Ano ang Cost Approach?
Ang diskarte sa gastos ay isang pamamaraan ng pagpapahalaga sa real estate na nagagawang ang presyo na dapat bayaran ng isang mamimili para sa isang piraso ng ari-arian ay dapat na katumbas ng gastos upang makabuo ng isang katumbas na gusali. Sa diskarte sa diskarte sa gastos, ang presyo ng merkado para sa pag-aari ay katumbas ng gastos ng lupa, kasama ang gastos ng konstruksyon, hindi gaanong pagkakaubos. Nagbubunga ito ng pinaka tumpak na halaga ng merkado kapag bago ang bago.
Pag-unawa sa Diskarte sa Gastos
Ang diskarte sa gastos ay isa sa tatlong mga pamamaraan ng pagpapahalaga para sa real estate; ang iba ay ang paraan ng kita at ang maihahambing na pamamaraan.
Sa halip na tumututok sa mga presyo ng iba pa, ang mga katulad na bahay sa lugar na ibinebenta, o kakayahan ng isang ari-arian upang makabuo ng kita, ang pamamaraang ito ay pinahahalagahan ang real estate sa pamamagitan ng pagkalkula kung magkano ang gastos sa gusali ngayon kung nawasak at kailangang mapalitan. Ito rin ang mga kadahilanan kung magkano ang halaga ng lupa at gumagawa ng mga pagbabawas para sa anumang pagkawala ng halaga, kung hindi man ay kilala bilang pagkakaubos.
Ang lohika sa likod ng pamamaraang ito ay hindi gaanong kahulugan para sa mga mamimili na magbayad nang higit pa para sa isang ari-arian kaysa sa kung ano ang gugugol upang mabuo mula sa simula.
Mayroong dalawang pangunahing uri ng mga diskarte sa diskarte sa gastos:
- Paraan ng pagpaparami: Ang pamamaraang ito ay isinasaalang-alang na ang isang kopya ng mga ari-arian ay itinayo at binibigyang pansin ang pagdoble ng mga orihinal na materyal.Pamamaraan sa paglalagay. Sa kasong ito, ipinapalagay na ang bagong istraktura ay may parehong pag-andar sa mga mas bagong materyales, gamit ang kasalukuyang mga pamamaraan ng konstruksiyon at isang na-update na disenyo.
Kapag ang lahat ng mga pagtatantya ay natipon, ang diskarte sa gastos ay kinakalkula sa sumusunod na paraan: Kapalit o pagpaparami gastos - pagbabawas + ng halaga ng lupa = halaga ng pag-aari.
Mga Key Takeaways
- Inirerekumenda ng paraan ng pagpapahalaga sa pamamaraan ang presyo na dapat magbayad ng isang mamimili para sa isang piraso ng ari-arian ay dapat na katumbas ng gastos upang makabuo ng isang katumbas na istraktura.Ang presyo ng merkado para sa pag-aari ay pantay sa gastos ng lupa, kasama ang gastos ng konstruksyon, hindi gaanong pagkakahina. Ang diskarte sa gastos ay itinuturing na hindi gaanong maaasahan kaysa sa iba pang mga pamamaraan ng pagpapahalaga sa real estate ngunit maaaring maging kapaki-pakinabang sa ilang mga kaso.
Mga Pakinabang at Kakulangan ng Diskarte sa Gastos
Ang diskarte sa gastos ay karaniwang itinuturing na hindi gaanong maaasahan kaysa sa kita at maihahambing na mga pamamaraan. Kinakailangan nito ang ilang mga pagpapalagay, kasama na ang pag-aalaga na mayroong sapat na magagamit na lupain para sa bumibili na magtayo ng magkatulad na pag-aari.
