Interesado ka ba sa pagbili ng isang fixer-upper, ngunit wala kang cash upang mai-remodel ito? O marahil ay naka-save ka ng pera para sa pag-remodeling, at natagpuan mo ang isang bahay na gusto mo, ngunit hindi ka papayagan ng iyong tagapagpahiram na bilhin ito dahil ang bahay ay hindi itinuturing na tirahan nang walang mga banyo. Mayroong palaging mga pag-aari sa merkado na hindi pinananatili ng mga dating may-ari ng cash, hindi pinangangalagaan ng mga nag-upa o sinasadya na tinapakan ng mga nagmamay-ari ng former na inilarawan. Hindi ba dapat magkaroon ng paraan para sa isang tulad mo na ayusin ang mga mata sa kapitbahayan at maibalik sila sa buhay?
Isang Regalo mula sa Pamahalaan
Mayroong isang paraan upang bumili ng isang fixer-upper, at dinala ito sa iyo ng pederal na pamahalaan. Ang produkto ng rehab loan ng Federal Housing Administration, ang FHA 203 (k) pautang, ay idinisenyo para sa mga indibidwal na nais muling ma-rehab o ayusin ang isang nasira na bahay upang maaari silang manirahan dito bilang kanilang pangunahing tirahan. Ang mga pautang na ito ay itinataguyod ng gobyerno upang hikayatin ang mga nagpapahiram na mag-alok ng kung ano pa ang maituturing na isang peligrosong produkto ng pautang. Dahil sa panganib at gastos na kasangkot, ang mga proyekto sa rehab ay karaniwang hinahawakan ng mga namumuhunan ng propesyunal na real estate na maaaring bumili ng mga ari-arian na may cash at samakatuwid ay hindi kailangan ng anumang bangko upang aprubahan ang kondisyon ng pag-aari.
Inilalarawan ng artikulong ito kung magkano ang kailangan mong i-save, ang dalawang magkakaibang uri ng 203 (k) pautang, mga karapat-dapat na pag-aari, karapat-dapat na pag-aayos at higit pa - sa maikli, kung ano ang kailangan mong malaman upang makita kung tama ang uri ng pautang na ito ikaw. (Para sa pagbabasa ng background, tingnan ang: Pagkakasiguro sa Pederal na Pabahay ng Pabahay (FHA) Mortgage .)
Gaano karaming Cash ang Kailangan mo
Pinapayagan ka ng pautang FHA 203 (k) na isama mo ang perang kinakailangan para sa pag-aayos at mga kaugnay na gastos (mga materyales at paggawa) sa pautang. Kung nais mong bumili ng isang bahay kung saan nilabas ang kusina, maaari mong isama sa utang ang presyo ng mga bagong cabinets, countertops, sahig, isang refrigerator, kalan, oven, microwave, lababo, pinggan, pinggan, pagtatapon ng basura, at gastos upang magdisenyo, pahintulot at i-install ang lahat. Maaari ring isama ang pautang ng isang reserbang kontrobersyal ng 10-20% para sa mga gastos sa itaas at lampas sa iyong mga pagtatantya sa pag-aayos. Maaari ka ring makakuha ng hanggang sa anim na buwan na halaga ng mga pagbabayad sa mortgage na kasama upang masakop ang mortgage habang pinapalit mo ang bahay upang hindi ka na makagawa ng isang dobleng pagbabayad sa pabahay.
Mga uri ng 203 (k) Pautang
Mayroong dalawang uri ng FHA 203 (k) mga mortgage: regular at naka-streamline (tinatawag ding "nabago"). Regular ay para sa mga katangian na nangangailangan ng pag-aayos ng istruktura; ang streamline ay para sa mga nangangailangan lamang ng mga di-istrukturang pag-aayos. Alinman maaaring magamit para sa pagbili o pagpipino.
Para sa regular na 203 (k) pautang sa pagbili, ang maximum na halaga ng mortgage ay batay sa mas mababang halaga ng as-ay halaga ng ari-arian kasama ang mga gastos sa rehab o 110% ng inaasahang halaga ng pag-aari pagkatapos ng rehab. Nangangahulugan ito na hindi mo nais na bumili ng isang bahay na may halaga bilang $ 150, 000 kung nangangailangan ito ng $ 25, 000 na pag-aayos maliban kung mayroon kang sobrang $ 10, 000 na cash dahil ang karamihan sa maaari kang makahiram ay $ 165, 000 (110% ng $ 150, 000). Pinapayagan ng streamline na pinahiram ang mga homebuyers na magdagdag ng isang maximum na $ 35, 000 sa presyo ng pagbili upang magbayad para sa mga pagpapabuti. (Upang matuto nang higit pa, tingnan ang: Mga Pautang: Gaano Karaming Makaka-ugnay? )
Siyempre, sa anumang kaso, mayroon kang kita upang suportahan ang mortgage - hindi ka maaaring kumuha lamang ng isang pautang para sa isang tiyak na halaga dahil ang bahay ay nangangalap nito.
