Talaan ng nilalaman
- Ang Linya ng Pagpapalit ng Mortgage
- Epekto ng mga Namumuhunan sa Mga Pautang sa Pautang
- Nakatakdang Mortgage ng Pautang sa Interes
- Ang Papel ng Fed
- Madaling iakma na Pautang sa rate - ARM
- Pagbabago ng Pagbabago
- Ang Bottom Line
Ang mga pautang sa mortgage ay dumating sa dalawang pangunahing porma - naayos na rate at adjustable rate - na may ilang mga kombinasyon ng hybrid at maraming derivatives ng bawat isa. Ang isang pangunahing pag-unawa sa mga rate ng interes at mga impluwensyang pang-ekonomiya na matukoy ang hinaharap na kurso ng mga rate ng interes ay maaaring makatulong sa iyo na gumawa ng mga desisyon sa pananalapi sa pananalapi. Kasama sa mga pagpapasyang ito ang pagpili sa pagitan ng isang nakapirming rate na mortgage o adjustable-rate mortgage (ARM) o pagpapasya kung ang pagpipino sa labas ng isang adjustable-rate mortgage.
Ang Linya ng Pagpapalit ng Mortgage
Ang industriya ng pautang ay may tatlong pangunahing bahagi o negosyo: ang tagapagpahiwatig ng mortgage, ang pinagsama-samang, at ang mamumuhunan.
Ang pinanggalingan ng utang ay ang tagapagpahiram. Ang mga tagapagpahiram ay dumating sa maraming mga form, mula sa mga unyon ng kredito at mga bangko hanggang sa mga broker ng mortgage. Ipinakilala ng mga nagmulan ng pautang at pautang sa merkado sa mga mamimili. Nagbebenta sila ng mga pautang. Nakikipagkumpitensya sila sa bawat isa batay sa mga rate ng interes, bayad at mga antas ng serbisyo na kanilang inaalok. Ang mga rate ng interes at bayad na sinisingil nila ay matukoy ang kanilang mga margin sa kita. Karamihan sa mga nagmula sa pagpapautang ay hindi "portfolio" na pautang (nangangahulugang hindi nila pinananatili ang asset ng pautang). Sa halip, ibinebenta nila ang mortgage sa pangalawang merkado ng mortgage. Ang mga rate ng interes na sinisingil nila ang mga mamimili ay natutukoy ng kanilang mga margin sa kita at ang presyo kung saan maaari nilang ibenta ang mortgage sa pangalawang merkado ng mortgage.
Bumili ang pinagsama-samang mga bagong pinagmulang mga mortgage mula sa iba pang mga institusyon. Ang mga ito ay bahagi ng pangalawang merkado ng mortgage. Karamihan sa mga pinagsama-samang din ay nagmula sa utang. Ang mga Aggregator ay nagtutubig ng maraming magkakatulad na mga utang na magkasama upang mabuo ang mga security na naka-back-mortgage (MBS) - isang proseso na kilala bilang securitization. Ang seguridad na sinusuportahan ng mortgage ay isang bono na suportado ng isang pinagbabatayan na pool ng mga mortgage. Ang mga seguridad na nai-back mortgage ay ibinebenta sa mga namumuhunan. Ang presyo kung saan ang mga security sec-backed ay maaaring ibenta sa mga namumuhunan ay tinutukoy ang presyo na babayaran ng mga pinagsama-sama para sa mga bagong nagmula na mga utang mula sa iba pang mga nagpapahiram at ang mga rate ng interes na kanilang inaalok sa mga mamimili para sa kanilang sariling mga pinagmulan ng utang.
Maraming mga namumuhunan sa mga security sec-backed: mga pondo ng pensiyon, pondo sa isa't isa, mga bangko, pondo ng bakod, mga dayuhang gobyerno, mga kumpanya ng seguro, at Freddie Mac at Fannie Mae (mga negosyo na na-sponsor ng gobyerno). Habang sinusubukan ng mga namumuhunan na ma-maximize ang mga pagbabalik, madalas silang nagpapatakbo ng mga pagtatasa ng kamag-anak na halaga sa pagitan ng mga security na naka-back-mortgage at iba pang mga nakapirming kita na pamumuhunan tulad ng mga corporate bond. Tulad ng lahat ng mga pinansiyal na seguridad, ang hinihingi ng mamumuhunan para sa mga security na suportado ng mortgage ay tinutukoy ang presyo na babayaran nila para sa mga security na ito.
