Ano ang 5 Mga Pagkakamali na Maaaring Maging Flip ng Bahay?
Mukhang napakadali! Bumili ng isang bahay, gumawa ng ilang mga pag-aayos ng kosmetiko, ibalik ito sa merkado, at gumawa ng isang malaking kita. Sa anumang naibigay na oras, ang isang kalahating dosenang palabas sa telebisyon ay nagpapakita ng magandang, mahusay na bihis na mamumuhunan na gawing mabilis, masaya, at kumikita ang proseso.
At maraming mga tahanan ang nagsisilibing. Inuulat ng ATTOM Data Solutions na higit sa 200, 000 mga tahanan sa Estados Unidos ang binili at ang nabili na may parehong 12-buwan na panahon sa 2017. Iyon ay sa ilalim ng 6% ng lahat ng mga solong pamilya at condominium na nabili sa taong iyon.
Gayunpaman, ang daan patungo sa mga kayamanan ng real-estate ay hindi tungkol sa pag-apila sa paghabol at "ibinebenta" na mga palatandaan. Malayong napakarami ang magiging real estate moguls na hindi matatanaw ang mga pangunahing kaalaman at magtapos ng pagkabigo. Kaya ano ang limang pinakamalaking pagkakamali na gagawin ng mga flippers? At paano mo maiiwasan ang mga ito?
Ang una, pinakamahusay na piraso ng payo ay upang limitahan ang iyong panganib sa pananalapi at i-maximize ang iyong potensyal sa pagbabalik. Maglagay ng simple, huwag magbayad ng sobra para sa isang bahay (sa pamamagitan ng pag-alam kung ano ang halaga) at tiyaking alam mo rin kung magkano ang kinakailangang pag-aayos o pag-upgrade bago ka bumili. Ang pagkakaroon ng impormasyong iyon, maaari mong malaman ang isang mainam na presyo ng pagbili.
Mga Key Takeaways
- Ang paglalaglag ng mga bahay ay isang negosyo tulad ng anumang iba pa na nangangailangan ito ng kaalaman, pagpaplano, at savvy na maging matagumpay. Isang karaniwang uri ng pagkakamali na ginagawa ng mga namumuhunan sa real estate ay pinapababa ang oras o pera na kakailanganin ng proyekto. mga kasanayan at kaalaman.Ang pasensya at paghuhusga ay lalong mahalaga sa isang nakabase sa negosyo na negosyo tulad ng pamumuhunan sa real estate.
Ang patakaran ng 70% ay nagsasaad na ang isang mamumuhunan ay dapat magbayad ng hindi hihigit sa 70% ng ARV (pagkatapos ng pagkumpuni ng halaga) ng isang ari-arian na minus ang pag-aayos na kinakailangan. Ang ARV ay kung ano ang halaga ng isang bahay pagkatapos na ito ay ganap na maayos.
Narito ang isang halimbawa: Kung ang ARV ng isang bahay ay $ 150, 000 at nangangailangan ito ng $ 25, 000 sa pag-aayos, kung gayon ang 70% na panuntunan ay nangangahulugang ang mamumuhunan ay dapat magbayad ng hindi hihigit sa $ 80, 000 para sa bahay. $ 150, 000 x 0.70 = $ 105, 000 - $ 25, 000 = $ 80, 000.
Tulad ng anumang iba pang maliit na negosyo, ang pagpupunyagi ay mangangailangan ng oras at pera, pagpaplano at pasensya, kasanayan at pagsisikap. Ito ay malamang na iikot ang pagiging mas mahirap at mas mahal kaysa sa naisip mo. At kahit na nakuha mo nang tama ang bawat detalye, ang pagbabago ng mga kondisyon ng merkado ay maaaring nangangahulugan na ang bawat pag-aakala na ginawa mo sa simula ay hindi wasto sa pagtatapos. Kunin mo ito nang basta-basta sa iyong peligro: Kung naghahanap ka lamang upang mabilis na yumaman sa pamamagitan ng pag-flipping ng isang bahay, maaari kang magtapos sa mahirap na bahay.
