Ang pamumuhunan sa pag-aarkila ng pag-upa ay maaaring patunayan na isang matalinong paglipat sa pananalapi. Para sa mga nagsisimula, ang isang pag-aarkila ng pag-upa ay maaaring magbigay ng isang matatag na mapagkukunan ng kita habang nagtatayo ka ng equity at pinahahalagahan ang pag-aari. Mayroon ding mga benepisyo sa buwis: Maaari mong ibabawas ang iyong mga gastos sa pag-upa mula sa anumang kita sa pag-upa na kinikita mo, sa gayon pagbaba ng iyong pananagutan sa buwis. Karamihan sa mga gastos sa pag-aarkila sa bahay - kabilang ang seguro sa mortgage, buwis sa pag-aari, pagkumpuni at pagpapanatili, mga gastos sa tanggapan ng bahay, seguro, mga propesyonal na serbisyo at mga gastos sa paglalakbay na may kaugnayan sa pamamahala - ay ibabawas sa taong ginugol mo ang pera.
Gayunpaman, ang isa pang pangunahing pagbawas sa buwis — ang isa para sa pagkakaubos — ay gumagana nang iba. Ang pagbabawas ay ang proseso na ginamit upang mabawasan ang mga gastos sa pagbili at pagpapabuti ng isang pag-aarkila sa pag-upa. Sa halip na kumuha ng isang malaking pagbabawas sa taon na binili mo (o pagbutihin) ang pag-aari, ang pagbabawas ay namamahagi ng pagbabawas sa buong kapaki-pakinabang na buhay ng pag-aari. Ang Internal Revenue Service (IRS) ay may napaka-tiyak na mga patakaran tungkol sa pagkalugi, at kung nagmamay-ari ka ng pag-aarkila, mahalagang maunawaan kung paano gumagana ang proseso.
Aling Ari-arian ang Nabibigyang-halaga?
Ayon sa IRS, maaari mong pahalagahan ang isang pag-aarkila sa pag-upa kung natutugunan nito ang lahat ng mga kinakailangang ito:
- Pag-aari mo ang pag-aari. (Ikaw ay itinuturing na may-ari kahit na ang ari-arian ay napapailalim sa isang utang.) Ginagamit mo ang pag-aari sa iyong negosyo o bilang isang aktibidad na gumagawa ng kita.Ang pag-aari ay may natukoy na kapaki-pakinabang na buhay, na nangangahulugang ito ay isang bagay na sinusuot, nabubulok., masanay, nagiging lipas o mawawalan ng halaga mula sa mga natural na sanhi.Ang pag-aari ay inaasahan na tumagal ng higit sa isang taon.
Kahit na ang mga pag-aari ay nakakatugon sa lahat ng mga kinakailangan sa itaas, hindi ito mai-depreciated kung inilagay mo ito sa serbisyo at itinapon ito (o hindi na ito ginagamit para sa paggamit ng negosyo) sa parehong taon. Ang lupa ay hindi isinasaalang-alang na hindi mababawas.At sa pangkalahatan, hindi mo maiwawalang halaga ang mga gastos sa pag-clear, pagtatanim, at landscaping, dahil ang mga aktibidad na ito ay itinuturing na bahagi ng gastos ng lupa.
Kailan Nagsisimula ang Depreciation?
Maaari mong simulan ang pagkuha ng mga pagbabawas ng pagbabawas sa sandaling mailagay ang serbisyo sa serbisyo o handa at magagamit bilang isang pag-upa Narito ang isang halimbawa: Bumili ka ng isang pag-upa sa pag-upa noong Mayo 15. Matapos magtrabaho sa bahay nang maraming buwan, ikaw maghanda ka bang magrenta noong Hulyo 15, kaya nagsisimula kang mag-advertise sa online at sa mga lokal na papel. Nakakahanap ka ng isang nangungupahan, at ang pag-upa ay nagsisimula sa Septiyembre 1. Habang ang pag-aari ay inilagay sa serbisyo - iyon ay, handa nang maarkahan at sakupin — noong Hulyo 15, sisimulan mong bawasin ang bahay noong Hulyo, hindi noong Setyembre kapag simulan mong mangolekta ng upa.
Patuloy mong binabawas ang pag-aari hanggang sa matugunan ang isa sa mga sumusunod na kondisyon.
- Binawi mo ang iyong buong gastos o iba pang batayan sa pag-aari.Pagretiro mo ang pag-aari mula sa serbisyo, kahit na hindi mo lubos na nakuha ang gastos o iba pang batayan. Ang isang ari-arian ay nagretiro mula sa serbisyo kapag hindi na ito ginagamit bilang isang pag-aari na gumagawa ng kita — o kung ibebenta mo o palitan ito, i-convert ito sa personal na paggamit, iwanan ito o kung nawasak.
