Ang huling bagay na nais na marinig ng mga nakatira sa co-ops sa kanilang taunang pagpupulong ng mga shareholders ay ang kanilang co-op ay nanganganib sa pag-default. Ngunit para sa maraming tao, ito ay isang katotohanan. Bawat taon, ang mga co-op ay bumagsak sa bangkrap at iniiwan ang kanilang mga "may-ari" sa malamig.
Ano ang isang Co-op?
Ang mga co-op ay mga kaayusan sa pabahay kung saan nagmamay-ari ang isang residente ng isang ligal na nilalang, na tinatawag na korporasyon. Ang mga shareholders na ito ay tumatanggap ng isang pagmamay-ari ng pag-upa, o kanan, na nagbibigay-daan sa kanila na manirahan sa isa sa mga apartment o unit. Technically, ang may-ari ay nagmamay-ari lamang ng pagbabahagi sa korporasyong ito, hindi ang real estate mismo. Ang korporasyon ay nagmamay-ari ng real estate. Ang may-ari ng pagbabahagi ay nagbabayad ng isang buwanang gastos sa pagpapanatili na ginagamit upang masakop ang mga gastos sa pamamahala ng gusali tulad ng paglilinis, init, tubig, suweldo ng empleyado, pagtanggal ng basura, mga gastos sa pagkumpuni, buwis, seguro, at pinagbabatayan ng mortgage ng gusali.
Mga Uri ng Default
Mayroong dalawang karaniwang kilalang uri ng default na nagsasangkot ng mga co-ops: mga pagkukulang sa mortgage at mga default na teknikal.
- Ang mga kakulangan sa teknikal ay hindi malubhang seryoso. Sinabi ni Adam Leitman Bailey, Esq., Isang abugado ng New York at New Jersey at pinuno ng tirahan ng New York City at komersyal na real estate firm na si Adam Leitman Bailey, PC, na ang ganitong uri ng default "ay binubuo ng kabiguan na gumawa ng pag-aayos sa paglabag ng kasunduan sa mortgage kahit na ang lahat ng mga pagbabayad sa pananalapi ay binabayaran nang oras. " Karaniwan, ang mga ganitong uri ng mga pagkukulang ay maaaring malutas sa pamamagitan ng pag-aayos para sa pagkumpuni na makumpleto, o, hindi bababa sa, bayad na. Ang mga pagkukulang sa mortgage ay mas seryoso dahil ang tagapagpahiram ay hindi tumatanggap ng mga pagbabayad para sa gusali, tulad ng bawat orihinal na kasunduan. Ito ay isang nakakabigo na sitwasyon para sa mga shareholders na masigasig na nagbabayad ng buwanang pagpapanatili nang hindi nawawala ang mga pagbabayad. Ito ay madalas na pinakamabilis na ruta patungo sa pagsampa ng pagkalugi para sa mga co-op. Sa sitwasyong ito, ang nagpapahiram ay nagpapadala ng isang Abiso ng Default sa pamamahala ng gusali, at kung ang default na mortgage ay hindi nalutas, nagsisimula ang proseso ng foreclosure.
Pinakamasamang Kaso ng Eksena: Pagtataya
Ang pagtataya ay ang pinakamasama bagay na maaaring mangyari kapag ang isang file ng co-op para sa pagkalugi. Ang foreclosure ay isang demanda na sinimulan ng tagapagpahiram upang makakuha ng ligal na pamagat sa gusali. Si Stuart M. Saft, isang Kasosyo sa Dewey & LeBoeuf LLP, ay nagsabi na sa New York, isang foreclosure ay maaaring tumagal ng ilang taon ngunit sa huli maliban kung ang co-op ay may isang lehitimong pagtatanggol, ang isang tagahatol ay magkakaroon ng auction upang ibenta ang gusali, at ang mga shareholders ay babalik sa pagiging nangungupahan sa pag-upa at hindi na "pagmamay-ari" ang kanilang mga apartment.
Kung sakaling ang isang file ng co-op para sa pagkalugi bilang isang resulta ng pag-default sa mortgage nito, ang tagapagpahiram ay may kapangyarihan na mag-foreclose sa gusali at palayasin ang mga shareholders. Idinagdag ni Bailey, "Ang tagapagpahiram ng pinagbabatayan na mortgage ay hindi maaaring sumunod sa bawat shareholder ng apartment dahil ang mortgage ng gusali ay hindi isang personal na garantiya ng mga shareholders." Sa isang pagkalugi, ang bangko ng co-op ay babayaran bago ang mga shareholders.
Kaya, ang anumang nalikom mula sa pagbebenta ng foreclosure ng isang pagkalugi ay pupunta upang bayaran ang bangko. Ang mga shareholders na nakakuha ng mga personal na mortgage ay magiging responsable para sa mga pagbabayad kahit na nawalan sila ng pagmamay-ari ng mga namamahagi sa apartment.
Sa sitwasyong ito, ang mga shareholders ay walang maraming mga pagpipilian. Kung pipiliin ng co-op na mag-file ng isang Kabanata 11 (isang muling pag-aayos), ang co-op mortgagee ay maaaring ilipat upang mai-convert ito sa isang Kabanata 7, na kung saan ay likido, kung saan agad naibenta ang gusali.
