Kung nag-iisip ka tungkol sa pagbili ng pangalawang tahanan upang magamit para sa mga bakasyon, kita sa pag-upa, o isang wakas na pagreretiro sa pagreretiro, ginagawang pang-pananalapi na samantalahin ang lahat ng magagamit na mga break sa buwis sa pag-aari na iyon. Ang gastos ng pagmamay-ari ng isa pang bahay ay maaaring mabawasan nang malaki sa pamamagitan ng mga pagbabawas ng buwis sa pag-save ng buwis sa interes ng mortgage, buwis sa pag-aari, at iba pang mga gastos.
Ang mga pagbabago sa buwis na nagmumula sa 2017 Tax Cuts at Jobs Act (TCJA), na kung saan ay epektibo hanggang 2025, nakakaapekto sa kung magkano ang pera na maaari mong mai-save. Simula sa mga bahay na binili mula Disyembre 16, 2017, halimbawa, ang mga may-ari ng bahay ay maaaring magbawas ng interes sa hanggang sa $ 750, 000 lamang ng mga kwalipikadong pautang sa bahay, mula sa $ 1 milyon bago lumipas ang TCJA. (Ano pa, kung mayroon kang umiiral na mortgage sa iyong pangunahing tirahan, ang bilang na ito ay malamang na mabawasan. Tingnan sa ibaba para sa karagdagang impormasyon at suriin sa iyong accountant o isa pang tagapayo sa buwis kung nalalapat ito sa iyo.
Bilang karagdagan, ang interes sa mga pautang sa equity ng bahay ay maaari na ngayong ibabawas kung ang pera ay ginamit para sa renovations sa pag-aari kung saan nakuha ang pautang.
Gayunpaman, kahit na sa mga pagbabagong ito, may mga kapaki-pakinabang na mga break sa buwis na makakatulong upang gawing mas abot-kayang ang pagmamay-ari ng pangalawang tahanan. Narito ang isang mabilis na rundown.
Pagbabawas ng Buwis Para sa Mga May-ari ng Pangalawang-Bahay
Pagbawas ng Interes sa Mortgage
Ang iba't ibang mga panuntunan sa buwis ay nalalapat depende sa kung ang iyong pangalawang tahanan ay para sa personal na paggamit o kung plano mong rentahan ito. Sa mga rentals, ang proporsyon ng taon kung saan mo inuupahan ang mga ari-arian at naninirahan dito - ay naglalaro din.
Mga Bahay para sa Personal na Paggamit
Ang pagbabawas ng interes sa mortgage ay matagal nang pinuri bilang isang paraan upang mas mapakinabangan ang mga may-ari ng bahay. Kung gumamit ka ng pangalawang pag-aari na mahigpit bilang isang pansariling tirahan at hindi mo ito pinauwi, kwalipikado kang ibawas ang interes sa mortgage sa parehong paraan na gagawin mo sa iyong pangunahing tahanan. Upang maging kwalipikado para sa pagbabawas, ang mortgage ay dapat na isang ligtas na utang sa isang kwalipikadong bahay na pagmamay-ari mo, at dapat kang mag-file ng form ng IRS 1040 at itala ang iyong mga pagbabawas.
Ang mga solong filer at ang mga may-asawa na magkasama ay maaaring mag-claim ng isang itemized na pagbabawas para sa 100% ng interes na binabayaran nila sa kanilang mortgage, hanggang sa isang limitasyon. Ang mga limitasyong iyon ay nag-iiba ayon sa kung kailan nagmula ang mortgage. Para sa taon ng buwis 2018 hanggang 2025, ang minimum na limitasyon ay hanggang sa $ 750, 000 ng utang na na-secure ng iyong una at pangalawang tahanan - o $ 375, 000 kung kasal ka at nag-file nang hiwalay. Gayunpaman, kung ang iyong utang ay umiiral bago ang Disyembre.16, 2017, magpapatuloy kang makatanggap ng pareho, mas mapagbigay na paggamot sa buwis tulad ng sa ilalim ng mga lumang patakaran, na may interes sa mga utang at anumang iba pang mga pautang na mababawas hanggang sa $ 1 milyon sa utang.
Mga Bahay na Pinapaupahan
Ang mga patakaran sa buwis ay medyo mas kumplikado kung inuupahan mo ang ari-arian para sa ilan o sa buong taon. Iba't ibang mga patakaran ang nalalapat depende sa proporsyon ng oras na inuupahan ang bahay, sa halip na ginamit nang personal. Ang iyong paggamit ng pag-aari ay mahuhulog sa isa sa tatlong kategorya:
Pinauupahan mo ang pag-aari ng 14 na araw o mas kaunti. Maaari kang magrenta ng iyong pangalawang tahanan sa ibang mga partido hanggang sa dalawang linggo (14 na gabi) sa loob ng isang taon nang hindi kinakailangang iulat ang nagresultang kita sa IRS. Itinuturing pa rin ang bahay na isang personal na tirahan, at maaari mong bawasan ang mga interes sa mortgage at mga buwis sa pag-aari sa ilalim ng karaniwang mga panuntunan sa pangalawang-bahay.
