Ano ang isang UPREIT?
Ang UPREIT ay nangangahulugang payong pakikipagtulungan ng real estate investment trust. Ang isang UPREIT ay isang natatanging istraktura ng REIT na nagpapahintulot sa mga may-ari ng ari-arian na makipagpalitan ng kanilang pag-aari para sa pagmamay-ari ng ibahagi sa UPREIT. Gayunpaman, ang mga UPREIT ay pangkalahatang nasasailalim sa mga palitan ng Internal Revenue Code (IRC) Seksyon 721.
Mga Key Takeaways
- Ang isang UPREIT ay isang natatanging istraktura ng REIT na nagpapahintulot sa mga may-ari ng ari-arian na makipagpalitan ng kanilang pag-aari para sa pagmamay-ari ng ibahagi sa UPREIT.Pagpapalit-para-share na palitan sa isang UPREIT ay karaniwang pinapayagan sa ilalim ng Seksyon 721 ng Pamagat 26 Internal Revenue Code.UPREIT na mga tagapag-ambag ng ari-arian ay maaaring ipagpaliban ang mga buwis sa pagbebenta ng mga ari-arian kapalit ng mga yunit ng UPREIT kahit na ang mga buwis na nakakuha ng buwis sa mga yunit ng UPREIT ay napapailalim sa karaniwang pagbubuwis sa REIT.
Pag-unawa sa mga UPREIT
Ang mga mapagkakatiwalaang pamumuhunan sa real estate (REITs) ay ipinakilala ni Dwight D. Eisenhower bilang isang uri ng pondo sa kapwa ng real estate. Ang mga REIT ay nilikha bilang isang uri ng portfolio ng real estate na kinabibilangan ng mga pag-aari ng real estate at kapital sa pagpopondo ng real estate. Ang mga REIT ay isang entity na nagpapahintulot sa mga namumuhunan na gumawa ng mga kontribusyon sa pamumuhunan para sa mga yunit ng equity o pagbabahagi ng negosyo.
Tulad ng mga REIT na umusbong sa merkado, ang ilang mga alternatibong istruktura ay binuo upang magbigay para sa iba't ibang uri ng mga namumuhunan. Ang UPREIT ay isang ganoong istraktura, lalo na kilala para sa kanyang allowance ng mga kontribusyon sa pag-aari kapalit ng pagmamay-ari ng pagbabahagi. Ang DownREIT at ilang iba pang mga kahalili ay nilikha din bilang mga pagwawasak.
Sa kanilang pagbuo, ang mga REIT ay maaaring pumili na kumuha sa anumang uri ng istraktura ng negosyo. Ang mga tradisyunal na REIT na ipinagbebenta sa publiko ay isinaayos bilang mga korporasyon. Ang mga pribadong REIT ay pangkalahatang pipiliin na maiayos bilang isang tiwala o asosasyon kahit na maaari rin silang pumili ng iba pang mga katayuan. Tulad ng karamihan sa mga hindi korporasyon, ang mga pribadong entidad ay may pagpipilian din na ibuwis bilang isang korporasyon.
Ano ang pangunahing mahalaga para sa anumang REIT ay natutugunan nila ang mga kinakailangan ng IRC Pamagat 26, Mga Seksyon 856-859. Kapag natutugunan ang mga kinakailangang ito, ang isang REIT ay maaaring dumaan sa lahat ng kita nito sa mga shareholders. Tulad nito, ang pass-through income ay itinuturing na isang pagbawas at ang REIT ay nagbabayad ng kaunti sa mga buwis. Ang pangunahing kinakailangan ay higit na 90% ng negosyo na nauukol sa mga ari-arian ng real estate.
Mga Espesyal na Pagsasaalang-alang
Sa halip na ibenta ang pag-aari, ang isang may-ari ay maaaring mag-ambag sa isang UPREIT kapalit ng mga yunit. Ang mga yunit ng pagbabahagi sa pangkalahatan ay may parehong halaga ng naiambag na pag-aari. Dahil ang ari-arian na ibinebenta sa REIT ay saklaw sa ilalim ng IRC Seksyon 721, ang transaksyon ay hindi lumikha ng isang buwis na kaganapan.
Sa pagbabahagi ng pag-aari ng ari-arian, maaaring ibigay ng mga UPREIT ang mga espesyal na probisyon. Kadalasan, ang palitan ay nagbibigay ng nagbebenta ng mga espesyal na yunit na pinapayagan ang nagbebenta ng ari-arian na pumili kung paano nila nais na mapang-vest sa REIT. Ang mga nagbebenta ng ari-arian ay maaaring pinahihintulutan upang agad na ma-convert ang mga yunit sa pagbabahagi ng REIT. Ang iba pang mga pagpipilian ay maaari ring magamit tulad ng paghawak ng mga namamahagi ng isang minimum ng isang taon at pagkatapos ay makatanggap ng cash.