Karapat-dapat na Katangian
Ang FHA 203 (k) pautang ay inilaan para sa mga may-ari ng may-ari, hindi mga namumuhunan. Ang mga sumusunod na uri ng mga katangian ay karapat-dapat:
- Nag-iisa-pamilya hanggang sa apat na pamilya na tirahanExisting konstruksyon na nakumpleto nang hindi bababa sa isang taonTeardowns, hangga't bahagi ng umiiral na pundasyon ay mananatilingAng umiiral na bahay na ililipat sa isang bagong pundasyonAng tirahang bahagi ng isang halo-halong paggamit (komersyal / tirahan) ari-arian na inaprubahan ng condo ng KAIBIGAN
Sa ganitong malawak na hanay ng mga kwalipikadong katangian, halos kahit sino ay makakahanap ng tamang ari-arian na kwalipikado para sa isang 203 (k) pautang.
Mga Kondisyon sa Pananalapi at Pinapayagan na Rehab at Pag-aayos ng mga gastos
Hindi alintana kung ano ang trabaho na maaari mong isipin na kailangan ng bahay, ang tagapagpahiram at FHA ay may sariling mga kinakailangan na magkakaroon ka din upang matugunan. Ang Kagawaran ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Urban (HUD) ng Estados Unidos ay "hinihiling na ang mga pag-aariang pinansyal sa ilalim ng programang ito ay nakakatugon sa ilang pangunahing pangunahing kahusayan sa istraktura at pamantayan sa istruktura" upang "sumunod sa Minimum na Pamantayan sa Pagmamay-ari ng HUD (24 CFR 200.926d at / o HUD Handbook 4905.1) at lahat mga lokal na code at ordinansa."
Ang mga pamantayan ng kahusayan ng enerhiya ay may kasamang caulking, pagkakabukod, at bentilasyon pati na rin ang paggamit ng tamang sukat ng pag-init at mga sistema ng air conditioning para sa tahanan. Kinakailangan din ang bahay na magkaroon ng mga detektor ng usok na katabi ng bawat lugar na natutulog.
Maaari kang mabigla sa iba't ibang mga pag-aayos ng bahay at mga pagpapabuti na maaaring mapunan ng 203 (k) pautang. Kasama dito, ngunit hindi limitado sa, ang mga sumusunod:
- pagpipinta ng pagdidikitdeckspatiossite ng paggiling at pag-aayos ng remodelingkitchen remodelingkitchen ng pag-aayos, kasama ang mga kagamitan sa paglalagay ng isang attic o basementstruktura na pagbabago at pagkukumpuni o pagbawas ng bilang ng mga yunit sa isang tirahan (hal., solong pamilya hanggang duplex) mga bagong pagdaragdag ng kwento ng pagdaragdag ng pag-aalis ng pinturang pang-pintura, bentilasyon, at air conditioning system (HVAC) plumbingroofingflooringenergy conservationdisabled access
Hindi pinapayagan ng FHA ang "mga mamahaling item" tulad ng mga tennis court, swimming pool, hot tubs at barbecue pits na pinondohan ng isang 203 (k) pautang, ngunit ang ilang mga item na maaari mong isipin bilang mga luho, tulad ng whirlpool bathtubs, ay talagang pinapayagan. Makipag-usap sa iyong tagapagpahiram tungkol sa mga tiyak na pagpapabuti na nais mong gawin upang makita kung ano ang maaari mong pondohan.
Pagkumpleto ng Rehab
Kapag nakumpleto mo ang pagbili at ang bahay ay sa iyo, maaari mong simulan ang pag-aayos at pag-aayos. Kinakailangan ng FHA ang lahat ng mga pag-aayos upang makumpleto sa loob ng anim na buwan, kahit na ang mga nagpapahiram ay maaaring mangailangan ng mas maiikling oras.
