Sa kabila ng pag-mount ng mga palatandaan ng isang pababagal na merkado ng pabahay, iniisip ni Goldman Sachs na ang mas mababang mga rate ng interes ay mapalakas ang pamumuhunan sa tirahan sa buong ikalawang kalahati ng 2019. Ang parehong paninirahan sa pamumuhunan at pabahay ay nagsimulang lumusot sa unang kalahati ng taong ito, ngunit ang pagbagsak ng mga rate ng mortgage at ang Ang pinakahuling rate ng rate ng interes ng Federal Reserve ay makakatulong upang mapasigla ang pangangailangan ng pabahay, sinabi ng mga analista ng Goldman sa isang kamakailang tala.
Sa pagkilala na, "ang paggawa ng sariling bahay ay medyo mahina kaysa sa inaasahan namin, at tila lumalabas sa ilang mga headwind na hindi bababa sa bahagyang magpapatuloy, " ang mga analista, na pinamumunuan ng ekonomista na si Jan Hatzius, ay nanatiling maasahin sa mabuti tungkol sa hinaharap na paglago ng sektor. "Ang aming modelo ay tumuturo sa isang malusog na rebound sa isang 4% na tulin ng paglaki ng pamumuhunan ng tirahan sa 2019H2, " isinulat ni Hatzius.
Ang isang rebound sa merkado ng pabahay ay makakatulong sa mga stock ng homebuilding na mapanatili ang kanilang rally sa unang kalahati ng taon. Ang SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) ay umaabot sa halos 27% sa taon kumpara sa kita ng S&P 500 na 15%. Ang mga indibidwal na stock ng homebuilder tulad ng M / I Homes Inc. (MHO) at LGI Homes Inc. (LGIH) ay umaabot sa higit sa 70% para sa taon, habang ang KB Home (KBH) at DR Horton Inc. (DHI) ay umaabot sa higit sa 40 %, at PulteGroup Inc. (PHM) ay umabot sa halos 28%.
Ano ang Kahulugan nito para sa mga Namumuhunan
Ang mas mababang mga rate ng mortgage ay mangunguna sa pagtaas ng demand para sa pabahay, na kung saan ay ang sektor ng ekonomiya na pinaka sensitibo sa mga pagbabago sa rate ng interes. Mula noong huling pagkahulog, ang mga rate ng mortgage ay bumagsak ng 125 bps. Ang rate sa 30 taong naayos na mortgage ay bumaba mula sa isang rurok ng 4.94% noong Nobyembre hanggang 3.60% mas kamakailan, ayon sa data mula sa ahensya ng mortgage na si Freddie Mac, bawat CNBC.
Ang stimulative na epekto ng mas mababang mga rate sa demand para sa pabahay ay darating sa pamamagitan ng dalawang magkakahiwalay na mga channel. Ang halatang channel ay ang mas mababang mga rate ng mortgage na ginagawang gastos ng financing ng pagbili ng isang bagong bahay na mas mura; kaya nadagdagan ang demand. Ang pangalawang channel ay nangyayari sa pamamagitan ng mas mababang gastos sa umiiral na mga may-ari ng bahay ng muling pagpipinansya ng kanilang mortgage sa mas mababang mga rate. Ang mas mababang gastos ay lumilikha ng isang epekto ng yaman na nagpapasigla sa paggastos ng pagkonsumo at isang kasunod na positibong mekanismo ng feedback sa pabahay na merkado.
Gayunpaman, gayunpaman, ang mas mababang mga rate ay nabigo na magbigay ng inaasahan na pagpapalakas sa pabahay. Ang pamumuhunan sa paninirahan ay nakakaranas ng pinakamasamang pagdidaan mula noong 2007-2009 Mahusay na Pag-urong, na nagkontrata para sa anim na tuwid na tirahan. Ang pasimula ng pabahay ay bumaba ng 4.0% noong Hulyo sa isang pana-panahon na nababagay na taunang rate ng 1.191 milyong mga yunit, at ang mga numero para sa Hunyo ay binago pababa. Ang mga ekonomista na polled ng Reuters ay inaasahan na nagsisimula ang pagtaas ng pabahay noong Hulyo sa bilis ng 1.257 milyong mga yunit, ayon sa CNBC.
Ang isang paliwanag para sa kabiguan ng demand sa pabahay na tumugon sa mas mababang mga rate ng interes ay ang pagtaas ng pananaw sa ekonomiya. Sa katunayan, kung ang mas mababang mga rate ng interes ay ang resulta ng isang paglipat ng patakaran na partikular na inilaan upang tumugon sa kawalan ng katiyakan sa ekonomiya, kung gayon ang negatibong senyas na nagpapadala ng mas mababang mga rate ay maaaring mas malakas kaysa sa positibong pampasigla na epekto ng mga mas mababang rate ng kanilang sarili. Sa palagay ng mga homebuilder na isang malaking kadahilanan kung bakit hindi napulot ang demand sa pabahay.
Ngunit may ibang paliwanag si Goldman — ang mga lags ng tugon. Ang mga epekto ng mga pagbabago sa mga rate ng interes ay karaniwang hindi naramdaman kaagad, ngunit maaaring tumagal ng buwan kung hindi taon bago nila gampanan ang kanilang mga epekto sa aktibidad sa pang-ekonomiya. "Tinatantya ng ur ang oras ng lag sa pagitan ng mga pagbabago sa mga rate ng interes at aktibidad sa pabahay na nagmumungkahi na ang karamihan sa pagpapalakas ay darating pa, " sulat ni Hatzius.
Mayroong ilang mga positibong palatandaan na nagmumungkahi ng sagot-lag hypothesis ng tugon ni Goldman. Ang mga permit sa gusali, na mahina sa loob ng halos lahat ng taon, ay lumampas sa 8.4% sa rate ng 1.336 milyong yunit noong Hulyo. Iyon ang pinakamalaking pakinabang para sa mga permit mula noong Hunyo 2017. Marami pang mga positibo tulad na maaaring nasa tindahan dahil ang mga epekto ng cut rate ng interes ng Federal Reserve sa katapusan ng nakaraang buwan ay dahan-dahang gumana sa ekonomiya, at mas maraming mga pagbawas sa rate ay inaasahan bago lumipas ang taon.
Tumingin sa Unahan
Sa kabila ng mga palatandaan ng buhay, inaasahan ng Goldman ang ilang mga headwind sa pabahay, kasama ang pagbabawas ng insentibo sa buwis para sa tirahan na tinanggap ng may-ari, isang masikip na merkado ng paggawa ng paggawa, at pagtaas ng lupa, pag-unlad, pag-entitling at iba pang mga gastos sa regulasyon. Ang isa ay maaaring magdagdag ng dumaraming posibilidad ng isang pag-urong sa gitna ng paglalakad ng digmaan ni Pangulong Trump sa China.