Sa pagkalugi o foreclosure, ang co-op shareholders ay mananatili bilang mga nangungupahan kung sila ay nakatira doon, ngunit ang kanilang pagmamay-ari ng pag-upa ay nakansela. Kung may utang sila sa kanilang apartment at hindi magbabayad, "maaaring magkaroon sila ng masamang epekto ng buwis sa kita, " Kinukumpirma ni Saft.
Ang mga kooperatiba na maaaring nagkakaproblema sa pag-default ay maaaring subukan at makahuli sa mga pagbabayad sa pamamagitan ng paghiram ng karagdagang pondo, pagtataas ng buwanang pagpapanatili o pagdaragdag ng isang pagtatasa. Ang pagtatasa ay isang pansamantalang pagtaas sa buwanang pagpapanatili. Ang pagtaas na ito ay itinalaga para sa pag-aayos o iba pang mga gastos na sakop ng mga co-op na sakop.
Karaniwan ba ang Co-op Bankruptcycies?
Ang co-op bankruptcycies ay isang bihirang pangyayari. Sinabi ni Saft, "Tulad ng alam natin, mas mababa sa 10 co-ops ang na-foreclosed sa NYC mula pa noong Ikalawang Digmaang Pandaigdig, kaya't malamang na mangyari ito ngayon. Gayunpaman, nagbabayad ito na maging maingat." Ang isang teknikal na default ay maaaring humantong sa pagkalugi kung ang lahat ng mga pera sa tala ay magiging sanhi bilang isang resulta ng isang teknikal na default, ngunit hindi ito malamang.
Ano ang Magagawa ng Mga shareholders?
Sa kasamaang palad para sa mga shareholders, wala nang magagawa kung nabili na nila ang co-op apartment. Kung bumili sila ng mga bahagi sa isang nababagabag na co-op, dapat silang humingi ng payo mula sa isang kwalipikadong abugado para sa paggabay. Ang susi ay ang paggawa ng mga desisyon na edukado kapag namimili sa paligid at mag-imbestiga sa co-op bago bumili.
Sinabi ni Bailey na kapag siya ay kumakatawan sa isang mamimili, tinitiyak niya na ang gusali ay matatag sa pamamagitan ng pagsusuri ng mga pinansyal ng gusali sa huling dalawang taon. Inihambing niya ang pahayag sa pananalapi sa anumang pangunahing pagpapabuti sa istruktura o kinakailangang pag-aayos at hinahanap kung ang gusali ay may solidong reserbang cash. Ang mga gusali na hindi kayang gumawa ng mga pagbabayad ng mortgage o matugunan ang mga gastos ay tiyak na mga pulang bandila.
Ang mga mangangaso sa apartment ng co-op ay maiiwasan na mahulog sa isang "masamang" co-op sa pamamagitan ng pagtatanong sa kanilang mga pinansyal. Ang pagtingin sa isang dalawang taong kasaysayan ay maaaring magbigay ng isang magandang sulyap kung gaano kahusay (o hindi maganda) ang ginagawa ng gusali. Halimbawa, ang isang mababang reserbang cash, ay maaaring magpahiwatig ng co-op ay walang sapat na pondo upang masakop ang mga pag-aayos ng emergency. Sa kasong ito, ang co-op ay kailangang kumuha ng mga pondo mula sa alinman sa bangko sa anyo ng ibang pautang o mula sa mga shareholders.
Kailangang magtanong ang mga shareholder ng mga pangunahing katanungan kapag nagsasaliksik ng isang apartment. Halimbawa, tanungin kung ang co-op ay gumagawa ng buwanang mga pagbabayad sa mortgage. Kung napalampas nila ang mga pagbabayad, tanungin kung bakit. Tanungin kung mayroong anumang iba pang mga uri ng utang na nakabinbin bukod sa utang, kung mayroon ding mga paparating na pangunahing pag-aayos at kung gayon, paano ang pagpaplano ng co-op na magbayad para sa kanila.
Iminumungkahi ni Saft ang ilang mga tip: "Tumingin sa huling pahayag sa pananalapi upang makita kung ang accountant ay naglabas ng isang malinis na sulat ng pag-audit; tignan ang iyong abogado kung mayroong sinumang mga paniningil laban sa gusali o ang mga buwis sa real estate ay hindi nabayaran. Subukang alamin. mula sa namamahala sa ahente kung maraming mga shareholders ang hindi pagtupad sa kanilang pagpapanatili. Ipabasa sa iyong abogado ang mga minuto ng co-op upang makita kung may mga problema."
Ang Bottom Line
Ang lupon ng co-op ay may karapatang tanungin ka, bilang isang prospective na bumibili, tungkol sa iyong kasaysayan sa pananalapi. Nais nitong tiyakin na makamit mo ang responsibilidad ng buwanang pagpapanatili, bilang karagdagan sa iyong sariling personal na pagbabayad ng utang. Gayunpaman, bilang isang mamimili, mayroon ka ring karapatan na tiyakin na ang buhay na puwang na iyong tapusin ay matipid sa ekonomiya. Siguraduhing nagtanong ka tungkol sa bawat detalye. Ito ang iyong hinaharap, kaya gamitin ang iyong mga karapatan.