Maaari kang magpatuloy sa pag-angkin ng isang pagbabawas para sa pagkalugi para sa pag-aari na pansamantalang "idle" o hindi ginagamit. Kung gumawa ka ng pag-aayos pagkatapos lumipat ang isang nangungupahan, halimbawa, maaari mo pa ring ibawas ang pag-aari habang inihahanda mo ito sa susunod.
Paraan ng Pagkalugi
Tatlong kadahilanan ang tinutukoy ang halaga ng pagkakaugnay na maaari mong bawas bawat taon: ang iyong batayan sa ari-arian, panahon ng pagbawi at ang paraan ng pamumura na ginamit. Ang anumang ari-arian ng pag-upa sa tirahan na inilagay sa serbisyo pagkatapos ng 1986 ay nabawasan gamit ang Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), isang diskarte sa accounting na kumakalat ng mga gastos (at pagbabawas ng pagbabawas) ng higit sa 27.5 taon, ang halaga ng oras na itinuturing ng IRS na "kapaki-pakinabang na buhay ”Ng isang pag-aarkila sa pag-upa.
Habang palaging inirerekumenda na gumana ka sa isang kwalipikadong accountant ng buwis kapag kinakalkula ang pagkawasak, narito ang mga pangunahing hakbang:
- Alamin ang batayan ng pag-aari: Ang batayan ng pag-aari ay ang gastos nito, o ang halaga na iyong binayaran (sa cash, may isang mortgage o sa ibang paraan) upang makuha ang pag-aari. Ang ilang mga bayarin sa pag-areglo at mga gastos sa pagsasara, kasama ang mga ligal na bayarin, mga bayarin sa pagrekord, survey, paglipat ng buwis, seguro sa pamagat at anumang halaga ng utang ng nagbebenta na sumasang-ayon ka na magbayad (tulad ng mga buwis sa likod), ay kasama sa batayan. Ang ilang mga bayarin sa pag-areglo at mga gastos sa pagsasara ay hindi maaaring isama sa iyong batayan, kasama ang mga premium insurance ng apoy, upa na may kaugnayan sa pag-okupado ng pre-pagsasara ng ari-arian at mga singil na konektado sa pagkuha o muling pagsasaayos ng isang pautang: mga puntos, premium ng seguro sa mortgage, mga gastos sa ulat sa credit, at mga bayad sa pag-appraisal. Paghiwalayin ang gastos ng lupa at mga gusali: Tulad ng pagpapahalaga lamang sa gastos ng gusali at hindi ang lupain, dapat mong matukoy ang halaga ng bawat isa upang mabawasan ang tamang halaga. Upang matukoy ang halaga, maaari mong gamitin ang patas na halaga ng merkado ng bawat isa sa oras na binili mo ang pag-aari, o maaari mong ibase ang numero sa nasuri na mga halaga ng buwis sa real estate. Sabihin mong bumili ka ng isang bahay sa halagang $ 110, 000. Ang pinakahuling pagtatasa ng buwis sa real estate ay nagkakahalaga ng pag-aari sa $ 90, 000, kung saan $ 81, 000 ay para sa bahay at $ 9, 000 ay para sa lupa. Samakatuwid, maaari kang maglaan ng 90% ($ 81, 000 ÷ $ 90, 000) ng presyo ng pagbili sa bahay at 10% ($ 9, 000 ÷ $ 90, 000) ng presyo ng pagbili sa lupa. Alamin ang iyong batayan sa bahay: Ngayon na alam mo ang batayan ng pag-aari (bahay kasama ng lupa) at ang halaga ng bahay, maaari mong matukoy ang iyong batayan sa bahay. Gamit ang halimbawa sa itaas, ang batayan mo sa bahay — ang halaga na maaaring ibawas sa halaga - ay $ 99, 000 (90% ng $ 110, 000). Ang iyong batayan sa lupain ay $ 11, 000 (10% ng $ 110, 000). Alamin ang nababagay na batayan, kung kinakailangan: Maaaring kailanganin mong gumawa ng pagtaas o pagbawas sa iyong batayan para sa ilang mga kaganapan na naganap sa pagitan ng oras na binili mo ang pag-aari at oras na handa mo itong magrenta. Ang mga halimbawa ng pagtaas sa batayan ay kinabibilangan ng gastos ng anumang mga pagdaragdag o pagpapabuti na may kapaki-pakinabang na buhay ng hindi bababa sa isang taon na ginawa bago mo mailagay ang serbisyo sa serbisyo, pera na ginugol mo upang maibalik ang nasira na pag-aari, ang gastos ng pagdadala ng mga serbisyo sa utility sa pag-aari at ilang mga ligal na bayarin.
