Mayroong maraming mga katanungan na hinihiling ng mga namumuhunan sa kanilang sarili pagdating sa pamumuhunan ng kanilang pinaghirapan na pera. Magkano ang babalik sa pamumuhunan? Ano ang halaga nito? Ngunit mas mahalaga, ang mga namumuhunan ay dapat na nababahala sa halaga nito. Ito ay totoo lalo na kung isinasaalang-alang mo ang pagbili ng isang ari-arian ng pamumuhunan.
Ang kita mula sa pag-aari na may kaugnayan sa pamumuhunan ay nasa isang mataas na makasaysayang. Nag-aalok ang mga upa ng isang pagtaas ng mapagkukunan, at ito ay isang matatag na paraan upang kumita ng pera. Ngunit bago pumasok sa laro ng pag-upa sa real estate, paano ang tungkol sa paggawa ng mga pagsusuri?
Magbasa upang malaman ang ilan sa mga pinaka-karaniwang paraan upang pahalagahan ang mataas na antas ng pag-aarkila sa mataas na antas.
Mga Key Takeaways
- Ang pagtukoy ng gastos ng at ang pagbabalik sa isang ari-arian ng pamumuhunan ay mahalaga lamang tulad ng pag-uunawa sa halaga nito. Maaaring gamitin ng mga tagaluwas ang diskarte sa paghahambing ng benta, modelo ng pagpepresyo ng kapital ng asset, ang diskarte sa kita, at ang diskarte sa gastos upang matukoy ang mga halaga ng pag-aari. Walang isang solong-laki-akma-lahat ng solusyon, kaya ang isang kumbinasyon ng mga salik na ito ay maaaring ilapat.
4 Mga Paraan Para Mahalaga ang Isang Real Estate Rental Property
Ang Paghahambing sa Pagbebenta ng Pakikitungo
Ang diskarte sa paghahambing ng benta (SCA) ay isa sa pinaka kilalang paraan ng pagpapahalaga sa tirahan ng tirahan. Ito ang pamamaraan na pinaka-malawak na ginagamit ng mga appraiser at mga ahente ng real estate kapag sinusuri nila ang mga katangian. Ang pamamaraang ito ay isang paghahambing lamang ng mga katulad na bahay na naibenta o inuupahan nang lokal sa loob ng isang naibigay na tagal ng oras. Karamihan sa mga namumuhunan ay nais na makakita ng isang SCA sa isang makabuluhang frame ng oras upang maihatid ang anumang mga potensyal na umuusbong na mga uso.
Ang SCA ay nakasalalay sa mga katangian o tampok upang magtalaga ng isang halagang halaga ng presyo. Ang mga halagang ito ay maaaring batay sa ilang mga katangian tulad ng bilang ng mga silid-tulugan at banyo, garahe at / o mga driveway, pool, kubyerta, mga fireplace - anumang bagay na gumagawa ng isang pag-aari at natatangi. Presyo sa bawat parisukat na paa ay isang pangkaraniwan at madaling maunawaan na sukatan lahat maaaring gamitin ng mga namumuhunan upang matukoy kung saan ang kanilang pag-aari dapat pahalagahan. Sa madaling salita, kung ang isang 2, 000-square-foot townhouse ay nagrenta ng $ 1 / square feet, makatuwirang inaasahan ng mga namumuhunan ang kita sa ballpark na ito, kung saan ang maihahambing na mga homehouse sa lugar ay pupunta din dito.
Tandaan na medyo pangkaraniwan ang SCA — ibig sabihin, ang bawat tahanan ay may natatanging katangi-tangi na hindi palaging nai-quantifiable. Ang mga mamimili at nagbebenta ay may natatanging panlasa at pagkakaiba. Ang SCA ay nilalayong maging isang baseline o makatuwirang opinyon, at hindi isang perpektong prediktor o tool sa pagpapahalaga para sa real estate. Ito rin ay isang pamamaraan na dapat gamitin upang ihambing sa medyo katulad na mga tahanan. Kaya't hindi ito gumagana kung bibigyan mo ng halaga ang pag-aari na interesado ka, iyon ay 2, 000 square feet na may garahe, swimming pool, anim na silid-tulugan, at limang buong banyo na may isa pang pag-aari na may kalahati ng bilang ng mga silid-tulugan, walang pool at 1, 200 square feet lamang.
Mahalaga rin para sa mga namumuhunan na gumamit ng isang sertipikadong appraiser o ahente ng real estate kapag humiling ng isang paghahambing sa pagtatasa ng merkado. Pinapagaan nito ang panganib ng mga pandaraya, na naging laganap sa panahon ng 2007 na krisis sa real estate.
