Ang mga asset tulad ng ginto at real estate ay mga pamumuhunan ng staple, at ang pagbili ng bahay ay isang pangkaraniwang pamumuhunan para sa mga indibidwal sa buong mundo dahil malawak itong itinuturing na isang ligtas at kapaki-pakinabang na pamumuhunan. Ang pamumuhunan sa real estate, gayunpaman, ay nangangailangan ng isang mahabang panahon ng pangako at isang mataas na pagbabayad at mapanganib kahit na sa katagalan. Bilang karagdagan, maraming mga mamumuhunan ang madalas na hindi pinapansin ang mga gastos.
Isaalang-alang ang ilang mahahalagang puntos patungkol sa mga nakatagong gastos at mga kadahilanan na nagsasagawa ng pamumuhunan sa real estate ng isang peligro, magastos, at marahil hindi napakahusay na pakikipagsapalaran. Dapat tandaan ng mga namumuhunan ang lahat ng ito bago maipaputok ang kanilang pinaghirapan na pera.
Isang Karaniwang Pang-unawa
Maaaring makita ng isang average na namumuhunan na ang isang dalawang silid-tulugan na condominium sa mga suburb ay magagamit para sa $ 300, 000 limang taon pabalik, at nagbebenta ngayon ng $ 450, 000. Iyon ay isang cool na pagbabalik ng 50% sa limang taon, mas mahusay kaysa sa pagbabalik ng mga stock, bono o ginto. Ang ganap na halaga ng kita ay lilitaw din na mataas sa $ 150, 000, at ang pagkakaroon ng financing ay nagbibigay ng isang ilusyon ng paggamit ng leveraged na pera upang kumita ng kita.
Sa lahat ng mga maliwanag na benepisyo, ano ang mga hamon at nakatagong mga gastos ng pamumuhunan sa real estate?
Ang Cost Anatomy of Property Loan
Isaalang-alang ang kaso ng isang indibidwal na lumipat sa isang bagong lungsod para sa isang bagong trabaho. Inaasahan niyang manatili ng limang taon ngunit maaaring mapalawak ang panahong iyon batay sa paglaki ng kanyang karera sa kanyang umiiral na employer o sa iba pang mga employer sa parehong lungsod. Sa ilalim ng pag-asang mababalik, isinasaalang-alang niya ang pagbili ng isang bahay o condominium sa halip na magrenta ng isa.
Tandaan na ang isang tao ay maaaring bumili ng isang bahagi o isang yunit ng pondo na ipinagpalit ng palitan ng kahit na $ 5, ngunit ang pamumuhunan sa real estate ay nangangailangan ng libu-libong dolyar. Kahit na ang karamihan ng mga pamumuhunan sa real estate ay pinansyal sa pamamagitan ng mga pautang, ang pagbili ng bahay o condo na nagkakahalaga ng $ 300, 000 ay nangangailangan pa rin ng isang 20% ($ 60, 000) na pagbabayad.
Ang mga indibidwal na nag-aambag ng mas mababa sa 20% ay maaaring makakuha ng isang pautang, ngunit tatapusin nila ang pagbabayad ng mas mataas na mga rate ng interes at pinipilit na kumuha ng pribadong mortgage insurance na nagdaragdag ng gastos. Ang mas mataas na mga rate ng interes ay humantong sa mas mataas na halaga ng pagbabayad, at ang insurance ng mortgage ay karaniwang nagkakahalaga mula sa 0.15% hanggang 2.5% ng halaga ng pautang.
Mayroong karagdagang isang beses na gastos para sa pagproseso ng pautang, na nasa paligid ng 4% ng halaga ng pautang ($ 9, 600). Ang mga buwis sa paglilipat ng ari-arian o mga singil sa pagpaparehistro ay nag-iiba mula sa estado sa estado, at ang average ng 2.5% ng halaga ng pag-aari ay nagdaragdag ng $ 6, 000 sa gastos.
Kung bumili ang aming namumuhunan ng isang condo, ang isang buwanang singil ng $ 200 sa asosasyon ng condominium ay magbibigay ng kabuuang $ 12, 000 sa loob ng limang taon. Pagkatapos ay dapat kang magdagdag ng mga gastos para sa pag-aayos, kagamitan, at pagpapanatili. Ang isang konserbatibong pagtatantya ng $ 1, 000 bawat taon ay tumatagal sa amin ng isang kabuuang $ 5, 000 sa limang taon.
Pagkatapos, ipagpalagay na natagpuan ng may-ari ang isang mamimili na gustong bumili ng kanyang condo ng $ 450, 000 pagkatapos ng limang taon.
Sa oras na iyon, ibabalik ng mamumuhunan ang bangko na $ 86, 400 ng utang. Pagdaragdag ng $ 60, 000 down payment, gastos ng pagpoproseso ng pautang ($ 9, 600), tax-transfer tax ($ 6, 000), tax tax ($ 30, 000), mga singil sa condo-association ($ 12, 000), at pangkalahatang pagpapanatili ($ 5, 000), ang kabuuang ay umaabot sa $ 209, 000.
Ano ang Net Return?