Magsisimula kang gumawa ng mga pagbabayad ng mortgage kaagad tulad ng gusto mo sa anumang bahay. Pagkatapos ng lahat, pagmamay-ari mo ito - hindi mahalaga kung hindi ka pa nakatira dito. Gayunpaman, tulad ng nabanggit nang mas maaga, maaari mong pondohan ang iyong unang ilang mga pagbabayad sa mortgage.
Ang rehab at pag-aayos ng pera ay inilalagay sa isang escrow account at pinakawalan habang ang trabaho ay nakumpleto at sinuri upang matiyak ang pag-apruba ng HUD. Dapat ding aprubahan ng HUD ang natapos na produkto sa sandaling nakumpleto na ang lahat ng trabaho.
Mga problemang maiiwasan
Maraming mga nagpapahiram ay hindi gumagawa ng pautang FHA 203 (k), kung hindi nila alam kung paano o hindi nais na gawin ang labis na papeles. Ang pagtatrabaho sa isang tagapagpahiram na hindi nakaranas ng FHA 203 (k) pautang ay isang bagay na dapat mong iwasan - ang proseso ay kumplikado na tulad nito. Huwag bigyan ang iyong sarili ng anumang sakit ng ulo sa pamamagitan ng pagtatrabaho sa isang tao na hindi alam kung ano ang kanilang ginagawa.
Gayundin, tiyaking hindi ka nag-a-ani nang malaki sa bahay — huwag gumastos ng malaki sa pag-aayos at mga pagpapabuti na hindi mo makukuha ang iyong mga gastos kung ibebenta mo ang bahay sa isang araw. Tumingin sa average na mga presyo ng pagbebenta ng mga handa na mga bahay na nasa iyong kapitbahayan at subukang ilagay ang iyong bahay sa loob ng saklaw na ito. Hindi mo nais na magmamay-ari ng $ 300, 000 na tahanan sa isang kapitbahayan na $ 200, 000 na mga tahanan sapagkat ang karamihan sa mga tao na makakakuha ng isang $ 300, 000 na bahay ay nais na manirahan sa isang mas magandang kapitbahayan kung saan ang lahat ng mga tahanan ay lubos na nagkakahalaga.
Mga drawback
Ang FHA 203 (k) pautang ay may mas matagal na panahon ng pagsasara kaysa sa iba pang mga uri ng pautang. Karaniwan silang tumatagal ng 60 hanggang 90 araw upang magsara, kumpara sa 30 hanggang 45 araw na karaniwan para sa iba pang mga pautang, kabilang ang mga regular na pautang ng FHA. Kung nagmamadali kang lumipat, ang 203 (k) pautang ay hindi ang produkto para sa iyo. Maaari mo ring asahan na magbayad ng isang mas mataas na rate ng interes dahil sa tumaas na panganib na nauugnay sa mga pautang sa pagpapabuti ng bahay. (Para sa higit pa, tingnan ang Mga Punto ng Mortgage - Ano ang Punto? )
Ang mga pautang na ito ay mas maraming trabaho para sa nagpapahiram at nangangailangan ng dalubhasang kaalaman sa pautang, kaya maaari itong mas mahirap na makahanap ng isang tagapagpahiram na gagana sa iyo. Ang mga proseso ng aplikasyon at pagkukumpuni ay maraming trabaho para sa may-ari ng bahay, at maraming red na kasangkot. Ang ilang mga nagpapahiram ay naiulat ang mga pagkaantala sa pagtanggap ng kanilang mga pondo sa rehab, na nagdaragdag ng karagdagang stress sa proseso.
Ang Bottom Line
Kahit na ito ay maaaring maging mas maraming trabaho upang makahanap ng isang nagpapahiram na gumagawa ng FHA 203 (k) pautang at upang makumpleto ang parehong mga aplikasyon at pag-aayos ng mga proseso, ang labis na pagsisikap ay maaaring magbayad. Ang produktong ito ng pautang ay maaaring posible para sa iyo na bilhin ang perpektong bahay na kakailanganin lamang ang ilang reconditioning upang mabuhay muli. Maaari mo ring gawing posible para sa iyo na gumawa ng paglukso mula sa pag-upa sa pagmamay-ari ng bahay dahil maaaring mayroong isang fixer-upper out doon sa iyong saklaw ng presyo kung walang anumang paglipat-handa na mga bahay na maaari mong kayang bayaran. (Para sa higit pa, tingnan ang Handa ka Bang Magbili ng Isang Bahay? )