Epekto ng mga Namumuhunan sa Mga Pautang sa Pautang
Sa isang malaking degree, ang mga namuhunan sa seguridad na suportado ng mortgage ay matukoy ang mga rate ng mortgage na inaalok sa mga mamimili. Tulad ng ipinaliwanag sa itaas, ang linya ng produksyon ng mortgage ay nagtatapos sa anyo ng seguridad na suportado ng mortgage na binili ng isang mamumuhunan. Tinutukoy ng libreng merkado ang mga presyo ng pag-clear sa merkado ay babayaran ng mga mamumuhunan para sa mga security na suportado ng mortgage. Bumabalik ang mga presyo sa pabrika sa industriya ng mortgage upang matukoy ang mga rate ng interes na iyong bibigyan kapag binili mo ang iyong bahay.
Nakatakdang Mortgage ng Pautang sa Interes
Ang rate ng interes sa isang nakapirming rate ng mortgage ay naayos para sa buhay ng mortgage. Gayunpaman, sa average, ang 30-taong nakapirming rate ng mortgage ay may isang mas maiikling haba, dahil sa mga customer na lumilipat o muling pinapananal ang kanilang mga utang. Ang panuntunan ng hinlalaki na dati ay ang mga may-ari ng bahay ay nanatili sa kanilang mga tahanan nang average ng pitong taon. Gayunpaman, iniulat ng National Association of Home Builders noong Enero ng 2018 na ngayon ay nagbago ito sa 12 hanggang 13 taon.
Ang mga presyo ng seguridad na suportado ng mortgage ay lubos na nauugnay sa mga presyo ng mga bono sa Treasury ng US. Nangangahulugan ito na ang presyo ng seguridad na nai-back security sa pamamagitan ng 30-taong mortgage ay lilipat kasama ang presyo ng limang taon ng tala ng US Treasury o ang 10-taong bono ng US Treasury batay sa isang punong pinansiyal na kilala bilang tagal. Sa pagsasagawa, ang tagal ng 30-taong pagpapautang ay mas malapit sa limang taong tala, ngunit ang merkado ay may posibilidad na gamitin ang 10-taong bono bilang isang benchmark. Nangangahulugan din ito na ang rate ng interes sa 30-taong nakapirming rate na mga mortgage na inaalok sa mga mamimili ay dapat na pataas o pababa kasama ang ani ng US Treasury 10-taong bono. Ang ani ng isang bono ay isang function ng rate ng kupon at presyo nito.
Ang mga inaasahan sa ekonomiya ay tumutukoy sa presyo at ani ng mga bono sa Treasury ng US. Ang pinakamasamang kaaway ng isang bono ay ang inflation, na nagtatanggal ng halaga ng mga pagbabayad sa hinaharap - parehong pagbabayad ng kupon at ang pagbabayad ng punong-guro. Samakatuwid, kapag ang inflation ay mataas o inaasahan na tumaas, bumaba ang mga presyo ng bono, na nangangahulugang tumaas ang kanilang mga ani - mayroong isang kabaligtaran na relasyon sa pagitan ng presyo ng isang bono at ang ani nito.
Ang Papel ng Fed
Ang Federal Reserve ay gumaganap ng malaking papel sa mga inaasahan sa inflation. Ito ay dahil ang pang-unawa sa merkado ng bono sa kung gaano kahusay ang Federal Reserve ay kinokontrol ang inflation sa pamamagitan ng pangangasiwa ng mga panandaliang rate ng interes ay tinutukoy ang pangmatagalang mga rate ng interes, tulad ng ani ng US Treasury 10-taong bono. Sa madaling salita, ang Federal Reserve ay nagtatakda ng kasalukuyang mga rate ng interes na pansamantala, na isasalin ng merkado upang matukoy ang pangmatagalang mga rate ng interes tulad ng ani sa US Treasury 10-taong bono.
Tandaan, ang mga rate ng interes sa 30-taong mortgage ay lubos na nakakaugnay sa ani ng 10-taong bono ng US Treasury. Kung sinusubukan mong hulaan kung ano ang gagawin ng 30-taong naayos na rate ng interes ng utang sa hinaharap, panoorin at unawain ang ani sa US Treasury 10-taong bono (o ang limang taong tala) at sundin kung ano ang merkado sinasabi tungkol sa patakaran sa pananalapi ng Federal Reserve.
Madaling iakma na Pautang sa rate - ARM
Ang rate ng interes sa isang adjustable rate ng mortgage ay maaaring magbago buwanang, tuwing anim na buwan, taun-taon o mas madalas, depende sa mga term ng mortgage. Ang rate ng interes ay binubuo ng isang halaga ng index kasama ang isang margin. Ito ay kilala bilang ang buong nai-index na rate ng interes. Ito ay karaniwang bilugan sa isang-ikawalo ng isang punto ng porsyento. Ang halaga ng index ay variable, habang ang margin ay naayos para sa buhay ng mortgage. Halimbawa, kung ang kasalukuyang halaga ng index ay 6.83% at ang margin ay 3%, pag-ikot sa pinakamalapit na ikawalo ng isang punto ng porsyento ay gagawing ganap na nai-index na rate ng interes na 9.83%. Kung ang index ay bumaba sa 6.1%, ang ganap na na-index na rate ng interes ay 9.1%.
