Ang mga namumuhunan sa komersyal na real estate na pinapaboran ang nakapirming-rate na financing ng utang paminsan-minsan ay nakakahanap ng kanilang mga sarili na kinakailangang magbayad ng mga parusa sa prepayment kapag naayos nila ang kanilang utang nang maaga sa mga kapanahunan ng kanilang mga pautang. Sa iba't ibang mga pagpipilian sa prepayment, ang pagkatalo ay ang nag-aalok ng pinakamalaking kakayahang umangkop at potensyal na mga kita sa pananalapi kapag tumataas ang mga rate ng interes.
Ano ang Pagkatalo?
Ang pagkatalo, tulad ng iminumungkahi ng pangalan nito, ay isang pamamaraan para sa pagbabawas ng mga bayarin na kinakailangan kapag ang isang borrower ay nagpasya na mag-prepay ng isang nakapirming rate na komersyal na pautang sa real estate. Sa halip na magbayad ng pera sa nagpapahiram, ang pagpipilian ng pagkalugi ay nagbibigay-daan sa borrower na makipagpalitan ng isa pang asset na umaagos ng pera para sa orihinal na collateral sa pautang.
Ang bagong collateral (karaniwang mga security Treasury) ay karaniwang mas mababa sa peligro kaysa sa orihinal na komersyal na mga ari-arian sa real estate. Sa sitwasyong ito, mas mahusay ang nagpapahiram dahil natatanggap nito ang parehong daloy ng salapi at bilang kapalit ay nakakatanggap ng mas mahusay, nababagay na pamumuhunan. Bagaman ang pakinabang ng pagkalugi para sa nagpapahiram ay malinaw, ang mga nangungutang ay maaari ring makinabang nang malaki. Kung ang mga rate ng interes sa mga pautang ay tumaas sa isang rate na mas malaki kaysa sa mga pautang, ang mga nangungutang ay maaaring lumikha ng halaga at maglagay ng cash sa kanilang bulsa sa prepayment. Dahil ang pagkatalo ay isang opsyon na inaalok sa pag-uusap ng isang komersyal na pautang sa real estate, dapat isaalang-alang ito ng mga nanghihiram upang mapanatili ang posibilidad ng paglikha ng halaga sa kanilang financing.
Makatarungan para sa Pagkatalo
Ang variable na rate ng komersyal na pautang sa real estate ay isang naaangkop na paraan ng financing ng mga panandaliang mga pangangailangan tulad ng konstruksiyon o pagbuo ng tulay, na pinautang ng kapital sa mga may-ari ng real estate sa yugto ng pag-upa; ito ay binabayaran kapag ang pag-aari ay naglaan ng cash flow.
Bagaman ang panganib ng rate ng interes ay mataas, at walang limitasyon sa pinansiyal na downside, ang ilang mga nangungutang ay kukuha sa pangmatagalan, variable-rate financing. Madalas itong nangyayari kapag mayroong isang mataas na posibilidad na ang isang ari-arian na may daloy ng cash ay ibebenta bago mataba ang pautang.
Gumagamit ang mga nagpapahiram ng variable-rate financing sa maraming kadahilanan. Ang isang makabuluhang dahilan ay upang maiiwasan ang mga parusa sa prepayment na hinihingi ng mga nagpapahiram sa mga prepayment ng utang na nakapirme. Sa variable-rate financing, ang mga nagpapahiram ay hindi nagkakaroon ng panganib sa muling pag-iangkop dahil ang mga rate ng pautang ay lumulutang sa merkado. Kapag nabayaran, ang mga pondo ay maaaring ipahiram muli, sa parehong mga rate ng merkado.
Mga panganib para sa Pahiram
Ang pinansyal na rate ng financing ay may potensyal para sa paglikha ng pinansiyal na pagkalugi o pagbawas ng ani ng tagapagpahiram kapag ang kabisera ay nabayaran at pagkatapos ay ipahiram sa mas mababang mga rate ng merkado. Dahil sa potensyal na para sa panganib ng pag-aani, ang mga nagpapahiram ay karaniwang nangangailangan ng ilang uri ng parusa ng prepayment mula sa mga humiram sa isang takdang rate. Orihinal na, ang mga nagpapahiram ay nangangailangan ng 'pagpapanatili ng ani', na nagdidikta na ang mga nangungutang ay nagbabayad ng pagkakaiba sa rate (sa pagitan ng rate ng pautang at ang umiiral na rate ng merkado) sa prepaid capital para sa panahon na natitira sa kapanahunan ng pautang. Sapagkat mayroong pagkakataon at gastos sa pananalapi na nauugnay sa nagmula sa mga bagong assets ng mortgage, ang pagkatalo ay idinisenyo bilang isang paraan upang maalis ang panganib na muling pagbuhay at ang pangangailangan na muling magpahiram ng kapital na prepaid.