Nangungunang 5 Mga Must-Haves Para sa mga Flipping Homes
Pag-unawa sa 5 Mga Pagkakamali na Maaaring Maging Flip sa Bahay
Ang flipping (tinatawag din na pakyawan na pamumuhunan sa real estate) ay isang uri ng diskarte sa pamumuhunan sa real estate kung saan ang mamumuhunan ay bumili ng isang ari-arian na hindi gagamitin, ngunit sa hangarin na ibenta ito para sa isang kita.
Ang kita na ito ay karaniwang nagmula sa pagpapahalaga sa presyo na nagreresulta mula sa isang mainit na pamilihan sa real estate kung saan mabilis na tumataas ang mga presyo o mula sa mga pagpapabuti ng kapital sa ari-arian o pareho. Halimbawa, ang isang namumuhunan ay maaaring bumili ng isang fixer-upper sa isang "mainit" na kapitbahayan, gumawa ng malaking renovations, pagkatapos ay mag-alok ito sa isang presyo na sumasalamin sa bago nitong hitsura at amenities.
Ang mga namumuhunan na nag-flip ng mga katangian ay tumutok sa pagbili at kasunod na muling pagbebenta ng isang pag-aari, o isang pangkat ng mga pag-aari. Maraming mga namumuhunan ang nagtangka upang makabuo ng isang matatag na daloy ng kita sa pamamagitan ng pakikipag-ugnay sa madalas na pag-flip.
Kaya paano mo i-flip ang isang gusali o bahay? Sa mga simpleng salita, nais mong bumili ng mababa at magbenta ng mataas (tulad ng karamihan sa iba pang mga pamumuhunan). Ngunit sa halip na magpatibay ng diskarte ng buy-and-hold, nakumpleto mo ang transaksyon nang mabilis hangga't maaari upang limitahan ang halaga ng oras na nasa panganib ang iyong kapital. Sa pangkalahatan, ang pokus ay dapat na nasa bilis kaysa sa maximum na kita. Iyon ay dahil sa bawat araw na pumasa ay nagkakahalaga ka ng mas maraming pera (mortgage, utility, tax tax, insurance, at iba pang mga gastos na nauugnay sa pagmamay-ari ng bahay.).
Iyon ang pangkalahatang plano, kahit na may maraming pitfalls.
1. Hindi Sapat na Pera
Ang pag-agaw sa real estate ay mahal. Ang unang gastos ay ang gastos sa pagkuha ng ari-arian. Habang mababa / walang pera down financing claims, ang paghahanap ng mga deal mula sa isang lehitimong tindero ay mas madaling sinabi kaysa sa tapos na. Gayundin, kung pinansyal mo ang acquisition, nagbabayad ka ng interes.
Bagaman ang interes sa hiniram na pera ay maaari pa ring bawasin ang buwis kahit na matapos ang pagpasa ng Tax Cuts at Jobs Act, hindi ito isang 100% na pagbabawas. Ang bawat dolyar na ginugol sa interes ay nagdaragdag sa halagang kailangan mong kumita sa pagbebenta upang masira kahit na.
At kung gumagamit ka ng isang mortgage o linya ng credit ng home equity (HELOC) upang tustusan ang iyong pagbili ng flip-house, ang interes lamang ay mababawas. Ang punong-guro, buwis at mga bahagi ng seguro ng iyong pagbabayad ay hindi mababawas.
Pananaliksik nang lubusan ang iyong mga pagpipilian sa financing upang matukoy kung aling uri ng mortgage ang angkop sa iyong mga pangangailangan at makahanap ng isang tagapagpahiram na nag-aalok ng mababang rate ng interes. Ang isang madaling paraan sa mga gastos sa pananalapi sa pananalapi ay sa pamamagitan ng paggamit ng isang calculator ng mortgage, na nagbibigay-daan sa iyo upang ihambing ang mga rate ng interes na nag-aalok ng iba't ibang mga nagpapahiram. Siyempre, ang pagbabayad ng pera para sa pag-aari ay nag-aalis ng gastos ng interes, ngunit kahit na mayroong mga gastos sa paghawak ng ari-arian at mga gastos sa pagkakataon para sa pagtali sa iyong cash.
