Ang komersyal na real estate (CRE) ay pag-aari ng paggawa ng kita na ginagamit lamang para sa mga layunin ng negosyo (sa halip na tirahan). Kabilang sa mga halimbawa ang mga mall ng mall, shopping center, mga gusali ng tanggapan at mga kumplikado, at mga hotel. Ang financing - kabilang ang acquisition, pag-unlad at konstruksyon ng mga pag-aari na ito - ay karaniwang nakamit sa pamamagitan ng komersyal na pautang sa real estate: ang mga mortgage na na-secure ng mga mananagot sa komersyal na pag-aari.
Tulad ng mga utang sa bahay, ang mga bangko at independiyenteng nagpapahiram ay aktibong kasangkot sa paggawa ng mga pautang sa komersyal na real estate. Gayundin, ang mga kumpanya ng seguro, pondo ng pensiyon, pribadong mamumuhunan at iba pang mga mapagkukunan, kasama ang 504 Loan na programa ng US Small Business Administration, ay nagbibigay ng kapital sa komersyal na real estate.
Dito, tinitingnan natin ang mga pautang sa komersyal na real estate, kung paano naiiba ang mga ito mula sa mga pautang sa tirahan, ang kanilang mga katangian at kung ano ang hinahanap ng mga nagpapahiram.
Nagpapaliwanag ng Komersyal na Pautang sa Real Estate
Mga Indibidwal kumpara sa Mga Entidad
Habang ang mga mortgage ng tirahan ay karaniwang ginagawa sa mga indibidwal na nagpapahiram, ang mga pautang sa komersyo ng real estate ay madalas na ginawa sa mga nilalang sa negosyo (halimbawa, mga korporasyon, mga developer, limitadong pakikipagsosyo, pondo at mga pinagkakatiwalaan). Ang mga entity na ito ay madalas na nabuo para sa tiyak na layunin ng pagmamay-ari ng komersyal na real estate.
Ang isang entity ay maaaring walang talaan sa track ng pananalapi o anumang rating ng kredito, kung saan ang manghihiram ay maaaring mangailangan ng mga punong-guro o may-ari ng nilalang upang matiyak ang utang. Nagbibigay ito ng tagapagpahiram sa isang indibidwal (o pangkat ng mga indibidwal) na may kasaysayan ng kredito - at kung kanino sila makakakabawi sa kaganapan ng default ng pautang. Kung ang uri ng garantiyang ito ay hindi hinihiling ng nagpapahiram, at ang pag-aari ay ang tanging paraan ng pagbawi kung sakaling ang default ng pautang, ang utang ay tinawag na isang pautang na hindi muling pag-urong, nangangahulugang ang tagapagpahiram ay walang pag-agaw laban sa sinuman o anumang iba pa kaysa sa pag-aari.
Mga Iskedyul ng Pautang sa Pagbabayad
Ang isang residential mortgage ay isang uri ng amortized loan kung saan binabayaran ang utang sa mga regular na installment sa loob ng isang oras. Ang pinakasikat na produkto ng pabahay sa pabahay ay ang 30-taong nakapirming rate na mortgage, ngunit ang mga mamimili ng tirahan ay may iba pang mga pagpipilian, pati na rin, kasama ang 25-taong-gulang at 15-taong mga pag-utang. Ang mga mas matagal na panahon ng pag-amortization ay karaniwang nagsasangkot ng mas maliit na buwanang pagbabayad at mas mataas na kabuuang gastos sa interes sa buhay ng pautang, habang ang mas maiikling panahon ng pag-amortisasyon sa pangkalahatan ay nangangailangan ng mas malaking buwanang pagbabayad at mas mababang kabuuang gastos sa interes.
Ang mga pautang sa paninirahan ay binabago sa buhay ng pautang upang ang utang ay ganap na nabayaran sa pagtatapos ng termino ng pautang. Ang isang borrower na may $ 200, 000 30-taon na nakapirming rate na mortgage sa 5%, halimbawa, ay gagawa ng 360 na buwanang pagbabayad na $ 1, 073.64, pagkatapos nito ay ganap na mabayaran ang utang.
Hindi tulad ng mga pautang sa tirahan, ang mga termino ng komersyal na pautang ay karaniwang saklaw mula sa limang taon (o mas kaunti) hanggang 20 taon, at ang panahon ng pag-amortization ay madalas na mas mahaba kaysa sa term ng utang. Halimbawa, ang isang tagapagpahiram, ay maaaring gumawa ng isang komersyal na pautang para sa isang term na pitong taon na may panahon ng pag-amortisasyon ng 30 taon. Sa sitwasyong ito, ang mamumuhunan ay gagawa ng mga pagbabayad sa loob ng pitong taon ng isang halaga batay sa pautang na binabayaran ng higit sa 30 taon, na sinusundan ng isang pangwakas na "lobo" na pagbabayad ng buong natitirang balanse sa utang.