Ang Modelong Pagpepresyo ng Capital Asset
Ang modelo ng capital asset pagpepresyo (CAPM) ay isang mas kumpletong tool sa pagpapahalaga. Ipinakilala ng CAPM ang mga konsepto ng peligro at gastos sa pagkakataong naaangkop ito sa pamumuhunan sa real estate. Tinitingnan ng modelong ito ang potensyal na pagbabalik sa pamumuhunan (ROI) na nagmula sa kita sa pag-upa at inihahambing ito sa iba pang mga pamumuhunan na walang panganib, tulad ng mga bono ng Treasury ng Estados Unidos o mga alternatibong anyo ng pamumuhunan sa real estate, tulad ng mga tiwala sa pamumuhunan sa real estate (REITs).
Sa madaling sabi, kung ang inaasahang pagbabalik sa isang panganib na walang panganib o garantisadong lumampas ay lumampas sa mga potensyal na ROI mula sa kita sa pag-upa, hindi lamang ito nangangahulugang pananalapi upang makuha ang panganib ng pag-aarkila. Kaugnay ng peligro, isinasaalang-alang ng CAPM ang likas na panganib na magrenta ng tunay na pag-aari.
Halimbawa, ang lahat ng mga pag-aarkila sa pag-upa ay hindi pareho. Ang lokasyon ng lokasyon at pag-aari ay mga pangunahing pagsasaalang-alang. Ang pag-upa ng mas matandang pag-aari ay nangangahulugang ang mga panginoong maylupa ay malamang na magkaroon ng mas mataas na gastos sa pagpapanatili Ang isang pag-aarkila para sa upa sa isang lugar na may mataas na krimen ay malamang na nangangailangan ng higit pang pag-iingat sa kaligtasan kaysa sa pag-upa sa isang gated na komunidad.
Inirerekomenda ng modelong ito ang pagtatalo sa mga panganib na ito bago isaalang-alang ang iyong pamumuhunan o kapag nagtatatag ng istraktura ng pag-presyo sa pag-upa. Tinutulungan ka ng CAPM na matukoy kung anong pagbabalik ang nararapat sa iyong panganib sa paglalagay ng iyong pera.
Ang Diskarte sa Income
Ang diskarte sa kita ay nakatuon sa kung ano ang potensyal na kita para sa mga pag-aarkila ng pag-aarkila na may kaugnayan sa paunang pamumuhunan. Ang diskarte sa kita ay madalas na ginagamit para sa komersyal na pamumuhunan sa real estate.
Ang diskarte sa kita ay madalas na ginagamit sa pamumuhunan ng komersyal na real estate.
Ang diskarte sa kita ay umaasa sa pagtukoy ng taunang rate ng capitalization para sa isang pamumuhunan. Ang rate na ito ay inaasahang taunang kita mula sa gross rent multiplier na hinati sa kasalukuyang halaga ng pag-aari. Kaya kung ang isang gusali ng tanggapan ay nagkakahalaga ng $ 120, 000 upang bilhin at ang inaasahang buwanang kita mula sa mga rentals ay $ 1, 200, ang inaasahang taunang rate ng capitalization ay:
14, 400 ($ 1, 200 x 12 buwan) ÷ $ 120, 000 = 0.12 o 12%
Ito ay isang napaka-pinasimpleng modelo na may kaunting mga pagpapalagay. Higit sa malamang, may mga gastos sa interes sa isang mortgage. Gayundin, ang mga kita sa pag-upa sa hinaharap ay maaaring higit pa o mas mahalaga ng limang taon mula ngayon kaysa ngayon.
Maraming mga mamumuhunan ang pamilyar sa net kasalukuyang halaga ng pera. Inilapat sa real estate, ang konsepto na ito ay kilala rin bilang isang diskwento na cash flow. Ang mga dolyar na natanggap sa hinaharap ay napapailalim sa inflationary pati na rin ang deflationary na panganib, at ipinakita sa mga diskwento na termino upang account ito.
Diskarte sa Pag-upa ng Gross Multiplier
Ang pamamaraang ito ay pinahahalagahan ang isang pag-aarkila ng pag-upa batay sa dami ng upa na maaaring makolekta ng mamumuhunan bawat taon. Ito ay isang mabilis at madaling paraan upang masukat kung ang isang ari-arian ay nagkakahalaga ng pamumuhunan. Ito, siyempre, bago isaalang-alang ang anumang mga buwis, seguro, mga utility, at iba pang mga gastos na nauugnay sa pag-aari, kaya dapat itong kunin ng isang butil ng asin.