Sa pamamagitan ng mga rate ng interes na tumaas mula sa kanilang mga post sa pabahay-krisis lows, ang paggawa ng isang kita ay mas mahirap kaysa sa dati. Sa katunayan, ang unang kalahati ng 2018 ay nakita ang aktibidad ng flipping na mabagal sa malapit sa isang apat na taong mababa at kita ng mga margin na lumiliit sa pinakamababang average na pagbabalik sa pamumuhunan (ROI) mula noong huli ng 2014, ayon sa ATTOM Data. Hindi nangangahulugang walang pera na ginawa (RoI ay nasa hilaga lamang ng 44%), ngunit nangangahulugan ito na kinakailangan ang pangangalaga. Ang average na gross profit sa isang flip ay $ 65, 520, ngunit iyon ang gross.
Kailangang maikumpirma ang mga gastos sa pagkukumpuni. Kung plano mong ayusin ang bahay at ibenta ito nang isang tubo, ang presyo ng pagbebenta ay dapat lumampas sa pinagsama gastos sa pagkuha, ang gastos ng paghawak ng ari-arian, at ang gastos ng pagkukumpuni.
Isang $ 25, 000 kusina, isang $ 10, 000 banyo, $ 5, 000 sa mga buwis sa real estate, mga utility, at iba pang mga gastos na nagdadala ng mga pagbawas sa bilang ng halos dalawang-katlo. Ang pagtagis sa hindi inaasahang problema sa istruktura sa pag-aari at isang gross profit ay maaaring maging isang pagkawala ng net. Kahit na pinamamahalaan mo ang pagtagumpayan ng mga hadlang na ito, huwag kalimutan ang tungkol sa mga buwis sa kita ng mga kapital, na i-chip ang layo sa iyong kita.
2. Hindi Sapat na Oras
Ang pagkukumpuni at pag-flip ng mga bahay ay isang oras na tumatagal. Maaaring maglaan ng maraming buwan upang hanapin at bumili ng tamang pag-aari. Kapag nagmamay-ari ka ng bahay, kailangan mong mamuhunan ng oras upang ayusin ito. Kung mayroon kang isang pang-araw-araw na trabaho, ang oras na ginugol sa demolisyon at konstruksiyon ay maaaring isalin sa nawala mga gabi at katapusan ng linggo. Kung babayaran mo ang ibang tao na gawin ang gawain, gugugol ka pa ng mas maraming oras na inaasahan mong pangasiwaan ang aktibidad at ang mga gastos sa pagbabayad ng iba ay mabawasan ang iyong kita.
Kapag tapos na ang gawain, kakailanganin mong mag-iskedyul ng mga pagsusuri upang matiyak na ang ari-arian ay sumusunod sa naaangkop na mga code ng gusali bago mo ito maibenta. Kung hindi, kakailanganin mong gumastos ng mas maraming oras at pera upang maabot ito sa par. Susunod, maaari itong medyo isang pamumuhunan sa oras upang ibenta ang pag-aari. Kung ipinakita mo ito sa mga prospective na mamimili sa iyong sarili, maaari kang gumugol ng maraming oras sa pagpunta sa at mula sa pag-aari at sa mga pulong.
Sulit ba iyon? Para sa maraming mga tao, maaaring magkaroon ng higit na kahulugan upang manatili sa isang araw na trabaho, kung saan makakakuha sila ng parehong uri ng pera sa loob ng ilang linggo o buwan sa pamamagitan ng isang matatag na suweldo, na walang panganib at isang pare-pareho na pangako sa oras.
