwang nangangailangan ng mga pagbabago sa pamamahala, pagpapabuti ng pisikal, o pagtugon sa mga hadlang sa kabisera. Kasama sa mga hakbang na ito ang pagtatayo ng gusali at paghanap ng mga paraan upang madagdagan ang mga rate ng pag-upa sa pagpapabuti ng mga merkado. Kasama sa mga estratehiyang naidagdag sa halaga ay ang pag-ikot ng hindi pagtupad ng mga kumpanya ng operating o sa pag-aakalang utang para sa kontrol ng mga pinagbabatayan na mga katangian. Ang opportunistic ay nagbibigay ng pinakamataas na antas ng pagbabalik ngunit ipinapalagay ang pinaka-panganib. Gamit ang diskarte na ito, ang mga tagapamahala ay bumili ng mga ari-arian na kinabibilangan ng hindi nabuong lupain o sa mga pamilihan na hindi maunawaan o gaanong nai-trade.
Tumatanggap ng mga panganib at Long-Term Outlook
Ang mga namumuhunan sa pribadong equity real estate ay dapat maunawaan na sa pamamagitan ng pamumuhunan sa isang pondo, dapat nilang handang tanggapin na ang kanilang kapital ay maaaring nakatali para sa isang paunang natukoy na panahon na maaaring tumagal ng maraming taon.
Bilang karagdagan, maraming mga panganib ang umiiral sa merkado ng real estate at isang malaking halaga ng pamumuhunan ay kinakailangan sa panahon ng mga tawag sa kapital sa isang oras na ang isang indibidwal ay may mababang cash flow. Maraming mga GP ang bumubuo ng kanilang mga pondo bilang mga pamumuhunan na dekada na mahaba o mas matagal at nagbibigay sila ng kaunti o walang oportunidad para makuha ng mga mamumuhunan o kunin ang kanilang pera. Ang hindi pangkaraniwang katangian ng mga pondo ng pribadong equity ay nangangailangan ng mga mamumuhunan upang maunawaan ang mga panganib na mapanatili ang kanilang pera na nakatali para sa isang pinalawig na panahon.
Ang likas na katangian ng mga pribadong istruktura ng pondo ng equity ay napakahirap na suriin ang pagganap ng pinansiyal na pondo o ang mga pag-aari na hawak nito. Dahil ang limitadong regulasyon ng mga pondo ng pribadong equity real estate ay umiiral, ang mga pangkalahatang kasosyo ay hindi kinakailangang mag-alok ng anumang mga pag-update sa mga namumuhunan sa mga potensyal na pamumuhunan, mga pagpapahalaga sa portfolio, o anumang iba pang karagdagang impormasyon na nauugnay sa mga pamumuhunan. Ang pamumuhunan sa pribadong equity real estate ay nangangailangan ng limitadong mga kasosyo upang gumawa ng makabuluhang kapital at ganap na tiwala na ang tagapamahala ng pondo ay matugunan ang kanyang mga layunin sa pamumuhunan nang walang kinakailangang antas ng transparency. Ang mga tagapamahala ng pondo, gayunpaman, ay karaniwang nagpapadala ng mga update sa kanilang mga namumuhunan at maaaring pumili na maging transparent tungkol sa pagganap upang maitaguyod ang tiwala sa anumang kasalukuyan o hinaharap na pondo.
Ang Bottom Line
Bago ang pamumuhunan sa pribadong equity real estate, dapat tukuyin ng mga indibidwal kung kwalipikado silang makibahagi sa proseso. Ang mga kwalipikado ay nais na galugarin ang kanilang mga personal na layunin sa pamumuhunan, mga kinakailangan sa pagkatubig at pagpapahintulot para sa panganib sa mga merkado ng real estate. Matapos makipag-usap sa isang tagapayo sa pananalapi, dapat pag-aralan ng mga namumuhunan ang iba't ibang iba't ibang mga pondo upang makakuha ng isang mas mahusay na pag-unawa sa mga diskarte sa pamamahala ng mga pangkalahatang kasosyo at mga nakaraang pagtatanghal ng iba pang mga pondo ng pag-aari.
