Pagbili kumpara sa Pag-upa sa San Francisco: Isang Pangkalahatang-ideya
Dapat mo bang bilhin ang iyong bahay o iupahan ito? Ito ay isang debate sa edad na talagang walang tama o maling sagot dahil nakasalalay ito sa bawat indibidwal. Para sa ilan, ang pagbili ay gumagawa ng higit na kahulugan, at para sa iba, ang pag-upa ay ang pinakamahusay na akma.
Ang pagbili ng bahay ay isa sa pinakamalaking pamumuhunan sa pananalapi na maaari mong gawin sa iyong buhay. Nangangailangan ito ng maraming pagpaplano, pag-save, at pagpapasiya, at maaaring magbayad sa huli. Pagkatapos ng lahat, nagtatayo ka ng equity. Ngunit ang pagmamay-ari ng bahay, na palaging naging bahagi ng American Dream, ay isang magastos na pakikipagsapalaran. Isaalang-alang ang ilan sa mga gastos na nauugnay sa pagmamay-ari ng bahay kasama na ang pagbabayad ng mortgage, renovations at pagpapanatili, at mga buwis sa pag-aari — na ilang pangalan lamang.
Ang pag-upa, sa kabilang banda, ay isang buong magkakaibang hayop. Ang pagbabayad ng renta buwan-buwan sa ibang tao ay minsang itinuturing na isang basura dahil pinaniniwalaang nag-aalis ng pera ang nangungupahan. Ngunit para sa isang taong hindi nais na makitungo sa pagpapanatili, maaaring magkaroon ng mas maraming kahulugan. Hindi mo kailangang makitungo sa pag-aayos o iba pang mga gastos, at marami sa iyong mga perang papel ay maaaring saklaw sa iyong pag-upa. At ang upa ay madalas na mas mura kaysa sa isang pagbabayad ng mortgage.
Ngunit ang lahat ng ito ay depende, siyempre, kung saan ka nakatira. Isaalang-alang natin ang San Francisco, California. Ang lungsod ay itinuturing na isa sa pinaka kanais-nais sa Estados Unidos. Ngunit isa rin ito sa pinakamahal para sa parehong mga renter at mga may-ari ng bahay.
Ayon sa Smart Asset, ang panggitna na kita sa lungsod ay $ 96, 265 para sa mga sambahayan at $ 74, 841, na higit sa pambansang average ng $ 61, 372. Kung nais mong kayang manirahan sa lungsod bilang isang may-ari ng bahay, kailangan mong gumawa ng $ 128, 600, habang ang pag-upa ay mangangailangan ng kita na $ 188, 000.
At mahirap malaman kung ang pagbili o pag-upa ay pinakahusay dahil pareho silang may presyo. Ngunit may mga pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng dalawa sa San Francisco. Nakalista kami ng ilan sa mga pangunahing nasa ibaba.
Mga Key Takeaways
- Ang San Francisco ay isa sa mga pinakamahal na lungsod sa US para sa parehong mga renter at mga tagabili ng bahay.Ang mga presyo ay nagkakahalaga ng $ 1.3 milyon sa lungsod, at ang mabisang rate ng buwis sa pag-aari ay 1.163% ng nasuri na halaga ng bahay. Ang average na buwanang upa sa San Francisco para sa isang dalawang silid-tulugan na apartment ay $ 4, 400.Ang ang homeownership ay maaaring makatulong sa iyo na bumuo ng equity, maaari itong magastos. Ang pag-upa, sa kabilang banda, ay maaaring isang mas abot-kayang opsyon dahil may mas kaunting mga gastos na nauugnay sa pagiging isang renter.