Pinapayagan ng pagkatalo ang mga nangungutang upang palitan ang collateral sa kanilang mga pautang sa mga ari-arian na nagbibigay ng parehong cash flow bilang orihinal na pautang. Ang pagpapalit ng asset na ito ay nagpapahintulot sa mga nagpapahiram na magpatuloy na matanggap ang kanilang inaasahang ani sa buong panahon ng pautang nang hindi kinakailangang makahanap ng mga bagong pagkakataon sa pagpapahiram upang mapalitan ang prepaid capital. Tulad ng naunang nabanggit, ang pagpapalitan ng isang mas peligrosong asset (US Treasury sa lugar ng isang komersyal na ari-arian ng real estate) ay binabawasan ang pangkalahatang panganib ng pamumuhunan ng nagpapahiram. Ito ay isang higit na higit na benepisyo para sa mga institusyon na nagse-secure ng mga mortgage na ito. Sa pamamagitan ng pagtaas ng posibilidad na matatanggap ng mga namumuhunan ang lahat ng mga kinontratang pagbabayad ng interes at punong-guro, ang pagkatalo ay lubos na pinatataas ang halaga ng mga security sec-back, pati na rin ang kita ng mga nagpapahiram.
Mga Pakinabang at Isyu para sa mga Pahiram
Hindi tulad ng pagpapanatili ng ani, ang pagkatalo ay nag-aalok ng baligtad na potensyal para sa mga nangungutang kapag tumataas ang mga rate ng merkado sa itaas ng nakontrata na rate ng pautang. Ang pagpapanatili ng ani ay tinutukoy bilang isang parusa, dahil ang mga nangungutang ay napapailalim sa ilang uri ng pagbabayad anuman ang ilipat sa mga rate ng direksyon ng merkado. Ito ay karaniwang nakaayos na bilang mas malaki sa pagkalkula ng pagpapanatili ng ani o isang porsyento ng halagang prepaid. Dahil ang pagkatalo ay nangangailangan ng pagbili ng mga bono sa Treasury, ang paggalaw ng mga rate na direktang nakakaapekto sa mga gastos ng mga pag-aari na ito at tinutukoy kung ang pagkatalo ay magiging isang gastos o isang pagbagsak ng hangin sa prepayment.
Sa karamihan ng mga kaso, ang pagkalugi ay nagsasangkot sa pagbili ng mga bono ng Treasury na may mga maturidad na katumbas ng natitirang termino ng pautang, na may mga rate ng kupon na nagbibigay ng kinakailangang kita upang mabawasan ang mga napraktikal na pana-panahong interes at punong bayad. Ang mga bonang ito ay bibigyan ng tiwala sa pagkatalo na pumasa sa pana-panahong mga daloy ng cash sa tagapagpahiram hanggang sa matanda ang mga bono. Depende sa pagkakaiba sa pagitan ng mga rate ng mga bono na kinakailangan upang talunin ang mga pautang at mga rate ng merkado, ang mga bono ng Treasury ay mangangalakal ng isang diskwento o isang premium.
Kapag tumaas ang mga rate, nawawalan ng halaga ang Treasury bond (o anumang nakapirming kita na pamumuhunan) at nagiging mas mura. Kapag nangyari ito, ang mga nangungutang ay maaaring bumili ng mga kinakailangang mga bono nang mas mababa kaysa sa kinakailangan upang maihanda ang utang, na nagreresulta sa karagdagang cash sa kanilang mga bulsa. Sa baligtad na sitwasyon, kapag bumagsak ang mga rate, nagiging mas mahal ang mga nakapirming kita na pamumuhunan. Nangangailangan ito ng borrower na magbayad ng isang halaga na mas malaki kaysa sa balanse ng pautang sa prepayment. Sa pagbagsak, ang pagkalkula ng pagpapanatili ng ani ay magreresulta sa eksaktong parehong halaga ng karagdagang kapital na kinakailangan upang talunin ang utang. Hindi ito isinasaalang-alang ang anumang mga gastos sa transaksyon na magagawa upang bumili ng mga bono na kinakailangan upang talunin ang utang. Ang mga gastos na ito ay nag-iiba depende sa pagkalat ng bid-ask o ang mga puwersa ng supply at demand para sa mga bono. Sa baligtad, ang pagkatalo ay kapaki-pakinabang habang ang pagpapanatili ng ani ay nangangailangan pa rin ng ilang parusa na babayaran.
