Talaan ng nilalaman
- Kwalipikado sa Refinance
- Mga pagpipilian para sa Refinancing
- 1. Humiling ng Pagbabago ng Pautang
- 2. Magbukas ng bagong HELOC
- 3. Kumuha ng isang Bagong Pambahay na Pautang sa Bahay
- 4. Refinance isang Bagong Unang Pautang
- Ang Bottom Line
Kapag kumuha ka ng isang linya ng equity ng bahay (credit), una kang magkaroon ng isang panahon ng draw, na karaniwang tumatagal ng 10 taon. Sa panahong ito maaari kang humiram ng pera kung kinakailangan at gumawa ng mababa, bayad na bayad lamang sa iyong hiniram. Maraming mga may-ari ng bahay ang gumagawa lamang nito.
Matapos matapos ang panahon ng draw, gayunpaman, hindi mo na mahihiram mula sa iyong linya at kailangan mong simulan ang paggawa ng ganap na pag-amortize ng interes at mga bayad sa punong-guro. Ang pangalawang yugto na ito ay kilala bilang panahon ng pagbabayad, na karaniwang 20 taon. Nangangahulugan ito na ang iyong buwanang pagbabayad ay maaaring maging mas mataas kaysa sa mga ito sa panahon ng draw, at maraming mga may-ari ng bahay ang nagtatapos sa pagharap sa pagbabayad.
Ang isang paraan upang malutas ang problema sa pagbabayad-shock ay sa pamamagitan ng muling pagpipinansya sa iyong HELOC, at maraming mga paraan upang gawin ito. Ipinapaliwanag ng artikulong ito kung paano maging kwalipikado, kung ano ang iyong mga pagpipilian, at ang kalamangan at kahinaan ng bawat isa.
Kwalipikado sa Refinance ng IYONG HELOC
Ang muling pag-Refin ng isang HELOC ay katulad ng pagkuha o muling pagpapahiram ng isang unang mortgage. Kailangan mong maging kwalipikado batay sa iyong kita, gastos, utang, at mga ari-arian, na nangangahulugan ng pagbibigay ng mga dokumento tulad ng pay stubs, W-2 form, tax return, mortgage statement, photo ID, patunay ng seguro at anumang iba pang mga dokumento na itinuturing ng underwriter kinakailangan.
Upang makuha ang pinakamababang rate ng interes, kailangan mong magkaroon ng isang "napakahusay" upang "pambihirang" marka ng FICO: sa isang lugar sa saklaw ng 740 hanggang 850. Maaari kang maging kwalipikado sa isang marka na mas mababa sa 620, ngunit magbabayad ka ng higit sa dalawang beses sa rate ng interes ng isang tao na may isang mahusay na marka, at maaaring magkaroon ka ng isang mas mahirap na oras sa paghahanap ng isang tagapagpahiram na gagana sa iyo.
Kailangan mo ring magkaroon ng sapat na katarungan sa iyong tahanan pagkatapos ng pagkuha ng bagong pautang upang matugunan ang mga alituntunin ng nagpapahiram para sa pinagsama-samang ratio ng utang-sa-halaga - isang porsyento na kinakalkula sa pamamagitan ng paghati sa kabuuang hiniram ng halaga ng pag-aari. Pinahihintulutan ng ilang mga nagpapahiram ang mga may-ari ng bahay na may mahusay na kredito na humiram ng hanggang sa 100% ng halaga ng kanilang bahay, ngunit karaniwan na maaaring makahiram lamang ng 80% hanggang 90%. Narito ang isang halimbawa kung paano ito natutukoy:
- Halaga ng ari-arian: $ 300, 000Kulang balanse ng pauna-mortgage: $ 190, 000HELOC balanse: $ 50, 000Total na hiniram: $ 240, 000Kombina na pautang sa halaga: 80% equity ng Homeowner: 20%
Sa kasong ito, sa pag-aakalang nais mo lamang na muling pagbigyan ang iyong umiiral na balanse ng HELOC at ayaw mong humiram nang higit pa, dapat kang makahanap ng isang tagapagpahiram na gagana sa iyo, lalo na kung mayroon kang magandang kredito. Gayundin, ang mas maraming equity ay mayroon ka, mas mababa ang iyong rate ng interes.
