Ano ang isang Propco (Company Company)?
Ang isang propco, kumpanya ng ari-arian, o prop company ay isang pangalawang entity na nilikha ng isang negosyo upang hawakan at pamahalaan ang real estate na pagmamay-ari ng negosyo. Ang mga propcos ay madalas na naka-set up bilang isang subsidiary na kumpanya na umiiral upang i-hold o pagmamay-ari ng isang magulang o opco (operating company) na kita ng real estate. Ang kumpanya ng pag-aari ay nagmamay-ari ng lahat ng mga real estate at kaugnay na utang, na nagbibigay ng magulang o operating kumpanya na may mga pakinabang na may kaugnayan sa mga isyu sa financing at credit rating.
Pag-unawa sa Mga Panukala
Ang mga pagsasaayos ng propco ay halos palaging ginagawa upang matiyak ang mas kanais-nais na financing para sa parehong propco at opco. Ang propco ay maaaring mag-pinansyal laban sa higit na mas mataas na halaga ng mga real estate Holdings na mas higit na mapagkumpitensyang mga rate, dahil ang pagpapasya sa bangko ay nagpapasya sa pisikal, pag-unlad ng mga assets kaysa sa mas maraming likido na mundo ng pagpapahalaga sa pagpapatakbo ng negosyo. Lumilikha ito ng kaliwanagan para sa pagpopondo sa bangko, at sa turn, tinanggal ng opco ang dala-dala na gastos ng real estate mula sa mga agarang libro nito.
Ang mga kumpanya ng pag-aari ay ginagawang mas malinaw ang paggastos.
Mga panganib ng isang Panukalang Panukala
Ang ganitong uri ng pag-aayos ng propco-opco ay nagpapahintulot sa kumpanya ng operating na magrenta o mag-upa ng ari-arian mula sa kumpanya ng pag-aari. Sa pagsasagawa, ito ay mukhang isang pagbebenta at isang leaseback. Gayunpaman, ang kumpanya ay hindi kailanman nag-iiwan ng pag-aari sa anumang tunay na paraan, dahil ang propco at opco ay bahagi ng parehong pangkat ng mga kumpanya. Habang ito ay tunog tulad ng katumbas ng korporasyon ng pagkakaroon ng iyong cake at kumain din ito, maaaring magkaroon ng isang downside upang lumikha ng isang propco.
Kung ang isang negosyo ay gumagana sa maraming mga lokasyon sa halip na isang pangunahing isa, isang pag-aayos ng propote ang nakakandado sa kumpanya sa isang sitwasyon kung saan ang pagsasara ng anumang lokasyon ay nagiging mas mahirap. Sa isang tradisyunal na pag-setup ng negosyo, halimbawa, maaaring pumili ng isang kumpanya upang isara ang isang hindi kapani-paniwala na lokasyon o opisina, at malamang na ibenta ang pag-aari.
Sa kabaligtaran, sa isang pag-aayos ng propco, nagmamay-ari ang propcoyo at maaaring hindi pipiliin na ibenta ang pag-aari kung ang merkado ay hindi babalik ng sapat upang masakop ang mga utang. Bilang isang resulta, ang opco ay maaaring hiniling na magbayad ng upa sa isang ari-arian, kahit na hindi ito ginagamit, dahil ang propco ay nakasalalay sa kita na ihatid ang serbisyo na pinansyal ng utang sa mga ari-arian. Sa katunayan, ang split ng propco-opco ay karaniwang ginagawa upang mapalaki ang pangkalahatang kumpanya para sa pagpapalawak, kaya ang mga kumpanya ay madalas na magtatapos sa maraming lokasyon sa pamamagitan ng proseso.
Panukala sa REIT Transitions
Dahil ang isang propco ay maaaring limitahan ang kakayahang umangkop ng opco sa ilang mga sitwasyon, kung minsan ang operating kumpanya ay iikot ang kumpanya ng ari-arian bilang isang mapagkakatiwalaang pamumuhunan sa real estate (REIT) upang i-on ito sa sarili nitong nilalang. Ang paglikha ng isang REIT ay may mga bentahe sa buwis para sa kumpanya ng magulang, dahil inaalis nito ang anumang dobleng isyu sa pagbubuwis na maaaring lumitaw sa isang pag-aayos ng propco-opco. Kapag spun-off, ang propco ay maaaring kumilos tulad ng anumang iba pang REIT, pagdaragdag ng mga pag-aari sa portfolio nito na walang kaugnayan sa negosyo ng opco.