Hawak nito anuman ang rate ng pagrenta; kahit na ang mga kita mula sa isang bahay na nagrenta ng $ 10, 000 sa isang gabi, sabihin, hindi kailangang iulat sa IRS, kung saan ang pag-upa ay inupahan nang hindi hihigit sa 14 araw sa buong taon.
Pinauupahan mo ang pag-aari ng higit sa 14 araw ngunit manatili sa ito nang medyo madalas. Ang mga tiyak na kinakailangan dito ay gamitin mo mismo ang bahay nang mas kaunti sa 14 araw sa isang taon o 10% ng bilang ng mga araw na inuupahan ang bahay. Kung nalalapat ito - at ang bahay ay inuupahan ng higit sa 14 araw sa isang taon - ang iyong bahay ay itinuturing na isang pag-aarkila ng pag-upa, at dapat mong iulat ang kita ng upa sa IRS.
Maaari mong ibabawas ang mga gastos sa pag-upa, kasama ang interes ng mortgage, buwis sa pag-aari, mga premium ng seguro, bayad na ibinayad sa mga tagapamahala ng ari-arian, mga bayarin sa utility, at 50% ng anumang pagpapabawas sa ari-arian. Dapat mong, gayunpaman, maglaan ng mga gastos sa pagitan ng mga proporsyon ng oras na ang ari-arian ay pansarili at gamit sa pagrenta sa taon.
Ito ay nagkakahalaga na tandaan na ang mga araw ng pag-aayos ay hindi mabibilang bilang personal na paggamit, kaya maaari kang gumastos ng higit sa 14 na araw sa pag-aari na iyong ginagawa ang pagpapanatili para sa karagdagang oras. Plano upang idokumento ang iyong mga aktibidad sa pagpapanatili sa pamamagitan ng pagpapanatili ng mga resibo upang mapatunayan na hindi ka lamang nagbabakasyon sa mga araw na iyon.
Ginagamit mo ang pag-aari ng higit sa 14 na araw at madalas na upa ito.
Upang maging tiyak, ang sitwasyong ito ay nalalapat kung gagamitin mo ang iyong sarili nang hindi bababa sa dalawang linggo sa isang taon o 10% ng kabuuang araw kung saan inuupahan ang bahay. Kung ito ang kaso, ang pangalawang tahanan ay itinuturing na isang personal na tirahan.
Maaari mong kunin ang interes sa mortgage at pagbabawas ng buwis sa ari-arian, ngunit hindi ka maaaring mag-claim ng mga pagkalugi sa pag-upa. Kung ang isang miyembro ng iyong pamilya ay gumagamit ng ari-arian (kasama ang iyong asawa, kapatid, magulang, lolo at lola, mga anak, at mga apo), ang mga araw na iyon ay bilang bilang mga personal na araw maliban kung nakakolekta ka ng isang makatarungang presyo sa pag-upa sa mga pamilyang iyon ay mananatili.
Para sa tulong sa pagkalkula ng iyong pagbabawas ng buwis sa mortgage, gumamit ng isang online worksheet, tulad nito mula sa Bankrate, upang matukoy kung magkano ang pera na maaari mong makatipid.
Pagbawas sa Interes ng Home-Equity
Bilang karagdagan sa pagbabawas ng interes sa mortgage, maaari mong isulat ang interes sa isang utang sa equity ng bahay. Gayunpaman, nagbago ang mga patakaran para sa naturang pagbabawas simula sa taon ng buwis sa 2018.
Noong nakaraan, maaari mong kunin ang pagbabawas kahit na ginamit mo ang home-equity loan upang mabayaran ang utang sa credit card, kumuha ng bakasyon, o bumili ng pangalawang bahay. Ayon sa IRS, maaari mo nang ibawas ngayon ang interes na babayaran mo sa utang sa home-equity lamang kung gagamitin mo ang pera "upang bumili, magtayo o makabuluhang mapabuti ang bahay ng nagbabayad ng buwis na nagsisiguro sa pautang." Upang maging karapat-dapat, ang utang ay dapat na secure ng ang iyong pangunahing o pangalawang tahanan, at hindi ito maaaring lumampas sa gastos ng bahay.
Ang mga probisyong iyon ay nangangahulugang upang makakuha ng isang pagbabawas ng interes para sa pagbili ng pangalawang bahay, kakailanganin mong kumuha ng isang pautang para dito; kung kumuha ka ng isang pautang sa bahay-equity laban sa iyong pangunahing tahanan upang makagawa ng pagbili, hindi mo maibabawas ang interes na iyong binayaran sa naturang pautang.
Bilang ng taon ng buwis sa 2018, maaari mong ibawas ang interes sa $ 750, 000 sa mga pautang sa bahay, kabilang ang mga pagpapautang. Gayunpaman, tandaan na ang figure na ito ay ang pinagsama kabuuan ng lahat ng mga pautang na ginamit upang bumili, bumuo, o pagbutihin ang iyong pangunahin at pangalawang tahanan. Kung mayroon ka nang $ 750, 000 o higit pa ng utang sa mortgage sa mga tirahan na iyon, halimbawa, hindi ka makaka-claim ng isang pagbabawas para sa anumang interes sa bahay equity.