3. Hindi Sapat na Kasanayan
Ang mga propesyonal na tagapagtayo at mga bihasang propesyonal, tulad ng mga karpintero at tubero, ay madalas na i-flip ang mga bahay bilang isang kita sa bahagi ng kanilang regular na trabaho. Mayroon silang kaalaman, kasanayan, at karanasan upang hanapin at ayusin ang isang bahay. Ang ilan sa kanila ay mayroon ding mga trabaho sa unyon na nagbibigay ng mga pagsusuri sa kawalan ng trabaho sa buong taglamig habang nagtatrabaho sila sa kanilang mga proyekto sa panig.
Ang tunay na pera sa flipping ng bahay ay nagmula sa equity equity. Kung madaling gamitin ang isang martilyo, tangkilikin ang paglalagay ng karpet, maaaring mag-hang drywall, bubong ang isang bahay, at mag-install ng isang lababo sa kusina, nakuha mo ang mga kasanayan upang i-flip ng isang bahay.
Sa kabilang banda, kung hindi mo alam ang isang distornilyador na ulo ng Phillips mula sa isang flat distornilyador, kakailanganin mong magbayad ng isang propesyonal upang gawin ang mga pag-aayos at pag-aayos. Alinsunod dito, ang mga logro ng paggawa ng malaking kita sa iyong pamumuhunan ay nabawasan.
4. Hindi Sapat na Kaalaman
Upang maging matagumpay, alam mo kung paano pumili ng tamang ari-arian, sa tamang lokasyon, sa tamang presyo. Sa isang kapitbahayan ng $ 100, 000 na mga tahanan, inaasahan ba talagang bumili ng $ 60, 000 at magbenta ng $ 200, 000? Ang merkado ay masyadong mabisa para sa regular na mangyari.
Kahit na nakakuha ka ng isang buhay, pag-snap ng isang bahay sa foreclosure para sa isang kanta, sabihin na - alam kung aling mga renovations na gagawin at kung saan ang laktawan. Kailangan mo ring maunawaan ang naaangkop na mga batas sa buwis at mga batas sa pag-zone, at malaman kung kailan maputol ang iyong mga pagkalugi at lumabas bago ang iyong proyekto ay maging isang hukay ng pera.
Si Zillow, ang firm ng listahan ng real estate, ay ngayon ay dumadaloy sa mga tahanan sa mga piling merkado. Inaasahan ng kumpanya na bumili at mag-flip ng mga ari-arian sa loob ng 90 araw, at mayroon silang data at kaalaman na mag-alok ng mom-and-pop operator na mabangis na kumpetisyon. Ang mga nagpapahiram sa liga ay nagsimula ring maghanap ng kita sa palengke ng flip-loan, kasama ang global investment firm na KKR & Co Inc. (na dating kilala bilang Kohlberg Kravis Roberts & Co at KKR & Co. LP) na sumali sa iba pang mga pribadong kumpanya sa pamumuhunan na naghahanap isang piraso ng pagkilos.
5. Hindi Sapat na Pasensya
Ginugol ng mga propesyonal ang kanilang oras at naghihintay para sa tamang pag-aari. Nagmadali ang mga novice upang bumili ng unang bahay na nakikita nila. Pagkatapos ay inaarkila nila ang unang kontratista na gumagawa ng isang bid upang matugunan ang trabaho na hindi nila magagawa ang kanilang sarili. Ang mga propesyonal ay maaaring gawin ang kanilang sarili o umaasa sa isang network ng paunang nakaayos, maaasahang mga kontratista.
Ang mga Novice ay umarkila ng isang rieltor upang makatulong na ibenta ang bahay. Ang mga propesyonal ay umaasa sa "mga pagbebenta ng may-ari" na pagsisikap upang mabawasan ang mga gastos at mapakinabangan ang kita. Inaasahan ng mga novice na magmadali sa proseso, sampalin sa isang amerikana ng pintura, at kumita ng kapalaran. Naiintindihan ng mga propesyonal ang pagbili at pagbebenta ng mga bahay ay tumatagal ng oras at na ang mga tubo sa kita ay paminsan-minsan ay payat.
