Ang real estate ay kumakatawan sa isang mahalagang bahagi ng karamihan ng yaman ng mga tao, at lalo na ito ay totoo para sa maraming mga may-ari ng bahay sa Estados Unidos. Ayon sa pinakahuling Survey ng Consumer Finances ng Federal Reserve, 65.2% ng mga pamilyang Amerikano ang nagmamay-ari ng kanilang sariling pangunahing tirahan. Ang laki at sukat ng merkado ng real estate ay ginagawang isang kaakit-akit at kapaki-pakinabang na sektor para sa maraming mga namumuhunan. Ang artikulong ito ay titingnan ang ilan sa mga pangunahing kadahilanan na nakakaapekto sa merkado ng real estate at iba't ibang mga pamumuhunan na magagamit.
TUTORIAL: Paggalugad ng Mga Pamumuhunan sa Real Estate
4 Mahahalagang Salik na Nagtutulak sa Market ng Real Estate
Mga Salik na Nag-impluwensya sa Real Estate
Mga Demograpiko
Ang mga demograpiko ay ang data na naglalarawan sa komposisyon ng isang populasyon, tulad ng edad, lahi, kasarian, kita, pattern ng paglipat at paglaki ng populasyon. Ang mga istatistika na ito ay isang madalas na hindi napapansin ngunit makabuluhang kadahilanan na nakakaapekto kung paano naka-presyo ang real estate at kung anong uri ng mga pag-aari ang hinihiling. Ang mga pangunahing pagbabago sa demograpiko ng isang bansa ay maaaring magkaroon ng malaking epekto sa mga trend ng real estate sa loob ng maraming mga dekada.
Halimbawa, ang mga baby boomer na ipinanganak sa pagitan ng 1945 at 1964 ay isang halimbawa ng isang takbo ng demograpiko na may potensyal na maimpluwensyahan ang merkado sa real estate. Ang paglipat ng mga baby boomer na ito upang magretiro ay isa sa mga mas kawili-wiling mga generational na uso sa huling siglo, at ang pagreretiro ng mga batang boomer na ito, na nagsimula noong 2010, ay mapapansin sa merkado sa loob ng mga dekada na darating.
Mayroong maraming mga paraan na ang uri ng demographic shift na ito ay maaaring makaapekto sa merkado ng real estate, ngunit para sa isang mamumuhunan, ang ilang mga pangunahing katanungan na itatanong ay maaaring: i) Paano ito maaapektuhan ang pangangailangan para sa pangalawang mga tahanan sa mga tanyag na lugar ng bakasyon dahil mas maraming tao ang nagsisimulang magretiro ? O ii) Paano ito makakaapekto sa pangangailangan para sa mas malalaking tahanan kung mas maliit ang kita at lahat ng mga bata ay lumipat? Ang mga ito at iba pang mga katanungan ay maaaring makatulong sa mga namumuhunan na masikip ang uri at lokasyon ng potensyal na kanais-nais na pamumuhunan sa real estate nang matagal bago nagsimula ang takbo.
Mga rate ng interes
Ang mga rate ng interes ay mayroon ding pangunahing epekto sa mga merkado ng real estate. Kung isinasaalang-alang mo ang pagbili ng isang bahay na may isang mortgage ito ay kapaki-pakinabang sa mga rate ng pananaliksik na interes gamit ang isang calculator ng mortgage. Ang mga pagbabago sa mga rate ng interes ay maaaring makaapekto sa kakayahan ng isang tao na bumili ng isang tirahan na pag-aari. Iyon ay dahil ang mas mababang mga rate ng interes ay pumunta, mas mababa ang gastos upang makakuha ng isang mortgage upang bumili ng isang bahay ay magiging, na lumilikha ng isang mas mataas na demand para sa real estate, na muling nagtulak sa mga presyo.
Mahalagang tandaan na habang tumataas ang mga rate ng interes, ang gastos upang makakuha ng isang pagtaas ng mortgage, sa gayon pagbaba ng demand at presyo ng real estate. Gayunpaman, kung titingnan ang epekto ng mga rate ng interes sa isang pamumuhunan sa equity tulad ng tiwala sa pamumuhunan sa real estate (REIT), sa halip na sa real estate ng tirahan, ang relasyon ay maaaring isipin na katulad ng relasyon ng isang bono sa mga rate ng interes. Kapag ang rate ng interes ay bumababa, ang halaga ng isang bono ay umaakyat dahil ang rate ng kupon ay nagiging mas kanais-nais, at kapag tumaas ang mga rate ng interes, bumababa ang halaga ng mga bono. Katulad nito, kapag bumaba ang rate ng interes sa merkado, ang mga mataas na ani ng REIT ay nagiging mas kaakit-akit at tumataas ang kanilang halaga. Kapag tumaas ang rate ng interes, ang ani sa isang REIT ay nagiging hindi gaanong kaakit-akit at pinipilit nito ang kanilang halaga. (Upang malaman ang higit pa tungkol sa mga epektong ito, tingnan kung Paano Nakakaapekto ang Mga Pinahahalagahan na Mga Pinahahalagahang Halaga ng mga Ari-arian .)
