Ang pagmamay-ari ng pag-aari ng renta ay may mga perks. Kung pipiliin mo ang tamang pag-aarkila ng pag-upa, maaari kang makatanggap ng isang regular na stream ng kita na sumasaklaw sa mortgage at nagbibigay sa iyo ng isang kagalang-galang na kita bawat buwan. Kapag ipinagbibili mo ang pag-aari, maaari kang nasa para sa isang napakalaking bagyo.
Gayunpaman, ang makinang bumubuo ng kita ay maaaring magastos sa iyo kapag nagbebenta ka. Iyon ay dahil babayaran mo ang mga buwis sa mga kita ng kapital (kita) kung ibebenta ang pag-aari. Para sa 2018, ang pangmatagalang rate ng buwis na nakakuha ng buwis ay 15% kung kasal ka na mag-file nang magkasama sa buwis na kita sa pagitan ng $ 77, 201 at $ 479, 000. Kung ang iyong kita ay $ 479, 001 o higit pa, ang rate ng kita ng kabisera ay 20%.
Ang pagbebenta ng pag-aarkila ng pag-upa ay maaaring magresulta sa isang makabuluhang kagat ng buwis, depende sa kita na napagtanto mo mula sa pagbebenta. Para sa isang mag-asawang nag-file nang magkasama sa isang mabubuwirang kita na $ 480, 000 at ang mga kita sa kabisera na $ 100, 000, halimbawa, ang mga buwis sa mga natamo sa pag-upa ay aabot sa $ 20, 000. Ngunit may mga paraan upang mabawasan ang pasanin kapag nagbebenta ka ng isang pag-upa sa pag-upa; sa ibaba ay tatlong mga diskarte.
Ang Offset Gains na may Pagkawala
Ano Ito: Pag -aani ng buwis
Sino ang Para sa: Sinumang may mga pagkalugi ng kapital sa isang naibigay na taon ng buwis
Ano ang Makukuha Mo: Ang kakayahang ibawas ang mga pagkalugi mula sa mga nakuha sa kapital na natanto mula sa pagbebenta ng pag-aarkila sa pag-aarkila
Ang isang epektibong paraan upang mabawasan ang iyong pagkakalantad sa buwis kapag nagbebenta ng isang pag-aarkila ng pag-upa ay ipares ang pakinabang mula sa pagbebenta na may pagkawala sa isa pang lugar ng iyong mga pamumuhunan. Ito ay tinatawag na pag-aani ng buwis. Maraming mga tao ang gumagamit ng diskarte na ito sa pagtatapos ng taon upang mabawasan ang halaga ng kanilang utang mula sa mga natamo ng stock, ngunit maaari rin itong magamit para sa pag-aarkila ng pag-aari ng real estate. Iyon ay dahil pinapayagan ka ng Internal Revenue Service na ipares sa iyo ang mga natamo na may mga pagkalugi upang bawasan ang halaga ng utang mo sa gobyerno.
Sabihin mong gumawa ka ng $ 50, 000 sa pagbebenta ng isang apartment sa pag-upa, ngunit naligo sa stock market at nawala ang $ 75, 000. Maaari mong mai-offset ang buong $ 50, 000 sa mga kita ng kapital, na ginagawang hugasan ang kita mula sa pagbebenta ng pag-aarkila.
Samantalahin ang Seksyon 1031 ng Tax Code
Ano ang Ito: Seksyon ng IRS 1031 "Tulad ng uri" Exchange
Sino ang Para sa: Sinuman na maaaring muling mabuhay ang mga nalikom ng pagbebenta ng real estate sa pamumuhunan (ibig sabihin ang pag-aarkila ng pag-aari) sa bagong real estate
Ano ang Makukuha Mo: Ang kakayahang ipagpaliban ang ilan o lahat ng mga buwis sa kita ng kapital
Ang mga namumuhunan sa real estate na hindi naglalayong mag-cash out ay maaaring magtanggal ng pagbabayad ng mga buwis sa kita ng kita salamat sa Seksyon 1031 ng tax code. Ang isang palitan ng Seksyon 1031 ay nagbibigay-daan sa iyo na ibenta ang iyong pag-aarkila sa pag-upa, bumili ng isang "tulad ng uri" na ari-arian at ipagpaliban ang pagbabayad ng buwis sa oras na gawin ang pagpapalit. Maaari kang magsagawa ng 1031 palitan ng maraming beses hangga't gusto mo, ngunit kapag sa kalaunan ay kumita ka ng kita, ang mga buwis ay dapat bayaran. Bago ang pagpasa ng Tax Cuts at Jobs Act of 2017 ang iyong Seksyon 1031 exchange ay maaaring kasangkot sa ilang mga uri ng personal na pag-aari. Sa ilalim ng bagong batas, ang palitan ay dapat na kasangkot sa real estate.