Halimbawa, ang isang namumuhunan na may isang $ 1 milyong komersyal na pautang sa 7% ay gagawa ng buwanang pagbabayad ng $ 6, 653.02 sa loob ng pitong taon, kasunod ng pangwakas na pagbabayad ng lobo na $ 918, 127.64 na babayaran nang buo ang utang.
Ang haba ng term ng pautang at ang panahon ng amortization ay nakakaapekto sa rate ng singil sa nagpapahiram. Depende sa lakas ng kreditor ng mamumuhunan, ang mga term na ito ay maaaring makipag-ayos. Sa pangkalahatan, mas mahaba ang iskedyul ng pagbabayad sa utang, mas mataas ang rate ng interes.
Ratios ng Pautang-sa-Halaga
Ang isa pang paraan na naiiba ang komersyal at tirahan ng pautang ay sa ratio ng utang-sa-halaga (LTV), isang pigura na sumusukat sa halaga ng isang pautang laban sa halaga ng pag-aari. Kinakalkula ng isang tagapagpahiram ang LTV sa pamamagitan ng paghati sa dami ng utang sa pamamagitan ng mas mababang halaga ng inaasahang halaga o ang presyo ng pagbili nito. Halimbawa, ang LTV para sa isang $ 90, 000 pautang sa isang $ 100, 000 na pag-aari ay 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0.9, o 90%).
Para sa parehong mga pautang sa komersyo at tirahan, ang mga nangungutang na may mas mababang mga LTV ay kwalipikado para sa mas kanais-nais na mga rate ng financing kaysa sa mga may mataas na mga LTV. Ang dahilan: Mayroon silang higit na katarungan (o taya) sa ari-arian, na katumbas ng mas kaunting peligro sa mga mata ng nagpapahiram.
Pinapayagan ang mga Mataas na LTV para sa ilang mga mortgage ng tirahan: Hanggang sa 100% pinapayagan ang LTV para sa mga pautang sa VA at USDA; hanggang sa 96.5% para sa mga pautang ng FHA (mga pautang na nakaseguro ng Federal Housing Administration); at hanggang sa 95% para sa mga maginoo na pautang (ang ginagarantiyahan ni Fannie Mae o Freddie Mac).
Ang mga komersyal na pautang ng LTV, sa kaibahan, sa pangkalahatan ay nahuhulog sa saklaw na 65% hanggang 80%. Habang ang ilang mga pautang ay maaaring gawin sa mas mataas na mga LTV, hindi gaanong karaniwan ang mga ito. Ang tiyak na LTV ay madalas na nakasalalay sa kategorya ng pautang. Halimbawa, ang isang maximum na LTV na 65% ay maaaring payagan para sa hilaw na lupa, habang ang isang LTV na hanggang sa 80% ay maaaring tanggapin para sa isang multifamily na konstruksyon.
Walang mga programa sa VA o FHA sa komersyal na pagpapahiram, at walang pribadong mortgage insurance. Samakatuwid, ang mga nagpapahiram ay walang seguro upang masakop ang default ng borrower at dapat umasa sa totoong pag-aari na ipinangako bilang seguridad.
Rt ng Serbisyo ng Saklaw ng Utang
Tinitingnan din ng mga tagapagpahiram ng komersyal ang ratio ng saklaw ng serbisyo ng serbisyo sa utang (DSCR), na naghahambing sa taunang netong kita ng operating operating (NOI) ng isang ari-arian sa taunang serbisyo ng utang sa mortgage (kabilang ang punong-guro at interes), na sinusukat ang kakayahan ng pag-aari ng serbisyo sa utang nito. Ito ay kinakalkula sa pamamagitan ng paghahati ng NOI sa taunang serbisyo ng utang.
Halimbawa, ang isang pag-aari na may $ 140, 000 sa NOI at $ 100, 000 sa taunang serbisyo sa utang sa mortgage ay magkakaroon ng isang DSCR na 1.4 ($ 140, 000 ÷ $ 100, 000 = 1.4). Ang ratio ay tumutulong sa mga nagpapahiram na matukoy ang maximum na laki ng pautang batay sa daloy ng cash na nabuo ng ari-arian.
Ang isang DSCR na mas mababa sa 1 ay nagpapahiwatig ng isang negatibong daloy ng cash. Halimbawa, ang isang DSCR ng.92 ay nangangahulugang sapat lamang ang NOI upang sakupin ang 92% ng taunang serbisyo sa utang. Sa pangkalahatan, ang mga komersyal na nagpapahiram ay naghahanap para sa mga DSCR ng hindi bababa sa 1.25 upang matiyak ang sapat na daloy ng pera.