Ang ekonomiya
Ang isa pang pangunahing kadahilanan na nakakaapekto sa halaga ng real estate ay ang pangkalahatang kalusugan ng ekonomiya. Sa pangkalahatan ito ay sinusukat ng mga tagapagpahiwatig ng pang-ekonomiya tulad ng GDP, data ng trabaho, aktibidad sa pagmamanupaktura, ang mga presyo ng mga kalakal, atbp Malawak na nagsasalita, kapag ang ekonomiya ay tamad, gayon din ang real estate.
Gayunpaman, ang siklo ng ekonomiya ay maaaring magkaroon ng iba't ibang mga epekto sa iba't ibang uri ng real estate. Halimbawa, kung ang isang REIT ay may mas malaking porsyento ng mga pamumuhunan nito sa mga hotel, karaniwang mas maaapektuhan ito ng isang pagbagsak sa ekonomiya kaysa sa isang REIT na namuhunan sa mga gusali ng tanggapan. Ang mga hotel ay isang anyo ng pag-aari na napaka sensitibo sa aktibidad ng pang-ekonomiya dahil sa uri ng istraktura ng pag-upa na likas sa negosyo. Ang pag-upa ng isang silid sa hotel ay maaaring isipin bilang isang form ng panandaliang pag-upa na madaling iwasan ng mga customer ng hotel kung hindi maganda ang ginagawa ng ekonomiya. Sa kabilang banda, ang mga nangungupahan sa opisina ay karaniwang may mga pangmatagalang pagpapaupa na hindi mababago sa gitna ng isang pagbagsak ng ekonomiya. Kaya, kahit na dapat mong magkaroon ng kamalayan ng bahagi ng ikot ng ekonomiya ay nasa, dapat mo ring mapagtanto ang sensitivity ng pag-aari ng real estate sa siklo ng ekonomiya.
Mga Patakaran / Pamahalaan ng Pamahalaan
Ang batas ay isa pang kadahilanan na maaaring magkaroon ng malaking epekto sa hinihingi ng mga ari-arian at presyo. Ang mga kredito sa buwis, pagbabawas, at subsidyo ay ilan sa mga paraan na maaaring pansamantalang mapalakas ng pamahalaan ang demand para sa real estate hangga't nasa lugar sila. Ang pagkaalam ng kasalukuyang mga insentibo ng gobyerno ay makakatulong sa iyo na matukoy ang mga pagbabago sa supply at demand at makilala ang mga potensyal na maling uso.
Halimbawa, noong 2009, ipinakilala ng gobyerno ng US ang isang first-time credit credit ng homebuyer sa mga may-ari ng bahay sa isang pagtatangka na tumalon-simulan ang mga benta sa bahay sa isang sluggish na ekonomiya (ang mga taong bumili ng mga bahay sa pagitan ng 2008-2010 ay karapat-dapat). Ayon sa National Association of Realtors (NAR), ang insentibo sa buwis na ito lamang ang humantong sa 900, 000 homebuyers upang bumili ng mga bahay. Ito ay lubos na napakalaking pagtaas, kahit na pansamantala, at nang hindi nalalaman ang pagtaas ay isang resulta ng insentibo sa buwis, maaaring natapos mo na ang pagtatapos na ang demand para sa pabahay ay babangon batay sa iba pang mga kadahilanan.
Ano ang Pinakamahusay na Pamumuhunan?
Ang laki at sukat ng merkado ng real estate ay ginagawang isang kaakit-akit at kapaki-pakinabang na merkado para sa maraming mga namumuhunan. Ang mga namumuhunan ay maaaring mamuhunan nang direkta sa pisikal na real estate o pumili upang mamuhunan nang hindi direkta sa pamamagitan ng pinamamahalaang mga pondo. Ang pamumuhunan nang direkta sa real estate ay nagsasangkot ng pagbili ng tirahan o komersyal na pag-aari upang magamit bilang isang pag-aari na gumagawa ng kita o para sa pagbebenta muli sa hinaharap. Ang mga hindi direktang paraan upang mamuhunan sa merkado ng real estate ay kinabibilangan ng pamumuhunan sa mga mapagkakatiwalaang pamumuhunan sa real estate (REITs), pondo na ipinagpalit ng real estate (ETF), mga pondo ng real estate (CREF) at pondo sa imprastruktura. Dahil sa mas mataas na pagkatubig na magagamit sa merkado, ang mas mababang mga gastos sa transaksyon at mas mababang mga kinakailangan sa kapital, mas gusto ng average na mamumuhunan na hindi direktang mamuhunan sa real estate. (Upang malaman ang higit pa tungkol sa mga paraan upang kumita mula sa pamilihan ng pabahay, basahin ang Mga simpleng Paraan Upang Mamuhunan Sa Real Estate. )
Ang Bottom Line
Ipinakilala ng artikulong ito ang ilan sa mga kadahilanan na mas mataas na antas na may mahalagang papel sa paglipat ng merkado ng real estate, ngunit mayroon ding mga mas kumplikadong mga bahagi na darating upang i-play. At bagaman ang ilan sa mga nabanggit na mga salik na ito ay nagmumungkahi ng isang malinaw na relasyon sa pagitan ng kadahilanan at merkado, sa pagsasagawa, ang mga resulta ay maaaring magkakaiba. Gayunpaman, ang pag-unawa sa mga pangunahing kadahilanan na nagtutulak sa merkado ng real estate ay mahalaga sa pagsasagawa ng isang komprehensibong pagsusuri ng isang potensyal na pamumuhunan.
(Para sa higit pa sa paksang ito, basahin ang Kumita ng Pera sa Residential Real Estate.)