Ang pinakasimpleng paraan upang mapagpaliban ang mga buwis ay ang pagpapalit ng isang pag-aari para sa isa pa. Ang isang mas kumplikadong diskarte na tinatawag na isang ipinagpaliban exchange ay nagbibigay-daan sa iyo na magbenta ng isang pag-aari at pagkatapos ay kumuha ng isa o higit pang mga katulad na uri ng kapalit na kapalit. Ang salitang "tulad ng uri" ay may isang malawak na interpretasyon. Hindi mo kailangang magpalit ng isang condo para sa isa pa o sa isang negosyo para sa isa pa. Ang pangunahing pagwawasto sa pag-aari ay dapat ito para sa mga layunin sa pag-upa at dapat magkaroon ng kita. Ang iyong personal na tahanan, bakasyon sa bahay o iba pang pag-aari ay hindi mabibilang.
Mahalaga ang pag-time. Mayroon kang 45 araw mula sa petsa ng pagbebenta upang makilala ang mga potensyal na kapalit na katangian at dapat kang magsara sa kapalit na ari-arian sa loob ng 180 araw. Kung ang iyong pagbabalik sa buwis ay dapat bayaran bago ang panahong iyon ng 180-araw, dapat mong isara nang mas maaga. Makaligtaan ang mga huling oras at kailangan mong magbayad ng buwis sa pagbebenta ng orihinal na pag-aarkila ng pag-upa.
Lumiko ang Iyong Renta ng Ari-arian sa Iyong Pangunahing Paninirahan
Ano Ito: Ang Pagbabago ng pag-upa sa pag-upa sa isang pangunahing tirahan
Sino ang Para Sa: Sinuman na maaaring i-convert ang pag-aarkila sa pag-upa sa kanilang pangunahing tirahan para sa mas mahusay na paggamot sa buwis kapag nagbebenta sila
Ano ang Makukuha Mo: Ang kakayahang ibukod ang halos $ 500, 000 sa mga kita mula sa kapital mula sa mga buwis
Ang pagbebenta ng isang bahay na iyong nakatira ay may mas mahusay na mga benepisyo sa buwis kaysa sa pag-alis ng isang pag-upa ng pag-upa para sa isang kita, na ang dahilan kung bakit ang ilang mga tao ay nag-convert ng mga pag-aarkila sa pag-upa sa kanilang pangunahing tirahan upang maiwasan ang mga hit sa kita ng buwis. Pinapayagan ka ng IRS Seksyon 121 na ibukod ang hanggang sa $ 250, 000 ng kita mula sa pagbebenta ng iyong pangunahing tirahan kung ikaw ay nag-iisa at hanggang sa $ 500, 000 kung kasal ka nang mag-file nang magkasama. Upang maging kwalipikado dapat mong pag-aari ang bahay sa loob ng limang taon at nanirahan dito nang hindi bababa sa dalawang taon sa labas ng lima. Ang halaga ng iyong pagbabawas ay depende sa kung gaano katagal ang pag-aari na ginamit para sa pag-upa kumpara sa pangunahing tirahan.
Ipagpalagay, halimbawa, bumili ka ng isang bahay limang taon na ang nakakaraan para sa $ 200, 000 at inupahan ito sa unang tatlong taon. Dalawang taon na ang nakalilipas, lumipat ka sa at pagkatapos ay ibenta ang bahay kamakailan ng $ 300, 000. Malalaman mo ang $ 100, 000 na mga kita sa kabisera ngunit maaari mo lamang ibawas ang dalawang-limang segundo (40%) ng halagang iyon dahil nakatira ka lamang sa bahay ng dalawa sa labas ng limang taon. Ang natitirang $ 60, 000 sa mga kita ng kapital ay sasailalim sa mga buwis sa kita ng mga kapital.
Pagbawas ng Buwis Para sa Mga May-ari ng Rental
Ang Bottom Line
Ang buwis sa kita ng kabisera ay maaaring tumagal ng isang malaking tipak mula sa iyong kita mula sa pagbebenta ng isang pamumuhunan sa real estate, ngunit pasasalamat na may mga paraan upang makakuha ng paligid. Kung nakikisali ka sa isang pagpapalit ng isang ari-arian para sa isa pa, pares ng mga pagkalugi sa pamumuhunan na may mga nadagdag upang ma-offset ang hit ng buwis o i-convert ang iyong pag-upa sa iyong pangunahing paninirahan, ang mga estratehiyang ito ay makakatulong sa iyo na ipagpaliban o maiwasan ang pagbabayad ng ilan o lahat ng mga buwis na nakakuha ng mga buwis. Kung wala ang mga ito, ang mga kita sa kabisera ay maaaring magastos sa iyo ng 15% o 20% ng iyong kita, depende sa iyong kita sa buwis.