Bukod dito, kung ang maihahambing na bakanteng lupa ay hindi magagamit, ang halaga ay dapat na tinantya, na ginagawang mas tumpak ang tasa. Ang kakulangan ng katulad na mga materyales sa gusali ay binabawasan din ang kawastuhan ng tasa at pinatataas ang silid para sa subjectivity. Ang pagkalkula ng pagkawasak sa mas matandang pag-aari ay hindi tuwiran at madaling masusukat, alinman.
Sa kabila ng mga limitasyong ito, may ilang mga kaso kung saan ang pamamaraan ng gastos ay maaaring maging kapaki-pakinabang at kinakailangan. Ang pagpapahalaga sa iba't ibang mga bahagi ng real estate nang hiwalay ay lalong kapaki-pakinabang sa pagharap sa mga pag-aari na bago o naiiba sa iba.
Mga halimbawa ng Diskarte sa Gastos
Espesyal na Mga Katangian sa Paggamit
Kinakailangan ang diskarte sa gastos at kung minsan ang tanging paraan upang matukoy ang halaga ng mga eksklusibong gamit na gusali, tulad ng mga aklatan, paaralan o simbahan. Ang mga mapagkukunang ito ay bumubuo ng kaunting kita at hindi madalas na ipinagbibili, na hindi nagpapatunay ng kita at maihahambing na pamamaraan.
Bagong Konstruksyon
Ang diskarte sa gastos ay madalas na ginagamit para sa bagong konstruksiyon. Ang mga nagpapahiram sa konstruksyon ay nangangailangan ng mga diskarte sa diskarte sa gastos dahil ang anumang halaga ng merkado o halaga ng kita ay nakasalalay sa mga pamantayan ng proyekto at pagkumpleto. Ang mga proyekto ay muling nasuri sa iba't ibang yugto ng konstruksyon upang paganahin ang pagpapalabas ng mga pondo para sa susunod na yugto ng pagkumpleto.
Seguro
Ang mga pagtasa ng seguro ay may posibilidad na gamitin ang diskarte sa gastos dahil tanging ang halaga ng mga pagpapabuti ay hindi matiyak at ang halaga ng lupa ay nahihiwalay mula sa kabuuang halaga ng pag-aari. Ang pagpili sa pagitan ng napababang halaga at buong pagpapalit o halaga ng pagpaparami ay ang pagtukoy ng kadahilanan para sa pagsusuri.
Pag-aari ng Komersyal
Sa wakas, ang diskarte sa gastos ay paminsan-minsan ay umaasa sa pagpapahalaga sa komersyal na pag-aari, tulad ng mga gusali ng tanggapan, mga tindahan ng tingi, at mga hotel. Ang diskarte sa kita ay ang pangunahing pamamaraan na ginamit dito, kahit na ang isang diskarte sa gastos ay maaaring maipatupad kapag ang disenyo, konstruksiyon, functional utility o grado ng mga materyales ay nangangailangan ng mga indibidwal na pagsasaayos.
Mahalaga
Kapag ang isang diskarte sa diskarte sa diskarte ay dumating sa ibaba ng pagpepresyo ng merkado, maaari itong maging isang tanda ng isang sobrang init na merkado. Sa kabaligtaran, ang mga regular na pagsusuri sa itaas ng presyo ng pamilihan ay maaaring mag-signal ng isang pagkakataon sa pagbili.
Mga Espesyal na Pagsasaalang-alang
Karamihan sa mga appraisals ng tirahan ay hindi gumagamit ng diskarte sa gastos. Sa halip, ang mga paghahambing sa mga benta ay karaniwang nagtutulak ng mga pagpapahalaga sa merkado ng mga ganitong uri ng mga katangian.
Ang isang pagbubukod ay kung ang pag-aari ay hindi napabuti o labis na napabuti para sa kapitbahayan nito. Sa kasong ito, ang isang tumpak na pagtatantya ng halaga ng mga pagpapabuti ay nagdaragdag sa katumpakan ng pagpapasiya ng halaga, na hindi posible gamit lamang ang maihahambing na pamamaraan.
