Hindi isang masamang ideya na isaalang-alang ang muling pagpipinansya sa iyong pagpapautang kapag mababa ang mga rate ng interes. At sila pa rin, makasaysayang nagsasalita. Gayunpaman, ang mga rate ng interes ay nagsimulang tumaas at hinuhulaan na magpatuloy sa paggawa nito. Paano ito makakaapekto sa iyong desisyon sa pagpipino?
Iyon, siyempre, depende sa rate ng interes na kasalukuyang binabayaran mo sa iyong utang. Ang isang mas matandang mortgage ay maaari pa ring magkaroon ng isang mas mataas na rate ng interes kaysa sa kasalukuyang inaalok. At kahit na sa medyo mababang interes na klima, may mga kalamangan at kahinaan sa muling pagpupondo ng isang mortgage. Ang iyong pinahusay na rating ng kredito, halimbawa - o isang desisyon na baguhin ang haba ng iyong utang - maaari ring magdulot ng mga termino ng pagpipino na maaaring makatipid ka ng pera sa katagalan. Ngunit marahil hindi ka nagpaplano na manatili nang matagal. Mayroon ding ilang mga espesyal na programa ng muling pagpipinansya na maaaring maging kapaki-pakinabang sa mga kwalipikado. Narito kung paano magtrabaho sa proseso ng paggawa ng desisyon.
Mga Key Takeaways
- Ang iyong indibidwal na sitwasyon ay dapat matukoy kung o hindi mo muling pagpipinansya ang iyong utang - hindi lamang kung ang mga rate ng interes ay tumataas o bumabagsak. Ang mga pakinabang ng muling pagpipinansya ay kasama ang pagkuha ng isang mas mahusay na rate ng interes, pagdaragdag ng iyong net halaga, at pagpapalakas ng iyong panandaliang cash flow.Disadvantages kasama ang pagbabayad labis sa pagsasara ng mga gastos, paikot-ikot na may mas mataas na rate ng interes dahil hindi mo nais na magbayad ng mga gastos sa pagsasara, pagkawala ng equity sa isang cash-out refinance, at pagbaba ng iyong net worth.Spesyal na mga programa mula sa Fannie Mae, Freddie Mac, ang FHA, at ang VA ay makakatulong sa ilang mga may-ari ng bahay na makatipid ng mas abot-kayang mga mortgage.
Dapat Mo Bang Isaalang-alang Ito?
Noong nakaraan, ang mga mababang rate ng interes ay lumikha ng isang muling pagdidilig ng frenzy sa merkado. Ngunit sa anumang ekonomiya, ang tanging paraan upang malaman kung ang isang refinance ay may katuturan para sa iyo ay isaalang-alang ang mga detalye ng iyong natatanging sitwasyon.
Gaano karaming mas mababa ang mga rate kaysa sa kasalukuyang mayroon ka?
Sa halip na pakinggan ang "mga panuntunan" tungkol sa kung magkano ang isang porsyento na pagbabago sa mga rate ng interes na dapat mong hanapin bago ka muling pagpipino, tingnan kung magkano ang pera na tatayo upang makatipid. Ang isang pagbawas sa rate ng 1% ay mas makabuluhan kung mayroon kang isang $ 500, 000 na mortgage kaysa kung mayroon kang isang $ 100, 000.
Gaano katagal ang plano mong panatilihin ang utang?
Tulad ng kapag binili mo ang iyong bahay, kailangan mong magbayad ng mga pagsasara ng gastos sa iyong refinance. Kung pinaplano mong ibenta ang iyong bahay sa loob ng ilang taon, maaaring bahagya kang masira kahit na (o aktwal na lumabas) sa pamamagitan ng muling pagsasaayos. Paano darating? Kung ang buwanang pagtitipid para sa nalalabi ng iyong pagpapautang ay hindi mas malaki kaysa sa mga gastos sa pagsasara na nauugnay sa muling pagpapanalapi, mawawala ka. Kung i-roll mo ang mga gastos sa pagsasara sa iyong utang sa halip na bayaran ang mga ito sa harap, nagbabayad ka ng interes sa kanila, kaya kailangan mong saliksikin ang gastos na ito sa iyong pagkalkula ng break-even.
Maaari mo bang muling pagbawi sa isang mas maikling termino?
Mga kalamangan
-
Kumuha ng isang mas mahusay na pautang
-
Dagdagan ang iyong pangmatagalang halaga ng net
-
Dagdagan ang panandaliang daloy ng cash
Cons
-
Overpaying sa pagsasara ng mga gastos
-
Overpaying sa interes dahil nais mong walang mga gastos sa pagsasara
-
Ang pagkawala ng equity
-
Ang negatibong nakakaapekto sa iyong pangmatagalang halaga ng net
Kung Ano ang Paninindigan Mo upang Makakuha
Gawin nang maayos, ang isang refinance ay maaaring magkaroon ng parehong agarang at pangmatagalang benepisyo. Maaari mong:
Kumuha ng isang mas mahusay na pautang
Marahil ikaw ay nasa isang mas mahusay na posisyon sa pananalapi ngayon kaysa sa kung kailan mo kinuha ang iyong umiiral na mortgage. Ang Refinancing ay maaaring magbigay ng isang pagkakataon upang makakuha ng isang mas mahusay na rate ng interes o simpleng gumawa ng isang mahusay na mortgage kahit na mas mahusay. Alinmang paraan, madaragdagan mo ang iyong panandaliang pangmatagalang seguridad sa pananalapi at dagdagan ang mga posibilidad na ang mga oras na mahirap ay hindi mailalagay sa peligro na mawala ka sa iyong tahanan.