Pagbili sa San Francisco
Tulad ng nabanggit sa itaas, iniulat ng Smart Asset na ang pagbili ng bahay sa San Francisco ay talagang hindi iyon abot-kayang. Sa katunayan, natagpuan ng 2017 survey ng site na ang pag-uugnay sa buwanang pagbabayad na $ 3, 858 ay mangangailangan ng taunang kita na $ 128, 000. Tandaan, ang figure na ito ay hindi kasama ang anumang iba pang mga pangangailangan upang mabuhay kasama ang gastos ng pagkain at transportasyon.
Ang data mula sa site ng real estate Zillow ay nagpapakita ng presyo ng listahan ng panggitna para sa isang bahay sa lungsod ay $ 1, 299, 000 hanggang noong Abril 2019. Ang mga pagkamatay sa mortgage sa lungsod ay nasa 0.2%, na mas mababa sa pambansang average na 1.1%. Ang tatlong pinakamahal na kapitbahayan sa lungsod ay ang Buena Vista, Corona Heights, at Haight.
Tulad ng anumang lungsod, ang may-ari ng bahay ay may maraming mga pakinabang at kawalan. Sa pamamagitan ng pagbili ng isang bahay, namuhunan ka sa real estate at, sa gayon, pagbuo ng equity. Ang pagmamay-ari ng bahay ay makakatulong sa mga may-ari ng bahay na bumuo ng isang itlog ng pugad para sa hinaharap dahil ang mga halaga ng bahay ay karaniwang tataas sa paglipas ng panahon. Ayon kay Zillow, ang halaga ng panggitna ng isang bahay sa San Francisco ay $ 1, 375, 500 hanggang sa Abril 2019. Ang halaga ng mga tahanan sa San Francisco ay umakyat sa 3% mula noong 2018.
Ngunit may ilang mga gastos na nauugnay sa homeownership na maaaring kailangan mong isaalang-alang. Una, may mga regular na gastos upang mapanatili ang iyong tahanan. At kung gumagawa ka ng mga karagdagan o pagbabago sa iyong tahanan, kakailanganin mo ring magsaliksik sa mga ito. Bilang isang may-ari ng bahay, mananagot ka rin para sa mga bayarin sa utility kabilang ang pag-init at paglamig, singil ng tubig at alkantarilya, at kuryente. At kung nagmamay-ari ka ng condominium, sisingilin ka rin ng isang buwanang bayad sa pagpapanatili.
Pagkatapos ay mayroon ding isyu ng buwis sa pag-aari. Ang epektibong rate ng buwis sa pag-aari sa California ay 0.79%, na mas mababa kaysa sa pambansang average ng 1.19%, ayon sa Smart Asset. Ngunit ang buwis sa San Francisco ay halos naaayon sa bansa. Para sa taong piskal na 2018-2019, ang mga may-ari ng bahay ay sisingilin ng 1.163% ng nasuri na halaga ng bahay. Kaya ang singil sa buwis sa pag-aari sa halaga ng panggitna na halaga ng bahay na $ 1, 375, 500 na iniulat ni Zillow ay halos $ 16, 000.
Ang mga residente ng San Francisco ay nagbabayad ng higit pa para sa pagkain kaysa sa karamihan ng mga Amerikano.
Pagrenta sa San Francisco
Bagaman maaaring dumating ito sa mas kaunting mga abala, ang pag-upa sa San Francisco ay hindi mas mura. Ang average na upa para sa isang dalawang silid-tulugan na apartment sa lungsod ay halos $ 4, 400, o $ 52, 800 taun-taon, ayon sa Smart Asset. Nalaman ng pag-aaral ng site na ang lungsod na ito ay nangangailangan ng mga residente upang kumita ng pinakamataas na kita sa bansa upang mabayaran ang kanilang upa.
Ayon kay Curbed, humigit-kumulang 65% ng mga residente ng San Francisco ay mga upa. At kahit na ang mga renta ay malaki ang taas, maaaring ito ang mas abot-kayang opsyon, depende sa kung paano mo ito tinitingnan — lalo na kumpara sa kasalukuyang mga halaga ng bahay.
