Ano ang isang Wrap-Around Loan?
Ang isang pambalot na pambalot ay isang uri ng utang sa mortgage na maaaring magamit sa mga deal sa financing ng may-ari. Ang uri ng pautang na ito ay nagsasangkot sa mortgage ng nagbebenta sa bahay at nagdaragdag ng isang karagdagang halaga ng pagdaragdag upang makarating sa kabuuang presyo ng pagbili na dapat bayaran sa nagbebenta sa paglipas ng panahon.
Ang form ng financing na nakasalalay sa isang pautang sa paligid ng pautang ay karaniwang ginagamit sa mga deal na pinansyal ng nagbebenta. Ang isang pambalot na pambalot sa paligid ay tumatagal sa magkatulad na mga katangian tulad ng pautang na pinansyal ng nagbebenta, ngunit binibigyang diin nito ang kasalukuyang mortgage ng nagbebenta sa mga termino ng financing.
Pagbebenta ng Pagbebenta
Ang financing ng nagbebenta ay isang uri ng financing na nagbibigay-daan sa mamimili na magbayad ng isang pangunahing halaga nang direkta sa nagbebenta. Ang mga deal sa financing ay nagbibigay ng mataas na mga panganib para sa nagbebenta at karaniwang nangangailangan ng mas mataas-kaysa-average na pagbabayad. Sa deal na pinondohan ng nagbebenta, ang kasunduan ay batay sa isang tala ng promissory na detalyado ang mga termino ng financing. Bilang karagdagan, ang isang deal na pinondohan ng nagbebenta ay hindi nangangailangan na ang punong-guro ay ipagpalit, at ang bumibili ay gumagawa ng mga pagbabayad ng installment nang direkta sa nagbebenta, na kinabibilangan ng punong-guro at interes.
Paano Gumagana ang isang Wrap-Around Loan
Bumubuo ang mga pautang sa paligid ng pautang sa konsepto ng financing ng may-ari at i-deploy ang parehong pangunahing istruktura. Ang isang istraktura ng pambalot na pambalot ay ginagamit sa isang pinansiyal na pakikitungo ng may-ari kapag ang isang nagbebenta ay may natitirang balanse upang mabayaran sa unang pautang sa pag-utang sa ari-arian. Ang isang pambalot na pambalot sa paligid ay isinasaalang-alang ang natitirang balanse sa umiiral na mortgage ng nagbebenta sa kinontrata nitong mortgage rate at nagdaragdag ng isang pagtaas ng balanse upang makarating sa kabuuang presyo ng pagbili.
Sa isang pautang sa paligid ng pautang ang rate ng interes ng nagbebenta ay batay sa mga termino ng umiiral na utang sa mortgage. Upang masira kahit, ang nagbebenta ay dapat man lang kumita ng interes na tumutugma sa rate sa pautang, na dapat pa ring bayaran. Kaya, ang isang nagbebenta ay may kakayahang umangkop upang makipag-ayos sa rate ng interes ng mamimili batay sa kanilang kasalukuyang mga termino. Karaniwan, ang nagbebenta ay nais na makipag-ayos sa pinakamataas na posibleng rate ng interes upang makagawa ng mga pagbabayad sa unang mortgage at kumita din ng pagkalat sa deal.
Ang pautang sa paligid ng pautang ay maaaring mapanganib para sa mga nagbebenta dahil kinuha nila ang buong default na panganib sa pautang.
Halimbawa ng isang Wrap-Around Loan
Sabihin nating ang Joyce ay may $ 80, 000 na mortgage sa kanyang bahay na may rate na 4%. Ibinebenta niya ang kanyang tahanan kay Brian sa halagang $ 120, 000, na naglalagay ng 10% at hiniram ang nalalabi, o $ 108, 000, sa rate na 7%. Kumita si Joyce ng 7% sa $ 28, 000 (ang pagkakaiba sa pagitan ng $ 108, 000 at $ 80, 000), kasama ang pagkakaiba sa pagitan ng 7% at 4% sa $ 80, 000 mortgage.
Mga Espesyal na Pagsasaalang-alang para sa isang Wrap-Around Loan
Ang pautang sa paligid ng pautang ay maaaring mapanganib para sa mga nagbebenta dahil kinuha nila ang buong default na panganib sa pautang. Dapat ding tiyakin ng mga nagbebenta na ang kanilang umiiral na mortgage ay hindi kasama ang isang sugnay na pang-alien, na nag-uutos sa kanila na bayaran ang institusyon ng pagpapahiram ng mortgage kung ang pagmamay-ari ng collateral ay ililipat o kung ang collateral ay nabili. Ang mga sugnay ng alien ay pangkaraniwan sa karamihan ng mga pautang sa mortgage, na madalas na pumipigil sa mga deal sa pautang sa paligid na maganap.