Ang mga halimbawa ng pagbawas sa batayan ay kinabibilangan ng mga pagbabayad ng seguro na natanggap mo bilang resulta ng pinsala o pagnanakaw, pagkamatay na hindi saklaw ng seguro kung saan kinuha mo ang isang pagbabawas, at pera na natanggap mo para sa pagbibigay ng isang kadalian.
Aling System na Gagamitin
Ang kasunod na mga hakbang ay nagsasangkot ng pagtukoy kung alin sa dalawang MACRS ang nalalapat: ang Pangkalahatang Depreciation System (GDS) o ang Alternative Depreciation System (ADS). Nalalapat ang GDS sa karamihan ng mga pag-aari na inilalagay sa serbisyo, at sa pangkalahatan, dapat mong gamitin ito maliban kung gumawa ka ng isang hindi maipalabas na halalan para sa ADS o kinakailangan ng batas na magamit mo ang ADS.
- Mayroong isang kwalipikadong paggamit ng negosyo ng 50% ng oras o mas kauntiAng paggamit ng isang tax-exempt na paggamitI na pinondohan ng mga bono na ibinebentang buwisI na pangunahin sa pagsasaka
Sa pangkalahatan, gagamitin mo ang GDS maliban kung mayroon kang dahilan upang gumamit ng ADS. Muli, inirerekumenda na kumunsulta ka sa isang kwalipikadong accountant ng buwis, na makakatulong sa iyo na matukoy ang pinaka kanais-nais na paraan upang maibawas ang iyong pag-aarkila sa pag-upa.
Kapag nalaman mo kung aling sistema ang MACRS, maaari mong matukoy ang panahon ng pagbawi para sa pag-aari. Ang panahon ng paggaling gamit ang GDS ay 27.5 taon para sa pag-aarkila ng tirahan ng tirahan.Kung gumagamit ka ng ADS, ang panahon ng pagbawi para sa parehong uri ng pag-aari ay 30 taon para sa pag-aari na mailagay sa serbisyo pagkatapos ng Disyembre 31, 2017, o 40 taon kung mailagay. sa serbisyo bago ito.
Susunod, alamin ang halaga na maaari mong ibawas sa bawat taon. Tulad ng ginagamit ng karamihan sa mga ari-arian ng tirahan sa GDS, tutukan namin ang pagkalkula na iyon.
Para sa bawat buong taon ang isang pag-aari ay nasa serbisyo, ibabawas mo ang isang pantay na halaga: 3.636% bawat taon hangga't patuloy mong binabawas ang pag-aari. Kung ang serbisyo ay nasa serbisyo nang mas mababa sa isang taon (halimbawa, bumili ka ng isang bahay noong Mayo at nagsimulang magrenta nito noong Hulyo), ibabawas mo ang isang mas maliit na porsyento sa taong iyon, depende sa kung kailan ito inilagay sa serbisyo. Ayon sa talahanayan ng IRS Residential Rental Property GDS:
|
Enero |
3.485% |
|
Pebrero |
3.182% |
|
Marso |
2.879% |
|
Abril |
2.576% |
|
Mayo |
2.273% |
|
Hunyo |
1.970% |
|
Hulyo |
1.667% |
|
Agosto |
1.364% |
|
Setyembre |
1.061% |
|
Oktubre |
0.758% |
|
Nobyembre |
0.455% |
|
Disyembre |
0.152% |
Halimbawa, kumuha ng isang bahay na may batayan na $ 99, 000 at inilagay sa serbisyo noong Hulyo 15. Para sa unang taon ay ibabawas mo ang 1.667%, o $ 1, 650 ($ 99, 000 x 1.667%). Para sa bawat taon pagkatapos nito ay ibabawas mo ang rate na 3.636%, o $ 3, 599.64, hangga't ang pag-upa ay nasa serbisyo para sa buong taon. Tandaan na ang figure na ito ay mahalagang katumbas sa pagkuha ng batayan at paghati sa pamamagitan ng 27.5 na panahon ng pagbawi: $ 99, 000 at 27.5 = $ 3, 600. Ang pagkakaiba ay nagmula sa unang taon ng bahagyang serbisyo.
Gaano Karaming Ang Pagbawas ng Pagbawas ng Pagbabayad ng Buwis sa Buwis?