Mga pagpipilian para sa Refinancing ng Iyong HELOC
Mayroong apat na mga paraan upang muling mapagbigyan ang iyong linya ng kredito ng credit ng bahay. Narito ang iyong mga pagpipilian, at ang kalamangan at kahinaan ng bawat isa:
1. Humiling ng Pagbabago ng Pautang
Paano ito gumagana: Makipag-ugnay sa iyong tagapagpahiram at ipaliwanag na magkakaroon ka ng problema sa paggawa ng iyong mga pagbabayad kapag natapos ang panahon ng draw. Tanungin kung ang nagpapahiram ay maaaring gumana sa iyo upang mabago ang mga termino ng pautang sa isang paraan na gawing abot-kayang ang iyong buwanang pagbabayad, kaya hindi ka default. Halimbawa, ang Bank of America, ay may programa ng tulong sa equity ng bahay na nagbibigay ng mga kwalipikadong may-ari ng bahay na mas matagal, mas mababang rate ng interes o pareho kung naranasan nila ang isang kahirapan sa pananalapi tulad ng pagkawala ng kita o diborsyo.
Mga kalamangan: Ang pagbabago ng pautang ay maaaring ang iyong tanging pagpipilian kung ikaw ay nasa ilalim ng tubig.
Cons: Ang mga tagapagpahiram ay walang obligasyong baguhin ang iyong pautang, kaya maaaring hindi magamit sa iyo ang pagpipiliang ito. Kung ito ay, kailangan mong ipakita na maaari mong bayaran ang binagong utang. Dalawang programa ng tulong para sa mga nagpupumilit sa mga may-ari ng bahay, ang programang Home Affordable Second Lien Modification at ang FHA Short Refinance, parehong huminto sa pagkuha ng mga bagong aplikante sa pagtatapos ng 2016.
2. Magbukas ng bagong HELOC
Paano ito gumagana: Sinipa mo ang maaari sa down na kalsada sa pamamagitan ng pagsisimula sa isang bagong panahon ng draw at ang bagong panahon ng pagbabayad lamang.
Mga kalamangan: Bibilhin ka nito ng ilang oras upang mapagbuti ang iyong sitwasyon sa pananalapi kung nahihirapan kang magtapos at hindi mo nais na default sa iyong umiiral na pautang.
Cons: Kailangan mong bayaran ang iyong utang sa ibang araw. Ang mas matagal mong tanggalin ang pagbabayad nito, mas maraming interes na babayaran mo, at mas mataas ang iyong buong pag-amortize na punong-guro at pagbabayad ng interes ay bawat buwan. Gayundin, ang pagpasok ng isang bagong panahon ng pagguhit ay ginagawang madali upang mapanatili ang paghiram. Kung ikaw ay muling nagbabayad dahil nababahala ka tungkol sa pagbabayad sa iyong umiiral na HELOC, ang huling bagay na nais mong gawin ay idagdag sa iyong utang.
Tulad ng nakita mo, mahirap malaman kung ano ang iyong kabuuang gastos sa paghiram o ang iyong buwanang pagbabayad ay may isang HELOC dahil humiram ka nang kaunti dito at doon at maaaring magbago ang rate ng interes. Dagdag pa, kapag ang iyong bagong panahon ng pagbabayad ng HELOC ay nagsisimula, ang mga rate ng interes ay maaaring mas mataas kaysa sa ngayon, na ginagawang mas malaki ang mga buwanang pagbabayad.
(Para sa higit pa, tingnan ang Ano ang Gagawin Kung Hindi ka Magbabayad ng Bayad sa Equity ng Home.)
3. Kumuha ng isang Bagong Pambahay na Pautang sa Bahay
Paano ito gumagana: Binago mo ang balanse mong variable-rate na HELOC sa isang nakapirming rate na utang sa equity ng bahay. Maaari kang tumagal hangga't 20 o 30 taon upang mabayaran ang iyong balanse.
Mga kalamangan: Tapusin mo ang siklo ng patuloy na paghiram sa pamamagitan ng pagkuha ng isang malaking halaga upang mabayaran ang iyong HELOC, at nakakakuha ka ng isang nakapirming rate ng interes na may matatag na buwanang pagbabayad. Tiyaking alam mo ang iyong pangmatagalang mga gastos sa paghiram at salin ito sa pangmatagalang plano sa pananalapi ng iyong sambahayan.