Dagdagan ang iyong pangmatagalang halaga ng net
Sa matitipid mula sa muling pagpinansya sa iyong pagpapautang, mas kaunti ang iyong paggastos sa interes. Iyon ang pera na maaari mong iwaksi para sa pagretiro o paggamit patungo sa isa pang pangmatagalang layunin sa pananalapi.
Dagdagan ang panandaliang daloy ng cash
Kung binabawasan ng iyong refinance ang iyong buwanang pagbabayad, magkakaroon ka ng mas maraming pera upang makatrabaho sa isang buwan-buwan na batayan. Maaari nitong mabawasan ang pang-araw-araw na pinansiyal na presyon sa iyong sambahayan at lumikha ng mga pagkakataon upang mamuhunan sa ibang lugar.
Mga panganib ng Refinancing
Ang muling pagpapalawak ng isang mortgage ay nagpapakilala ng mga bagong elemento sa iyong sitwasyon sa pananalapi. Ang mga panganib mula sa iyong orihinal na mortgage ay naroroon pa rin, at ilang bago ang dumating sa ibabaw.
Overpaying sa pagsasara ng mga gastos
Ang mga hindi mapaniniwalaan na nagpapahiram ay maaaring makayanan ang isang bilang ng mga hindi kinakailangan at / o napataas na mga bayarin sa gastos ng iyong pagpapautang. Ano pa, hindi nila maaaring ibunyag ang ilan sa mga gastos na ito sa harap, sa pag-asa na sa tingin mo ay masyadong namuhunan sa proseso upang mai-back out.
Overpaying sa interes dahil nais mong walang mga gastos sa pagsasara
Ang isang refinance na karaniwang hindi nangangailangan ng anumang cash upang isara. Ang isang paraan na nagpapahiram para sa mga ito ay upang mabigyan ka ng isang mas mataas na rate ng interes. Sabihin nating mayroon kang dalawang mga pagpipilian: isang $ 200, 000 na refinance na may zero na gastos sa pagsasara at isang 5% naayos na rate ng interes para sa 30 taon, o isang $ 200, 000 na refinance na may $ 6, 000 sa pagsasara ng mga gastos at isang 4.75% naayos na rate ng interes para sa 30 taon. Sa pag-aakalang pinapanatili mo ang utang para sa buong termino nito, sa senaryo A, babayaran ka ng kabuuang $ 386, 511. Sa senaryo B, babayaran mo ang $ 381, 586. Ang pagkakaroon ng "walang mga gastos sa pagsasara" ay nagtatapos sa gastos na $ 4, 925. Maaari ka bang mag-isip ng ibang bagay na mas gusto mong gawin sa halos $ 5, 000 kaysa ibigay ito sa bangko?
Ang pagkawala ng equity
Ang bahagi ng mortgage na iyong binayaran, ang iyong equity sa bahay, ay ang tanging bahagi ng bahay na talagang iyo. Ang halagang ito ay lumalaki nang kaunti sa bawat buwanang pagbabayad ng mortgage hanggang sa, isang araw, pagmamay-ari mo ang buong bahay at maaaring i-claim ang bawat sentimo ng mga kita kung pipiliin mong ibenta ito. Ngunit kung gumawa ka ng isang cash-out refinance - lumiligid na mga gastos sa pagsasara sa bagong pautang o pagpapalawak ng term ng iyong pautang — maliit ka sa porsyento ng iyong bahay na tunay na pagmamay-ari mo. Kahit na manatili ka sa iisang bahay para sa natitirang bahagi ng iyong buhay, maaari mong tapusin ang paggawa ng mga pagbabayad ng mortgage dito sa loob ng 50 taon kung gumawa ka ng hindi magandang pagpapasya sa muling pagsasaayos. Maaari mong tapusin ang pag-aaksaya ng maraming pera sa ganitong paraan, hindi sa kabila ng hindi tunay na pagmamay-ari ng iyong tahanan.
Ang negatibong nakakaapekto sa iyong pangmatagalang halaga ng net
Maaaring mabawasan ng muling pag-refinance ang iyong buwanang pagbabayad, ngunit madalas na gagastahin ang utang sa wakas kung nagdaragdag ka ng mga taon sa iyong pagpapautang. Kung kailangan mo ng pagpipino upang maiwasan ang pagkawala ng iyong bahay, maaaring bayaran ito ng higit sa katagalan. Ngunit kung ang iyong pangunahing layunin ay upang makatipid ng pera, mapagtanto na ang isang mas maliit na buwanang pagbabayad ay hindi kinakailangang isalin sa pangmatagalang pagtitipid.