Ang orihinal na 20-taong paunang halaga ng pautang na $ 240, 000 ay bababa sa halos $ 180, 000 sa limang taon, dahil ang mamumuhunan ay patuloy na gumagawa ng $ 1, 440 buwanang pagbabayad. Magbabayad ang namumuhunan sa natitirang $ 180, 000 na ito mula sa presyo ng pagbebenta na $ 450, 000 na natanggap mula sa bagong bumibili. Ang mamumuhunan ay nagbabayad ng $ 209, 000 sa kabuuang gastos para sa pag-aari na ito, isa pang $ 180, 000 sa bangko para sa natitirang natitirang bayad, at sa gayon ang net na natanggap niya ay $ 61, 000.
Mahalaga, ang namuhunan ay gumugol ng $ 209, 000 sa limang taon at nakakuha ng netong $ 61, 000 para sa pagbabalik ng 29.2%. Kahit na ang presyo ng pagbebenta ay tila mataas, ang nakatagong mga gastos ay nakuha ang halos lahat ng pakinabang.
Tumagal tayo ng mas mahabang tagal. Ipagpalagay na ang namumuhunan ay nagpapatuloy sa kanyang pamamalagi sa lungsod at hawak ang kanyang condominium para sa buong 20-taong term ng utang. Bawat limang taon, ang halaga ng condo ay tumataas ng 1.5 beses. Sa 20 taon, ang halaga ay aabot sa $ 1.52 milyon, isang pagpapahalaga ng higit sa limang beses.
Ang mamumuhunan ay magbabayad ng $ 345, 600. Pagdaragdag ng $ 60, 000, ang kabuuang gastos ay pupunta sa $ 405, 600.
Gamit ang katulad na mga kalkulasyon tulad ng nasa itaas, nakakakuha kami ng isang kabuuang buwis sa pag-aari ng $ 251, 000, mga gastos sa pagpapanatili ($ 48, 000), pangkalahatang pag-aayos at pagpapanatili ($ 20, 000), mga gastos sa pagpoproseso ng pautang ($ 9, 600) at buwis-paglipat ng ari-arian ($ 6, 000). Ang kabuuan ay $ 739, 600, at kaya ang netong kita sa loob ng 20 taon ay $ 780, 400 para sa isang pagbabalik ng 106%, mahalagang pagdodoble ng pera sa 20 taon.
Sa mas matagal na panahon, ang mabisang pagbabalik ay hindi mahusay. Kahit na ang presyo na pinahahalagahan ng limang beses, ang mga gastos sa pagbabayad ng interes, buwis, at iba pang mga gastos ay nagpapaliit sa kita.
Dapat ding tandaan ng mga namumuhunan na ang tunay na halaga ng pera ay tumanggi sa paglipas ng panahon. Ang gastos ng pagpapanatili at regular na pag-aayos ay nagdaragdag dahil sa implasyon. Kung ang inflation ay isinasaalang-alang din, bababa ang net pagbabalik. Dapat ding isaalang-alang ng mga namumuhunan ang mga bayarin sa seguro, mga bayarin sa broker, at mga buwis sa paglilipat ng pag-aari sa oras ng pagbebenta. Kasama sa mga ito ay higit na mabawasan ang mga pagbabalik sa net.
Mayroong iba pang mga kaugnay na mga panganib sa pamumuhunan sa real estate. Ang mga pagpapaunlad sa panahon ng pamumuhunan ay maaaring humantong sa kahirapan sa pagbebenta ng pag-aari mamaya. Halimbawa, ang isang maingay na bagong highway o isang spike sa krimen ay maaaring mabawasan ang pag-aari. Ang anumang supernatural na kalamidad tulad ng isang bagyo o lindol ay maaaring masira ang ari-arian nang lubusan, habang isang bahagyang halaga lamang ang maaaring makuha mula sa mga pag-aangkin sa seguro. Kahit na matapos ang muling pagtatayo gamit ang pera ng seguro, ang pagkuha ng isang mas mataas na presyo ay nagiging mahirap pagkatapos ng mga pangyayari sa naturang mga kaganapan sa lugar.
Mga Alternatibong sa Mga Pamumuhunan sa Ari-arian
Sa halip na pagbili ng tunay na pag-aari, dapat isaalang-alang ng mga namumuhunan ang mga pagtitiwala sa pamumuhunan sa real estate, mga pagpipilian sa real estate, mga ETF na nakabase sa real estate, mga pondo ng mutual at stock bilang mga alternatibong gastos.
Habang ang mga stock ay may mga panganib na tinukoy sa stock, pondo, mga ETF at REIT ay nagbibigay ng pag-iba-iba. Para sa mga matapang na puso na nais na kumuha ng katapat na peligro sa isang unregulated market, ang mga pagpipilian sa real estate ay maaaring mag-alok ng mas mataas na pagbabalik nang walang mga gastos o buwis.
Ang Bottom Line
Ang mga pamumuhunan sa real estate ay nangangailangan ng mabibigat na mga pangako sa pananalapi na sumasaklaw sa mahabang panahon. Ang pagtatasa ng halaga ng naturang pamumuhunan na kumakalat sa mga mahabang tagal ay isang kumplikadong gawain. Habang ang ilang mga namumuhunan ay nakakuha ng pag-akit sa pamamagitan ng pagtingin sa mga pagtaas ng presyo ng nominal, kinakailangan na isaalang-alang ang lahat ng mga gastos.