Cons: Ang ilang mga nagpapahiram ay tumigil sa pag-aalok ng mga pautang sa home-equity, kaya ang pamimili sa paligid ay magsagawa ng mas maraming pagsisikap kaysa sa ito upang mahanap ang HELOC. Gayunpaman, magagamit sila, lalo na kung handa kang tumingin sa kabila ng mga pinakamalaking bangko - na dapat mong gawin pa dahil ang mga malalaking institusyong pinansyal ay hindi kinakailangang magkaroon ng pinakamahusay na mga rate o ang pinaka karampatang serbisyo sa customer. Gayundin, tandaan na mas mahaba ang iyong termino ng pautang, mas mababa ang iyong buwanang pagbabayad, ngunit ang higit na interes na babayaran mo.
4. Refinance Sa isang Bagong Unang Pautang
Paano ito gumagana: Sa halip na muling paglansad ang iyong HELOC, pinapayo mo ang iyong HELOC at ang iyong unang pagpapautang sa isang pautang: isang bagong unang pautang.
Mga kalamangan: Maaari kang makakuha ng pinakamababang rate ng interes na magagamit. Ang mga rate ng first-mortgage ay may posibilidad na mas mababa kaysa sa mga rate ng pautang sa equity ng bahay dahil kung default ka sa iyong mga pagbabayad sa bahay, ang iyong unang tagapagpahiram ng mortgage ay nagbawas sa mga nalikom mula sa pagbebenta ng iyong foreclosed home. Sa isang merkado kung saan ang mga rate para sa HELOC at mga pautang sa equity ng bahay ay 5.90% at 5.57%, ayon sa pagkakabanggit, ang mga rate para sa 30-taon at 15-taong naayos na unang mga pagpapautang ay maaaring 4.73% at 4.16%, ayon sa pagkakabanggit. Sa pag-aakalang ikaw ay muling pagbabayad sa isang nakapirming rate na unang mortgage, makakakuha ka rin ng katatagan ng pantay na buwanang pagbabayad at alam ang iyong kabuuang gastos sa paghiram sa harap, tulad ng gagawin mo sa pagpipilian ng pautang sa equity ng bahay na tinalakay sa itaas.
Cons: Ang pagkuha ng unang mortgage ay maaaring nangangahulugang magbabayad nang malaki ng mas mataas na mga gastos sa pagsasara kaysa sa gagawin mo sa pamamagitan ng muling pagsasaayos sa isang bagong HELOC o utang sa equity ng bahay.
Ang Bottom Line
Maaari kang makakuha ng mas abot-kayang buwanang pagbabayad sa iyong HELOC sa pamamagitan ng isang pagbabago sa pautang, muling pagsasaayos sa isang bagong HELOC, muling pagsasaayos sa isang pautang sa equity o pag-refin sa isang bagong unang pautang. Galugarin ang iyong mga pagpipilian sa ilang mga nagpapahiram upang makita kung aling posibilidad ang nag-aalok ng pinakamahusay na pagsasama ng kakayahang panandaliang at ang pinakamababang posibleng pangmatagalang gastos at pagsasara ng mga gastos.
(Para sa mga nauugnay na pagbabasa, tingnan kung Paano gumagana ang isang pagpipilian ng Opsyon ng HELOC, Mga Pautang sa Home-Equity at HELOC, Ang Pinakamahusay na Paraan upang I-tap ang Iyong Equity ng Bahay, Refinancing ang Iyong Equity Loan ng Bahay: Isang Paano-to Guide, 5 Mga Dahilan na Hindi Ginagamit ang Iyong Tahanan Equity Line of Credit, Refinancing kumpara sa Pautang sa Equity ng Bahay, Pagpili ng isang Pautang sa Equity ng Bahay o Linya ng Kredito, Maibabawas ba ang Buwis sa iyong Home Equity Line? kumpara sa Pautang sa Equity ng Bahay: Paano Sila Magkaiba, Ano ang Gagawin Kung Hindi Ka Magbabayad Bumalik ng Isang Pautang sa Equity ng Bahay)