Ang isang mas mababang DSCR ay maaaring katanggap-tanggap para sa mga pautang na may mas maiikling panahon ng pag-amortisasyon at / o mga katangian na may matatag na daloy ng cash. Maaaring kailanganin ang mas mataas na ratios para sa mga pag-aari na may pabagu-bago ng cash flow - halimbawa, ang mga hotel, na kulang sa pangmatagalang (at samakatuwid, mas mahuhulaan) ang mga nangungupahan sa mga nangungupahan na karaniwang sa iba pang mga uri ng komersyal na real estate.
Mga rate ng interes at Fees
Ang mga rate ng interes sa komersyal na pautang ay karaniwang mas mataas kaysa sa mga pautang sa tirahan. Gayundin, ang mga pautang sa komersyo ng real estate ay kadalasang nagsasangkot ng mga bayarin na nagdaragdag sa pangkalahatang gastos ng pautang, kasama na ang pagpapahalaga, ligal, aplikasyon ng pautang, pagbuo ng pautang at / o mga bayarin sa survey.
Ang ilang mga gastos ay dapat bayaran sa harap bago aprubahan ang pautang (o tinanggihan), habang ang iba ay nag-aaplay taun-taon. Halimbawa, ang isang pautang ay maaaring magkaroon ng isang beses na bayad sa paghula ng pautang na 1%, dahil sa oras ng pagsasara, at isang taunang bayad ng isang-kapat ng isang porsyento (0.25%) hanggang sa ganap na mabayaran ang utang. Ang isang $ 1 milyong pautang, halimbawa, ay maaaring mangailangan ng isang 1% na paunang bayad sa pautang na katumbas ng $ 10, 000 na babayaran sa harap, na may 0.25% na bayad na $ 2, 500 na binayaran taun-taon (bilang karagdagan sa interes).
Paghahanda
Ang isang pautang sa komersyo ng real estate ay maaaring may mga paghihigpit sa prepayment, na idinisenyo upang mapanatili ang inaasahang ani ng tagapagpahiram sa isang pautang. Kung inaayos ng mga namumuhunan ang utang bago ang kapanahunan ng kapanahunan ng pautang, malamang na magbabayad sila ng mga parusa sa prepayment. Mayroong apat na pangunahing uri ng parusa ng "exit" para sa pagbabayad ng pautang nang maaga:
- Parusa ng Pag-andam. Ito ang pinaka-pangunahing parusa ng prepayment, na kinakalkula sa pamamagitan ng pagpaparami ng kasalukuyang natitirang balanse sa pamamagitan ng isang tinukoy na parusa ng prepayment. Garantiyang Interes. Ang tagapagpahiram ay may karapatan sa isang tinukoy na halaga ng interes, kahit na ang pautang ay binabayaran nang maaga. Halimbawa, ang isang pautang ay maaaring magkaroon ng isang 10% na rate ng interes na garantisadong para sa 60 buwan, na may isang 5% exit fee pagkatapos nito. Lockout. Ang borrower ay hindi maaaring magbayad ng utang bago ang isang tinukoy na tagal, tulad ng isang 5-taong lockout. Pagdurusa. Isang kapalit ng collateral. Sa halip na magbayad ng pera sa nagpapahiram, nagpalit ang bagong nangungutang (karaniwang mga mahalagang papel sa Treasury ng US) para sa orihinal na collateral ng pautang. Maaari nitong mabawasan ang mga bayad, ngunit ang mga mataas na parusa ay maaaring mai-attach sa pamamaraang ito ng pagbabayad ng utang.
Ang mga termino ng prepayment ay nakikilala sa mga dokumento ng pautang at maaaring makipag-ayos kasama ang iba pang mga term sa pautang sa mga pautang sa komersyo sa real estate.
Ang Bottom Line
Sa komersyal na real estate, ang isang namumuhunan (madalas na isang entity ng negosyo) ay bumili ng ari-arian, nagpapaupa sa puwang at nangongolekta ng upa mula sa mga negosyo na nagpapatakbo sa loob ng ari-arian. Ang pamumuhunan ay inilaan upang maging isang pag-aari na gumagawa ng kita.
Kapag sinusuri ang mga pautang sa komersyo ng real estate, isinasaalang-alang ng mga nagpapahiram ang collateral ng pautang, ang creditworthiness ng entity (o mga punong-guro / may-ari), kasama ang tatlo hanggang limang taon ng mga pahayag sa pananalapi at pagbabalik ng buwis sa kita, at ratios sa pananalapi, tulad ng utang-sa-halaga ratio at ratio ng saklaw ng serbisyo ng utang.