Kapag ibenta ng mamumuhunan ang kanilang pag-aari sa isang UPREIT, nagmamay-ari ang UPREIT ng pag-aari at lahat ng pangangasiwa na kasangkot dito. Ang pamamahala sa UPREIT ay maaaring maging mas kumplikado kaysa sa mga pangunahing REIT dahil sa opsyon sa Seksyon 721 at ang lahat ng mga probisyon na kasama nito para sa bagong unitholder. Ang mga manager ng UPREIT ay responsable sa pamamahala ng kanilang portfolio ng REIT para sa layunin ng pagbuo ng mga pagbabalik.
Ang mga pagbabahagi ng UPREIT ay maaaring magbago batay sa mga aktibidad ng pamamahala, pagpapahalaga sa mga pag-aari ng real estate, financing deal, at anumang iba pang mga transaksyon na nagaganap. Maaari itong lumikha ng pagkasumpungin para sa mga shareholders. UPREIT shareholders ay karaniwang may kakayahang umangkop na pagkatubig na nagbibigay-daan sa kanila upang madaling ma-convert ang kanilang mga namamahagi sa cash tuwing pipiliin nila.
Mga Pakinabang ng UPREITs
Ang mga UPREIT ay maaaring maging isang mahusay na pagpipilian para sa sinumang may-ari ng pag-aari na naghahanap upang ibenta ang kanilang pag-aari. Tulad nito, maaari itong mag-apela sa parehong mga indibidwal na may-ari ng ari-arian at mga may-ari ng komersyal. Ang sinumang may-ari ng pag-aari na pinipiling gumawa ng isang Seksyon 721 na palitan sa isang UPREIT ay maaaring makatanggap ng halaga ng pag-aari sa anyo ng mga yunit ng UPREIT.
Ang seksyon 721 na pagpapalitan sa isang UPREIT ay hindi lumikha ng isang buwis na kaganapan. Gayunpaman, ang mga unitholder ay binabuwis batay sa mga pamantayan sa pagbubuwis sa pangkalahatang REIT. Ang ilang mga may-ari ng ari-arian ay maaaring pumili na gumamit ng ganitong uri ng pamumuhunan para sa pagpaplano ng ari-arian dahil maaari itong maiwasan ang mga buwis nang buo.
Mga Kinakailangan para sa UPREITs
Ang isang UPREIT ay isang REIT sa ilalim ng lahat ng pamantayang patnubay sa accounting at buwis. Ang mga UPREIT ay nilikha upang payagan ang kontribusyon ng mga ari-arian sa REIT kapalit ng mga pagbabahagi ng pagmamay-ari. Ang istrukturang ito ay samakatuwid ay ginagabayan ng mga pamantayan ng IRC Seksyon 721 na tumatalakay sa mga kalasag sa buwis para sa mga ari-arian upang magbahagi ng mga palitan. Sa pangkalahatan, ang anumang REIT na nagbibigay-daan para sa mga palitan ng Seksyon 721 sa loob ng REIT ay maaaring isaalang-alang na isang UPREIT.
Karamihan sa mga REIT ay tututuon sa isang tiyak na segment ng merkado ng real estate, kahit na ang mga pamantayang pamantayan ay nagdidikta lamang na ang pag-aari ng real estate at nauugnay na financing ay dapat na bumubuo ng higit sa 90% ng negosyo. Ang mga UPREIT ay karaniwang susundin ang parehong diskarte sa pamumuhunan, na nakatuon sa isang target na angkop na lugar.
Ang Seksyon 721 ay nagbibigay ng mga pamantayang pamantayan para sa pagpapalaya ng mga yunit ng shareholder kapalit ng pag-aari. Ang seksyon 721 ay maaaring maging kahalili sa palitan ng IRC Seksyon 1031. Ang mga palitan ng seksyon 1031 ay nagpapahintulot sa isang may-ari ng pag-aari na ibenta ang kanilang ari-arian at mamuhunan ng mga nalikom sa isang katulad na palitan upang maiwasan ang mga buwis.
Ang mga seksyong palitan ng 1031 ay hindi pinapayagan sa UPREIT subalit dahil nangangailangan sila ng mga katulad na palitan at hindi pinapayagan na magbahagi ng mga palitan ng pagmamay-ari. Samakatuwid, ang Seksyon 721 na palitan sa isang UPREIT ay maaaring maging kaakit-akit. Parehong 721 at 1031 na palitan ay pinahihintulutan ang may-ari ng ari-arian na ipagpaliban ang mga buwis.
UPREIT kumpara sa DownREIT
Mga UPREIT, DownREITs, at lahat ng iba pang mga espesyal na entity ng REIT ay simpleng mga REIT sa kanilang pangunahing may mga espesyal na probisyon na nagbibigay-daan sa kanila ng ilang dagdag na kakayahang umangkop. Pinapayagan ng DownREIT ang isang mamumuhunan ng pag-aari na pumasok sa isang pinagsamang pakikipagsapalaran sa isang REIT. Sa isang DownREIT, ang unit exchange ay batay sa halaga ng ari-arian sa pinagsamang pakikipagsapalaran na maaaring lumikha ng mas mahusay na pagbabalik para sa unitholder ng joint venture.