Ang rate ng interes sa isang adjustable rate mortgage ay nakatali sa isang index. Mayroong maraming iba't ibang mga index ng mortgage na ginamit para sa iba't ibang mga adjustable rate mortgage, ang bawat isa ay itinayo gamit ang mga rate ng interes sa alinman sa isang uri ng aktibong traded na pinansiyal na seguridad, isang uri ng pautang sa bangko o isang uri ng deposito ng bangko. Ang lahat ng iba't ibang mga index ng mortgage ay malawak na nakakaugnay sa bawat isa. Sa madaling salita, lumilipat sila sa parehong direksyon, pataas o pababa, habang nagbabago ang mga kondisyon sa ekonomiya.
Karamihan sa mga index ng mortgage ay itinuturing na mga panandaliang index. Ang "panandaliang" o "term" ay tumutukoy sa termino ng mga seguridad, pautang o mga deposito na ginamit upang mabuo ang index. Karaniwan, ang anumang seguridad, pautang o deposito na may termino ng isang taon o mas kaunti ay isinasaalang-alang sa maikling panahon. Karamihan sa mga panandaliang rate ng interes, kabilang ang mga ginamit upang magtayo ng mga index ng mortgage, ay malapit na nakakaugnay sa isang rate ng interes na kilala bilang ang Federal Funds Rate.
Pagbabago ng Pagbabago
Kung sinusubukan mong hulaan ang mga pagbabago sa rate ng interes sa mga adjustable-rate mortgages, tingnan ang hugis ng curve ng ani. Ang curve ng ani ay kumakatawan sa mga ani sa mga bono ng Treasury ng US na may mga maturidad mula sa tatlong buwan hanggang 30 taon.
Kapag ang hugis ng curve ay patag o pailalim na pagbulusok, nangangahulugan ito na inaasahan ng merkado ang Federal Reserve na panatilihing panandaliang mga rate ng interes ang matatag o ilipat ang mga ito. Kapag ang hugis ng curve ay pataas na sloping, inaasahan ng merkado ang Federal Reserve na ilipat ang mga panandaliang rate ng interes na mas mataas.
Ang katatagan ng curve sa alinmang direksyon ay isang indikasyon kung magkano ang inaasahan ng merkado sa Federal Reserve na itaas o babaan ang mga rate ng interes na panandalian. Ang presyo ng futures ng Fed Funds ay isa ring indikasyon ng mga inaasahan sa merkado para sa hinaharap na mga rate ng interes sa hinaharap.
Ang Bottom Line
Ang isang pag-unawa sa kung ano ang nakakaimpluwensya sa kasalukuyan at hinaharap na maayos at naaangkop na rate ng mortgage rate ay makakatulong sa iyo na gumawa ng mga pinansiyal na mga desisyon sa mortgage. Halimbawa, maaari nitong ipagbigay-alam sa iyong pasya tungkol sa pagpili ng isang naaangkop na rate ng mortgage sa isang nakapirming rate ng mortgage at tutulong sa iyo na magpasya kapag may katuturan na muling pagbawi mula sa isang adjustable rate ng mortgage.
Huwag paniwalaan ang lahat ng iyong naririnig sa TV. Hindi palaging "isang mahusay na oras upang muling mapawi sa iyong adjustable rate ng mortgage bago tumaas ang rate ng interes." Ang mga rate ng interes ay maaaring tumaas pa ng pasulong - o maaari silang bumaba. Alamin kung ano ang sinasabi ng curve ng ani.
- (Para sa higit pa, tingnan kung Paano ang Mga rate ng interes sa Trabaho sa isang Pautang, Suriin ang Kasalukuyang Mga Pautang sa Pag-utang, Paano Paano Gumagana ang Mga Pautang sa Interes sa isang Pautang, Pag-unawa sa Istraktura ng Pagbabayad ng Pautang, Mga Puno ng Mortgage: Ano ang Punto? o variable na Rate ng Pautang: Alin ang Mas Mabuti Ngayon, Paghahanap ng Pinakamahusay na Pautang sa Mortgage, Nagkaroon ng isang Magandang Pautang sa Mortgage? I-lock ito! I-rate ang Mortgage: Ano ang Mangyayari Kapag Nagpataas ang Mga rate ng interes, Mas Mahalaga ba ang Presyo ng Bahay o Rate ng Interes ?, Pamimili para sa Mga Pautang sa Pautang)
