Ano ang isang 125% na Pautang?
Ang isang 125% na pautang ay isang pautang — karaniwang isang mortgage - na may paunang halaga ng pautang na katumbas ng 125% ng paunang halaga ng pag-aari. Halimbawa, kung ang iyong bahay ay nagkakahalaga ng $ 300, 000, isang 125% na pautang ang hahayaan kang humiram ng $ 350, 000.
Ang mga pautang na ito ay unang naging karaniwan sa panahon ng 1990s. Orihinal na nakatuon para sa mga nangungutang na may mataas na mga marka ng kredito at katangi-tanging mga kasaysayan ng kredito, may posibilidad silang magdala ng malaking rate ng interes, mas doble ng mga karaniwang mortgage.
Paano gumagana ang isang 125% na Pautang
Sa parlance ng teknikal na pananalapi, ang isang 125% na pautang ay may ratio ng utang-sa-halaga (LTV) na 125%.
Ang pangunahing sukatan ng panganib ng pautang sa isang nagpapahiram ay ang laki ng isang utang na nauugnay sa halaga (LTV ratio) ng pinagbabatayan na pag-aari. Ang isang pautang na 125% ay medyo mapanganib na pautang kumpara sa isang pautang na may ratio na LTV na mas mababa sa 100%: Sa maginoo na mga mortgage, ang laki ng pautang ay hindi lalampas sa 80% ng halaga ng isang pag-aari. Samakatuwid, ayon sa pamamaraan na nakabatay sa panganib na ginamit ng mga nagpapahiram, ang isang pautang na may ratio na LTV na 125% ay magdadala ng isang mas mataas na rate ng interes kaysa sa isang pautang na may ratio na LTV na 100% o sa ibaba.
Sapagkat nagsasangkot sila ng isang kabuuan na mas malaki kaysa sa halaga ng pag-aari na na-utang, ang isang 125% na pautang ay nagdadala ng mas mataas na rate ng interes kaysa sa maginoo na pautang.
Ang mga may-ari ng bahay ay maaaring maghangad ng isang 125% na pautang bilang isang pagpipiliang muling pagpipinansya upang mabigyan sila ng higit na pag-access sa kapital. Ang kanilang motibo ay maaaring gamitin ang utang bilang isang paraan upang mabayaran ang iba pang mga utang na nagdadala ng mas mataas na rate ng interes, tulad ng mga credit card. Ang medyo mas mababang rate ng interes ng mortgage ay nangangahulugang gumawa ng mas maliit na mga pagbabayad at isang mas mababang punong balanse, na kung saan ay tataas ang punong-guro nang mas mabilis.
Halimbawa ng 125% na Pautang
Bumalik sa panahon ng krisis sa pinansiyal na pabahay ng 2007-08, 125% na pautang ay may papel sa pagtulong sa mga may-ari ng bahay. Ang pag-crash ng mga merkado sa real estate sa buong bansa, na sinipa ng subprime mortgage meltdown, iniwan ang maraming tao "sa ilalim ng tubig" - iyon ay, marami silang utang sa kanilang utang kaysa sa bahay na talagang nagkakahalaga. Hindi napapansin ang maghanap ng mga may-ari ng bahay na walang bayad na magbayad ng mga utang na may mga rate at punong balanse na hindi na naipakita ang halaga ng mga tirahan na kanilang binabayaran. Habang bumababa ang mga halaga ng bahay, maaaring nais ng refinance ng mga may-ari ng bahay, ngunit upang maging kwalipikado baka kailanganin nilang mabayaran ang isang tiyak na porsyento ng equity sa bahay. Ang mga marahas na pagbabago sa merkado ay naging mahirap upang ma-secure ang muling pagpupondo; bukod dito, ang patuloy na pagbabayad sa kanilang umiiral na mga mortgage ay malamang na nangangahulugang hindi nila mabawi ang kanilang mga pagkalugi kahit na tinangka nilang ibenta ang bahay.
Ang pederal na Home Affordable Refinance Program (HARP) ay nilikha noong Marso 2009 bilang isang paraan upang mag-alok ng kaluwagan. Pinayagan nito ang mga may-ari ng bahay na ang bahay ay nasa ilalim ng dagat, ngunit kung hindi man ay nasa mabuting kalagayan at kasalukuyang may kanilang mga pagpapautang, upang mag-aplay para sa muling pagpapanalapi. Sa pamamagitan ng HARP, ang mga may-ari ng bahay na may utang na hanggang sa 125% ng halaga ng kanilang mga tahanan ay maaaring maghangad sa muling pagpipinansya sa mas mababang mga rate upang matulungan silang mabayaran ang kanilang mga utang at makakuha ng isang mas mahusay na paglalakad sa pananalapi. Orihinal na, ang mga may-ari ng bahay na may utang na higit sa porsyento na iyon ay hindi maaaring mag-aplay, ngunit sa huli, kahit na ang 125% na kisame ng LTV ay tinanggal, na nagpapahintulot sa higit pang mga may-ari ng bahay na mag-aplay para sa mga pautang sa HARP.
Matapos mapalawak nang maraming beses, natapos ang programa ng HARP noong Disyembre 2018.