Habang ang pag-upa ay maaaring magastos, maraming mga renter ang hindi kailangang makipagtalo sa maraming mga gastos na kinakaharap ng mga may-ari ng bahay. Ang pagputol ng isang tseke para sa upa ay maaaring maging kapaki-pakinabang kapag hindi mo kailangang magbayad para sa mga buwis sa pag-aari, pag-aayos, bayad sa condo, o utility kung kasama sa iyong pag-upa ang gastos ng tubig, init, at kuryente. Kaya maaari kang magkaroon ng kaunting dagdag na kita upang makatipid para sa iyong sariling pag-aari nang higit pa sa kalsada.
Ngunit hindi ibig sabihin ay wala ka sa kakahuyan. Ang mga rent ay malamang na magbabago habang ang ekonomiya ay nagpapalakas at humina. Maaaring itakda ng mga panginoong pang-San Francisco ang halaga ng pagrenta sa anumang antas na pinili nila sa isang bakanteng yunit, ngunit ang lungsod ay may kontrol sa pag-upa. Nangangahulugan ito na pinapayagan lamang ang mga panginoong maylupa na dagdagan ang upa ng isang tiyak na halaga kung sakupin ito. Sa pagitan ng Marso 1, 2019, at Peb. 29, 2020, pinayagan ng lungsod ang mga panginoong maylupa na dagdagan ang upa sa pamamagitan ng isang maximum na rate ng 2.6%.
Mga Espesyal na Pagsasaalang-alang
Presyo-to-Rent Ratio
Ang ratio ng presyo-to-upa ay nagbibigay ng mga pahiwatig tungkol sa kung ang pag-upa o pagbili ay gumagawa ng mas mahusay na kahulugan sa pananalapi sa isang partikular na merkado sa real estate. Upang makalkula, hatiin ang presyo ng benta sa panggitna sa average na taunang upa para sa isang maihahambing na bahay.
Sa pangkalahatan, ang merkado ay pinapaboran ang mga mamimili kung ang ratio ay mas mababa sa 15 at mga renters kung ang ratio ay higit sa 20 (mga ratio sa pagitan ng 15 at 20 ay maaaring pumunta sa alinman sa paraan). Gamit ang mga numero sa itaas, ang ratio ng presyo-to-renta sa San Francisco ay magiging 24.6 ($ 1, 299, 000 na hinati ng $ 52, 800), nangangahulugang mas mahusay na magrenta. Gayunpaman, habang ang ratio ng presyo-to-rent ay isang mahusay na panimulang punto, hindi nito sinabi ang buong kuwento.
Verbhouse
Ang Verbhouse ay isang San Francisco na kumukuha ng konsepto sa pag-upa-sa-sariling ari-arian. Ang pagsasama-sama ng kakayahang umangkop sa pag-upa sa mga pangmatagalang benepisyo ng pagmamay-ari, pinapayagan ng programang nakabase sa lokal ang mga kalahok, o Verbees, lumipat sa isang tirahan na may pagpipilian - ngunit hindi ang obligasyon — na bilhin ito sa ibang araw. Ang mga Verbees ay naka-lock sa kanilang upa kasama ang presyo ng pagbili ng hanggang sa limang taon. Pagkatapos ay gumawa sila ng buwanang pagbabayad at bumuo ng equity patungo sa pagmamay-ari. Maaari nitong alisin ang lahat ng pangangailangan para sa isang malaking pagbabayad pagdating sa oras ng pananalapi.
Ang programa ay idinisenyo para sa mga nagnanais ng mga may-ari ng bahay na hindi naka-save ng down payment o may maliit na mga problema sa kredito na maaaring maayos sa loob ng susunod na ilang taon.
"Naniniwala ang Verbhouse na ang mga emosyonal, panlipunan at pinansiyal na mga benepisyo ng homeownership ay dapat makuha para sa lahat, " sabi ng CEO ng Verbhouse Marjorie Scholtz.