Mga Pagpipilian sa Refinancing
Mayroong isang pares ng mga espesyal na programa ng muling pagpipinansya na maaaring kapaki-pakinabang lalo na sa mga kwalipikadong mangutang.
Mataas na Pagpipilian sa Refinance ng LTV (Fannie Mae) at Freddie Mac Pinahusay na Refinance ng Relief.
Ang mga bagong programa mula sa Fannie Mae at Freddie Mac ay idinisenyo upang palitan ang Ang Home Affordable Refinance Program (HARP), na nag-expire noong 31 Disyembre, 2018 ay itinayo ang HARP upang matulungan ang mga may-ari ng bahay na hindi nakakapagsamantala sa iba pang mga pagpipilian sa pagpipino dahil ang kanilang tahanan ay nabawasan ang halaga. Ang layunin nito ay upang mapagbuti ang pangmatagalang kakayahang pang-utang upang makatulong na maiwasan ang mga tao na mawala sa kanilang mga tahanan sa foreclosure. Para sa mga bagong programa, ang mga pag-utang na hawak ng Fannie Mae (High LTV Refinance Option) o Freddie Mac (FMERR) na maaaring mapabuti nang may refinance at nagmula sa o pagkatapos ng Oktubre 1, 2017, ay karapat-dapat. Bilang karagdagan, ang mga nangungutang ay dapat na kasalukuyang nasa kanilang mga pagbabayad.
Ang mga may-ari ng bahay na ang mga bahay ay nasa ilalim ng tubig at kung saan ang mga pautang na nagmula sa pagitan ng Hunyo 2009 at pagtatapos ng Setyembre 2017 ay hindi karapat-dapat para sa isa sa mga programa ng kapalit ng HARP mula kay Fannie Mae at Freddie Mac.
FHA Streamline.
Ang isang FHA Streamline refinance ay idinisenyo para sa mga may-ari ng bahay na mayroon nang isang FHA mortgage. Ang layunin nito ay upang magbigay ng isang bagong FHA mortgage na may mas mahusay na mga termino na babaan ang buwanang pagbabayad ng may-ari ng bahay. Ang proseso ay dapat na maging mabilis at madali, na hindi nangangailangan ng bagong dokumentasyon ng iyong sitwasyon sa pananalapi at walang bagong kwalipikasyon ng kita. Ang ganitong uri ng pagpipino ay hindi nangangailangan ng isang pagsusuri sa bahay, pag-iinspeksyon, o ulat sa kredito. Ang isang posibleng disbentaha para sa ilang mga may-ari ng bahay ay ang isang FHA streamline refinance ay hindi pinapayagan ang cash out.
VA Streamline.
Ang program na ito, na kilala rin bilang isang interest sa Pagbabawas ng Refinance Loan (IRRRL) na interes sa rate ng interes, ay katulad sa isang muling pagsasaayos ng streamline ng FHA. Dapat na mayroon kang isang pautang sa VA, at ang refinance ay dapat magresulta sa isang mas mababang rate ng interes maliban kung ikaw ay muling pinansya mula sa isang adjustable-rate mortgage (ARM) hanggang sa isang nakapirming rate na mortgage. Ang tagapagpahiram ay maaaring mangailangan ng isang pagtatasa at ulat sa kredito, kahit na hindi ito hinihiling ng VA. Tandaan na ang VA at Consumer Financial Protection Bureau ay naglabas kamakailan ng isang order ng babala na ang mga miyembro ng serbisyo at mga beterano ay nakatanggap ng maraming hindi hinihiling na mga alok na may maling impormasyon tungkol sa mga pautang na ito. Suriin sa VA bago kumilos sa anumang alok ng isang VA IRRRL.
Sa parehong streamline ng VA at streamline ng FHA, posible na magbayad ng kaunti nang walang mga pagsasara ng gastos sa harap. Gayunpaman, ang mga gastos na ito ay maaaring igulong sa mortgage o magbabayad ka ng mas mataas na rate ng interes bilang kapalit ng hindi pagbabayad ng mga gastos sa pagsasara. Kaya't habang hindi ka makakakuha ng anumang cash up sa harap, babayaran mo pa rin ang refinance sa katagalan.
Ang Bottom Line
Ang anumang mabuting refinance ay dapat makikinabang sa mga nangungutang sa pamamagitan ng pagbaba ng kanilang buwanang mga pagbabayad sa pabahay at / o paikliin ang term ng kanilang utang. Sa kasamaang palad, tulad ng anumang pangunahing transaksyon sa pinansya, may mga kumplikado na maaaring mag-trip up ng hindi kanais-nais na mamimili at magresulta sa isang masamang pakikitungo. Ang pag-alam tungkol sa proseso ay tutulong sa iyo na makahanap ng isang tagapagpahiram at isang programa sa muling pagpupuno na nag-aalok ng pinakamahusay na halaga para sa iyong sitwasyon.
