Ano ang Pagwawasto ng Pagwawasto?
Ang terminal capitalization rate, na kilala rin bilang exit rate, ay ang rate na ginamit upang matantya ang muling pagbibili ng halaga ng isang ari-arian sa pagtatapos ng panahon ng paghawak. Ang inaasahang net operating income (NOI) bawat taon ay hinati ng terminal cap rate (ipinahayag bilang isang porsyento) upang makuha ang halaga ng terminal. Ang mga rate ng capitalization ng terminal ay tinatantya batay sa mga data na maihahambing sa transaksyon o kung ano ang pinaniniwalaang angkop para sa lokasyon at katangian ng isang partikular na pag-aari.
Mga Key Takeaways
- Ang terminal capitalization rate ay ginagamit upang matantya ang muling pagbibili ng halaga ng isang ari-arian sa pagtatapos ng panahon ng paghawak.Ang pagpunta sa rate ng cap ay ang inaasahang unang taon ng NOI na nahahati sa pagbili ng presyo ng pag-aari.Kung ito rate ng capital capitalization ay mas mababa kaysa sa pagpunta sa rate, karaniwang nangangahulugan na ang pamumuhunan sa pag-aari ay kumikita.
Pag-unawa sa Terminal Capitalization Rate
Ang pagpunta sa rate ng cap ay ang inaasahang unang-taong netong kita ng operating (NOI) na hinati sa paunang presyo ng pamumuhunan o pagbili. Sa kaibahan, ang rate ng capitalization rate ay ang inaasahang NOI ng nakaraang taon (exit year) na hinati sa presyo ng pagbebenta. Kung ang rate na ito ay mas mababa kaysa sa pagpunta sa rate ng takip, karaniwang nangangahulugan ito na ang pamumuhunan sa pag-aari ay kumikita.
Karamihan sa mga propesyonal sa pamumuhunan sa real estate ay sumasang-ayon na mahalaga na tumugma sa rate ng capitalization ng terminal sa kasalukuyang rate ng merkado, na isinasaalang-alang na maaaring ito ay isang mas ligtas na pagsubok para sa pag-unlad na mabulok ang rate ng cap cap ng kaunti. Ang isang dynamic na spreadsheet ay maaaring maging kapaki-pakinabang upang subukan ang pagsubok sa proyekto ng pag-unlad upang maitaguyod ang pinakamataas na rate ng terminal ng capitalization na magbibigay pa rin ng isang sapat na baligtad sa mga namumuhunan.
Ang mga namumuhunan sa real estate ay naghahanap ng mga merkado at mga uri ng pag-aari kung saan inaasahang babagsak ang mga rate ng capitalization ng merkado, dahil ang isang mas mababang rate ng terminal ng capitalization, kumpara sa pagpunta sa rate ng cap, ay magreresulta sa mga kita ng kapital, sa pag-aakalang ang netong kita ng operating ay hindi bumaba sa panahon ng paghawak. Ang ilan sa mga data na dapat isaalang-alang ay kasama ang mga sukatan ng supply-at-demand para sa bawat kategorya ng espasyo, pati na rin para sa mga serbisyo at gastos na ipinapalagay na nauugnay sa bawat lugar ng operasyon.
Habang ang hinaharap ay palaging hindi sigurado, dalawang bagay ang tiyak tungkol sa pagtatapos ng anumang panahon ng paghawak: ang mga gusali ay edad at magbabago ang mga merkado. Sa gayon kritikal na ang lahat ng mga namumuhunan sa real estate ay nagtitipon at nagsuri ng mas maraming data hangga't maaari upang tumpak na matukoy ang isang rate ng capital capitalization para sa isang proyekto.
Halimbawa ng rate ng Terminal Capitalization
Bumili ang isang namumuhunan ng isang ganap na inookupahan na ari-arian para sa $ 100 milyon. Ang unang-taong NOI ay tinatayang $ 5.0 milyon. Ang pagpunta sa rate ng cap ay samakatuwid ay 5.0%. Makalipas ang pitong taon, naniniwala ang namumuhunan na ang rate ng capitalization ng terminal ay humigit-kumulang na 4.0%. Huling-taong NOI, na kung saan kinuha ang account sa pagtaas ng upa sa kahabaan ng paraan, ay inaasahang sa $ 5.5 milyon (muli, sa pag-aakalang buong trabaho). Ang halaga ng muling pagbibili ay tinatayang $ 137.5 milyon ($ 5.5 milyon sa NOI na hinati sa 4.0% terminal capitalization, o exit, rate).
