Ang real estate ay maaaring maging isang bakod laban sa pagkasumpungin sa merkado kapag ang mga stock ay nag-aatupag, at maraming mga perks na nauugnay sa pagmamay-ari ng isang pag-aari ng pamumuhunan. Ang pagiging isang may-ari ng lupa ay isang matalinong paraan upang makabuo ng isang matatag na pasipong stream ng kita, ngunit tumatagal ito ng isang tiyak na halaga ng cash upang makapagsimula. Kung wala kang malaking bankroll, ang pagkuha ng pautang ay maaaring ang tanging paraan upang mai-seal ang deal. (Para sa higit pa, tingnan ang tutorial: Pag-explore ng Mga Pamumuhunan sa Real Estate.)
Ang pamumuhunan sa pag-aari ng pamumuhunan ay maaaring tumagal ng ilang mga form, at may mga tukoy na pamantayan na kailangang matugunan ng mga nangungutang. Ang pagpili ng maling uri ng pautang ay maaaring makaapekto sa tagumpay ng iyong pamumuhunan, kaya mahalagang maunawaan kung paano gumagana ang iba't ibang mga kahalili bago lumapit sa isang nagpapahiram.
Pagpipilian # 1: Mga Kumbensyong Bank Loan
Sa isang maginoo na pautang, ang iyong personal na marka ng kredito at kasaysayan ng kredito ay matukoy ang iyong kakayahang makakuha ng aprubahan at kung anong uri ng rate ng interes ang nalalapat sa mortgage. Sinusuri din ng mga tagapagpahiram ang kita at mga ari-arian at ang mga nangungutang ay dapat na kayang bayaran ang kanilang umiiral na mortgage kung mayroon silang isa at buwanang pagbabayad ng pautang sa isang ari-arian ng pamumuhunan. Ang hinaharap na kita sa pag-upa ay hindi pinagtibay sa mga pagkalkula ng utang-sa-kita, at inaasahan ng karamihan sa mga nagpapahiram ang mga nanghihiram na magkaroon ng hindi bababa sa anim na buwan 'na cash na isantabi upang masakop ang parehong mga obligasyon sa pagpapautang. (Para sa karagdagang payo tungkol sa pananalapi, basahin: Pagbili ng Iyong Pang-unang Pag-aari ng Pamumuhunan? Nangungunang 10 Mga Tip .)
Pagpipilian # 2: Ayusin ang-at-Flip na Pautang
Habang ang isang may-ari ng lupa ay may mga saklaw nito, dumarating din ito sa ilang mga sakit ng ulo. Para sa ilang mga namumuhunan, ang flipping ay ang mas kaakit-akit na kahalili dahil pinapayagan silang matanggap ang kanilang kita sa isang kabuuan kapag ang bahay ay ibinebenta sa halip na maghintay sa isang tseke ng renta bawat buwan. Sa sitwasyong iyon, mas angkop ang isang fix-and-flip loan.
Ang isang fix-and-flip loan ay isang uri ng panandaliang pautang na nagbibigay-daan sa borrower upang makumpleto ang kanilang mga renovations upang ang bahay ay maaaring maibalik sa merkado sa lalong madaling panahon. Ang mga pautang sa pag-aayos at pag-flip ay mahalagang mahirap na pautang sa pera, na nangangahulugang ang pautang ay na-secure ng ari-arian. Ang mga taong nagpapahiram ng pera ay nagdadalubhasa sa mga ganitong uri ng pautang, ngunit ang ilang mga platform sa platform ng crowdfunding ng real estate ay nag-aalok din sa kanila.
Ang baligtad ng paggamit ng isang mahirap na pautang sa pera upang tustusan ang isang flip ng bahay ay maaaring mas madaling maging kwalipikado kumpara sa isang maginoo na pautang. Habang isinasaalang-alang pa rin ng mga nagpapahiram ang mga bagay tulad ng kredito at kita, ang pangunahing pokus ay sa kakayahang kumita ng pag-aari. Ang tinantyang halaga ng pagkumpuni ng bahay (ARV) ay ginagamit upang masukat kung magagawa mong bayaran ang utang. Posible ring makakuha ng pagpopondo ng utang sa loob ng ilang araw kaysa sa paghihintay ng mga linggo o buwan para sa pagsasara ng isang maginoo na pagsasara ng mortgage. (Para sa higit pa sa kung paano panatilihin ang isang pitik sa track, tingnan ang: 5 Mga Pagkakamali na Gumawa ng House Flipping A Flop .)
Ang pinakamalaking disbentaha ng paggamit ng isang fix-and-flip loan ay hindi ito magiging mura. Ang mga rate ng interes para sa ganitong uri ng pautang ay maaaring umabot ng 18%, depende sa tagapagpahiram, at ang iyong oras sa pagbabayad nito ay maaaring maikli. Hindi bihira ang mga pautang sa hard money na magkaroon ng mga term na tumatagal ng mas mababa sa isang taon. Ang mga bayarin sa paglalaan at mga gastos sa pagsasara ay maaari ring mas mataas kumpara sa maginoo na financing, na maaaring maliitin ang pagbabalik.
Pagpipilian # 3: Pag-tap sa Equity ng Tahanan
Ang pagguhit sa iyong equity ng bahay, alinman sa pamamagitan ng isang home equity loan, HELOC o cash-out refinance, ay isang pangatlong paraan upang ma-secure ang isang pamumuhunan sa pag-aarkila para sa pangmatagalang pag-upa o pananalapi ng isang pitik. Sa karamihan ng mga kaso, posible na humiram ng hanggang sa 80% ng halaga ng equity ng bahay upang magamit tungo sa pagbili ng isang pangalawang bahay.
Ang paggamit ng equity upang matustusan ang pamumuhunan sa real estate ay may mga kalamangan at kahinaan nito, depende sa uri ng pautang na iyong pinili. Sa isang HELOC, halimbawa, maaari kang humiram laban sa katumbas katulad ng gagawin mo sa isang credit card, at ang buwanang pagbabayad ay madalas na interes lamang. Ang rate ay karaniwang variable; gayunpaman, na nangangahulugang maaari itong tumaas kung nagbago ang kalakaran ng rate.
Ang isang cash-out refinance ay darating na may isang nakapirming rate, ngunit maaari itong pahabain ang buhay ng iyong umiiral na mortgage. Ang isang mas matagal na termino ng pautang ay maaaring nangangahulugang magbayad nang higit na interes para sa pangunahing tirahan. Iyon ay dapat timbangin laban sa inaasahang pagbabalik ng isang pag-aari ng pamumuhunan ay dadalhin. (Para sa higit pa kung ang kahulugan ng refinance, tingnan ang: 9 Mga Bagay na Dapat Na Malaman Bago Ka Na Balikin ang Iyong Mortgage .)
Ang Bottom Line
Ang pamumuhunan sa isang pag-aarkila ng pag-upa o pag-tackle ng isang proyekto ng bahay-flipping ay mapanganib na mga pakikipagsapalaran, ngunit inaalok nila ang potensyal para sa isang malaking kabayaran. Ang paghahanap ng pera upang samantalahin ang isang pagkakataon sa pamumuhunan ay hindi kailangang maging isang balakid kung alam mo kung saan titingnan. Habang inihahambing mo ang iba't ibang mga pagpipilian sa paghiram, tandaan kung ano ang maikli at pangmatagalang mga gastos at kung paano makakaapekto ito sa ilalim na linya ng pamumuhunan.