Ang Bottom Line
Ang pagbabawas ay maaaring maging isang mahalagang tool kung mamuhunan ka sa mga pag-aarkila sa pag-upa, sapagkat pinapayagan ka nitong kumalat ang gastos ng pagbili ng ari-arian sa loob ng mga dekada, at sa gayon mabawasan ang obligasyon sa buwis sa bawat taon. Siyempre, kung bawasin mo ang isang ari-arian at pagkatapos ay ibenta ito nang higit pa sa na-halaga na halaga nito, magkakaroon ka ng buwis sa nakukuha sa pamamagitan ng bawas sa muling pagbabawas.
Dahil ang mga batas sa buwis sa pag-aarkila ay kumplikado at nagbabago pana-panahon, inirerekumenda na magtrabaho ka sa isang kwalipikadong accountant ng buwis kapag nagtatatag, nagpapatakbo at nagbebenta ng iyong negosyo sa pag-aarkila ng pag-aarkila. Sa ganitong paraan maaari mong siguraduhin na makatanggap ng pinaka kanais-nais na paggamot sa buwis - at maiwasan ang anumang mga sorpresa sa oras ng buwis.
Mga Pinagmulan ng Artikulo
Hinihiling ng Investopedia ang mga manunulat na gumamit ng pangunahing mapagkukunan upang suportahan ang kanilang gawain. Kasama dito ang mga puting papel, data ng gobyerno, orihinal na pag-uulat, at pakikipanayam sa mga eksperto sa industriya. Tinukoy din namin ang orihinal na pananaliksik mula sa iba pang kagalang-galang mga publisher kung naaangkop. Maaari kang matuto nang higit pa tungkol sa mga pamantayan na sinusundan namin sa paggawa ng tumpak, walang pinapanigan na nilalaman sa aming patakaran sa editoryal.-
Serbisyo sa Panloob na Kita. "Mga tip sa Rental Real Estate Kita, pagbabawas at Pag-record." Na-access Sept. 30, 2019.
-
Serbisyo sa Panloob na Kita. "Paglathala 946, Paano Ibawas ang Pag-aari." Na-access Sept. 30, 2019.
Mga Kaugnay na Artikulo
Pagbawas ng Buwis / Mga Kredito
Pagkuha ng US Bawas sa Buwis sa Foreign Real Estate
Real Estate Investing
Paano Kalkulahin ang ROI sa isang Rental Property
Maliit na Buwis sa Negosyo
Isang Patnubay sa Hakbang-Hakbang sa IRS Form 4562
Pag-aari ng bahay
Lahat ng kalamangan at kahinaan ng pamumuhunan sa isang tahanan
Pagrenta
Pansamantalang Pagpaupa ng Iyong Bahay upang Sakupin ang Iyong Pautang
Real Estate Investing
Ibenta ang Iyong Rental na Ari-arian para sa isang Kita
Mga Kasosyo sa LinkKaugnay na Mga Tuntunin
Ang Pagkabawas ng Bonus ng Bonus ay ang pagbawas sa buwis na nagpapahintulot sa mga negosyo na agad na ibabawas ang isang malaking porsyento, na kasalukuyang 100%, ng presyo ng pagbili ng mga karapat-dapat na mga pag-aari. higit pa Ano ang buwis sa Capital Gains? Ang buwis sa kita ng kapital ay isang buwis sa mga kita ng kapital na natamo ng mga indibidwal at korporasyon mula sa pagbebenta ng ilang mga uri ng mga pag-aari, kabilang ang mga stock, bono, mahalagang metal at real estate. higit pang Real Estate Maikling Pagbebenta Sa real estate, ang isang maikling pagbebenta ay kapag ang isang may-ari ng bahay sa pinansiyal na pagkabalisa ay nagbebenta ng kanyang ari-arian nang mas mababa kaysa sa halaga dahil sa utang. higit pa Ang Ari-arian ng Pang-upa sa Pang-aari ng Rental Ang pag-aarkila ng tirahan ay isang uri ng pag-aari ng pamumuhunan na nakakuha ng higit sa 80% ng kita mula sa mga yunit ng tirahan. mas Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) MACRS ay pinapayagan ang capitalized na batayan ng gastos ng mga ari-arian na mabawi sa isang tinukoy na buhay ng pag-aari sa pamamagitan ng taunang pagbabawas para sa pagbawas sa halaga. higit pang Kahulugan ng Pagkalugi ng Depreciation Ang pagbabawas ng pagkilala ay ang makamit na natanto sa pamamagitan ng pagbebenta ng maiiwasang kapital na pag-uulat na dapat iulat bilang ordinaryong kita para sa mga layunin ng buwis. higit pa