Ang pagpipilian ng pagkatalo ay nagbibigay ng nakapirming-rate na mga nangungutang na may mga pakinabang sa mga pinipili ang pagpapanatili ng ani o pangmatagalan, variable-rate financing. Ito ay isang mabuting taktikal na desisyon para sa mga nangungutang na pakiramdam na mayroon silang kasanayan upang mahulaan ang mga paggalaw ng rate ng interes. Ito rin ay isang mahusay na pagpipilian para sa mga namumuhunan sa real estate na alam na kakailanganin nilang ibenta ang kanilang mga pag-aari sa maikling termino, ngunit nag-aalala tungkol sa potensyal na pagtaas ng serbisyo sa utang kung pipiliin nilang gamitin ang variable-rate na utang.
Ang mga nanghihiram na gumagamit ng utang na antas ng portfolio (isang pautang na pinagsama-sama ng maraming komersyal na mga pag-aari) ay napag-alaman na minsan ang mga nagpapahiram ay mangangailangan ng mga nangungutang na magbayad ng mas malaking porsyento ng isang pautang kaysa sa isang halaga ng kontribusyon ng isang asset sa portfolio. Ang sitwasyong ito ay nagreresulta kapag naniniwala ang tagapagpahiram na ang isang nanghihiram ay nagbebenta ng isang asset na hindi gaanong peligro kaysa sa natitirang mga assets sa portfolio. Dahil lumalaki ang portfolio na mas mababa sa isang hindi gaanong peligro na pag-aari nito, ang mga nagpapahiram ay mangangailangan ng halaga ng prepayment na magbabayad sa kanila para sa mas malaking peligro na madadala, mabisang mapapawi ang natitirang portfolio at mabawasan ang natitirang pagbabalik ng mamumuhunan.
Dahil ang mga resulta ng pagkalugi sa pagpapalitan ng isang mas peligro na asset kaysa sa collateral, ang mga nangungutang ay maaaring mapanatili ang parehong porsyento ng utang sa portfolio pagkatapos ng pagbebenta ng isang asset. Sa kasunduan ng nagpapahiram maaaring posible na madagdagan ang porsyento ng utang sa natitirang mga pag-aari kapag ang pagkatalo ay naisakatuparan.
Ang isa pang pakinabang sa mga nagpapahiram ay ang mga nagpapahiram ay hindi karaniwang nangangailangan ng anumang uri ng pagbabayad, alinman sa paitaas o sa pamamagitan ng pagtaas ng mga rate ng pautang, upang matanggap ang pagpipilian ng pagkalugi. Kung tumaas ang mga rate, may potensyal na paglikha ng halaga para sa nanghihiram; samakatuwid, maiisip na ang mga nagpapahiram ay maaaring humingi ng kabayaran para sa pagbebenta ng pagpipilian.
Ang Bottom Line
Kailangang magkaroon ng kamalayan ng mga nanghihiram sa kanilang mga pagpipilian sa prepayment upang gumawa sila ng tamang desisyon sa pamamahala ng pag-aari. Halimbawa, sa mga panahon ng makabuluhang pagtaas ng rate ng interes, mas mabuti na ibenta ang isang suboptimal na komersyal na pag-aari dahil sa halaga na nilikha sa pamamagitan ng pagtalo sa utang. Sa pagbabagsak, maaaring makatuwiran na hawakan ang isang asset, kahit na pagkatapos ng pag-optimize ng halaga. Ang oras na naiwan sa pautang sa prepayment ay direktang nakakaimpluwensya sa mga gastos sa prepayment. Ang lahat ng mga bagay na pantay-pantay, ang mga parusa ng prepayment ay naglaho sa paglipas ng panahon.
Kung pinag-uusapan ang mga termino ng isang komersyal na pautang sa real estate, dapat humiling ang mga nangungutang para sa kakayahang talunin ang kanilang mga nakapirming rate na pautang kahit na wala silang balak na ihanda ang obligasyon bago ang kapanahunan. Ang natatanging kalamangan na ang pagkalugi ay nagbibigay ng higit sa iba pang mga pagpipilian sa prepayment ay makabuluhan dahil sa kakayahang lumikha ng isang kaganapan na bumubuo ng kita kapag tumataas ang mga rate ng interes sa merkado. Mapapansin na sa mga panahon ng pagtaas ng mga rate ng interes, ang mga may-ari ng real estate na mas gusto ang pinansiyal na rate ng financing ay maaaring makagawa ng mga kita ng kapital sa kanilang mga obligasyon sa utang na maaaring higit pa sa offset ang pagbawas sa mga halaga ng real estate. Ang mga namumuhunan na gumagamit ng pananalapi sa pananalapi upang bumili ng real estate upang maiayos na ibenta pagkatapos ay dapat isaalang-alang ang nakapirming rate ng financing na may pagpipilian ng pagkatalo bilang isang kaakit-akit na alternatibo sa panandaliang, variable-rate financing.