Pagbawas ng Buwis sa Ari-arian
Maaari mong bawas ang mga buwis sa pag-aari sa iyong pangalawang tahanan at, para sa bagay na iyon, ng maraming mga pag-aari na pagmamay-ari mo. Gayunpaman, narito rin, ang taon ng buwis sa 2018 ay nagdala ng mga pagbabago na nakakaapekto sa mga pagbabawas.
Hindi mo na maibabawas ang buong halaga ng mga buwis sa pag-aari na iyong binayaran sa real estate na iyong pag-aari. Ngayon, ang kabuuan ng lahat ng mga buwis sa estado at lokal na karapat-dapat para sa isang pagbabawas, kasama na ang mga buwis sa pag-aari at kita, ay limitado sa $ 10, 000 bawat pagbabalik sa buwis, o $ 5, 000 kung kasal ka at mag-file nang hiwalay. Maraming mga tao na bumili ng pangalawang bahay ay maaaring lumampas sa limitasyong iyon sa kanilang unang tahanan, at sa gayon ay maaaring tangkilikin ang walang karagdagang pagtitipid sa buwis para sa kanilang pangalawang tahanan.
Pagbebenta ng Iyong Pangalawang Bahay
Pinapayagan ka ng mga batas sa buwis na kumuha ng hanggang sa $ 500, 000 na kita (kung kasal ka at magkasamang magsampa; $ 250, 000, kung ikaw ay solong) walang buwis sa pagbebenta ng iyong pangunahing tirahan. Ang pagbubukod sa pangunahing pagbebenta ng pangunahing bahay ay hindi nalalapat kung ibebenta mo ang iyong pangalawang tahanan; ang nasabing pagbebenta ay maaaring mag-iwan sa kawit para sa buwis na nakakuha ng buwis sa iyong buong kita.
Ang ilang mga gumagalaw ay maaaring, subalit, pahintulutan kang maiwasan ang hindi bababa sa isang bahagi ng mga kapital na nakuha sa pagbebenta ng pangalawang tahanan. Ang una ay upang gawin ang karagdagang pag-aari na iyong pangunahing tirahan nang hindi bababa sa dalawang taon bago mo ibenta ito. Maaaring pahintulutan ka nito na samantalahin ang break sa buwis, sa kondisyon na matugunan mo ang mga pangunahing kinakailangan sa paninirahan para sa mga layunin ng buwis sa iyong estado. (Maaari mo ring isaalang-alang ang mga implikasyon ng buwis para sa anumang kita sa pag-upa na maaari mong matanggap sa iyong pangunahing tirahan habang ikaw ay nakatira lalo na sa pangalawang tahanan.)
Kung ang iyong pangalawang tahanan ay karamihan ay inuupahan o gaganapin bilang isang pamumuhunan, maaari mo ring isaalang-alang ang pagpapalit nito para sa isa pang maihahambing na pag-aari. Ang isang palitan ng 1031, na kilala rin bilang isang katulad na palitan o ipinagpaliban sa pagbabayad ng buwis, ay nagpapahintulot sa iyo na ikalakal ang isang pag-upa o pag-aari ng pamumuhunan para sa isa pang pag-upa o pamumuhunan ng pamumuhunan na pantay o higit na halaga, sa isang batayan na ipinagpaliban sa buwis. Ang bentahe ay maaari mong maiwasan ang pagbabayad ng buwis sa kita ng kapital sa pagpapalitan.
Upang maging kwalipikado para sa ganoong paglipat, ang pag-aari na binabago mo ay dapat isaalang-alang na pag-aarkila ng pag-upa, hindi isang pansariling tirahan — na nangangahulugang dapat mong upahan ang ari nang hindi bababa sa 15 araw at gamitin ito nang mas mababa sa 14 araw o 10% ng ang mga araw na inuupahan ang bahay bawat taon.
Ang Bottom Line
Kung magagawa sa pananalapi, ang pagmamay-ari ng pangalawang tahanan ay maaaring maging isang mahusay na pamumuhunan para sa mga layunin sa bakasyon o pag-upa, at maaari ring magbigay ng isang angkop na pangunahing tahanan sa pagretiro. Ngunit dahil ang pagmamay-ari ng anumang bahay ay nagdadala ng isang makabuluhang pasanang pinansiyal, mula sa mortgage at buwis hanggang sa pagpapanatili at pag-aayos, nararapat sa iyong pinakamahusay na interes na malaman ang mga implikasyon ng buwis para sa iyo ng pagmamay-ari ng pangalawang-bahay. Dahil ang mga batas sa buwis ay kumplikado at nagbabago nang pana-panahon, ipinapayong kumunsulta sa isang kwalipikadong espesyalista sa buwis sa real-estate na maaaring ipaliwanag ang may-katuturang mga implikasyon sa buwis at mga batas at tulungan kang matukoy ang pinaka-kanais-nais na diskarte sa pagmamay-ari para sa iyong sitwasyon.