Bagaman maaaring kapareho ito sa diskarte sa kita, ang diskarte sa gross rent multiplier (GRM) ay hindi gumagamit ng netong kita ng operating bilang cap rate nito, ngunit sa halip na upa sa gross. Ang rate ng takip ng gross na upa ng multiplier ay higit pa sa isa, habang ang rate ng cap para sa diskarte sa kita ay isang halaga ng porsyento. Upang makakuha ng isang paghahambing ng mansanas-to-mansanas, dapat mong tingnan ang mga GRM at kita ng pag-upa ng iba pa, magkatulad na mga pag-aari sa isa kung saan ka interesado.
Sabihin nating isang komersyal na pag-aari na ibinebenta sa kapitbahayan na iyong hinahanap ng $ 500, 000, na may taunang kita na $ 90, 000. Upang makalkula ang GRM nito, hinati namin ang presyo ng pagbebenta sa pamamagitan ng taunang kita sa pagrenta: $ 500, 000 ÷ $ 90, 000 = 5.56. Maaari mong ihambing ang figure na ito sa iyong tinitingnan, hangga't alam mo ang taunang kita sa pagrenta nito. Maaari mong malaman ang halaga ng merkado nito sa pamamagitan ng pagpaparami ng GRM sa taunang kita nito. Kung ito ay mas mataas kaysa sa naibenta kamakailan-ibig sabihin, para sa $ 500, 000 - maaaring hindi ito katumbas ng halaga, kaya isiping lumipat.
Ang Diskarte sa Gastos
Ang diskarte sa gastos sa pagpapahalaga sa real estate ay nagsasaad na ang pag-aari ay sulit lamang kung ano ang maaari itong magamit para sa. Tinatantya ito sa pamamagitan ng pagsasama ng halaga ng lupa at ang halaga ng pagpapabawas sa anumang pagpapabuti.
Ang mga tagapili mula sa paaralang ito ay madalas na isinalin ang pinakamataas at pinakamainam na paggamit upang lagumin ang diskarte sa gastos sa tunay na pag-aari. Madalas itong ginagamit bilang batayan upang pahalagahan ang bakanteng lupa.
Halimbawa, kung ikaw ay isang developer ng apartment na naghahanap upang bumili ng tatlong ektarya ng lupa sa isang baog na lugar upang ma-convert sa mga condominiums, ang halaga ng lupang iyon ay batay sa pinakamahusay na paggamit ng lupain na iyon. Kung ang lupain ay napapaligiran ng mga patlang ng langis at ang pinakamalapit na tao ay naninirahan ng 20 milya ang layo, ang pinakamahusay na paggamit at samakatuwid ang pinakamataas na halaga ng pag-aari na iyon ay hindi nagko-convert sa mga apartment, ngunit marahil ang pagpapalawak ng mga karapatan sa pagbabarena upang makahanap ng mas maraming langis.
Ang isa pang pinakamahusay na paggamit ng argumento ay may kinalaman sa pag-zone ng ari-arian. Kung ang prospect na pag-aari ay hindi zoned para sa mga layunin ng tirahan, ang halaga nito ay nabawasan, dahil ang developer ay makakakuha ng mga makabuluhang gastos upang makuha ang muling pagsasaayos. Ito ay itinuturing na maaasahan kapag ginamit sa mga mas bagong istruktura at hindi gaanong maaasahan para sa mga mas matatandang pag-aari. Ito ay madalas na ang maaasahang diskarte kapag tiningnan ang mga espesyal na katangian ng paggamit.
Ang Bottom Line
Walang isang paraan upang matukoy ang halaga ng isang pag-aarkila ng pag-upa. Karamihan sa mga malubhang mamumuhunan ay tumitingin sa mga sangkap mula sa lahat ng mga pamamaraan na ito ng pagpapahalaga bago gumawa ng mga desisyon sa pamumuhunan tungkol sa mga pag-aarkila sa pag-upa. Pag-aaral ng mga pambungad na konsepto ng pagpapahalaga na ito ay dapat na isang hakbang sa tamang direksyon sa pagpunta sa larong pamumuhunan sa real estate. Pagkatapos, kapag natagpuan mo ang isang pag-aari na maaaring magbigay sa iyo ng isang kanais-nais na halaga ng kita, makahanap ng isang kanais-nais na rate ng interes para sa iyong bagong pag-aari gamit ang isang calculator ng mortgage. Ang paggamit ng tool na ito ay magbibigay sa iyo ng mas maraming mga konkretong figure upang magtrabaho kasama ang pagsusuri ng isang prospect na pag-aari sa pag-aarkila.
