Ano ang Diskarte sa Income?
Ang diskarte sa kita, kung minsan ay tinutukoy bilang diskarte sa capitalization ng kita, ay isang uri ng pamamaraan ng pagsusuri sa real estate na nagpapahintulot sa mga namumuhunan na matantya ang halaga ng isang ari-arian batay sa kita na binubuo ng pag-aari. Ginagamit ito sa pamamagitan ng pagkuha ng netong kita ng operating (NOI) ng upa na nakolekta at hinati ito sa rate ng capitalization.
Diskarte sa Kita
Paano gumagana ang Income Approach
Ang diskarte sa kita ay karaniwang ginagamit para sa mga katangian ng paggawa ng kita at isa sa tatlong tanyag na diskarte sa pag-appraising real estate. Ang iba ay ang diskarte sa gastos at ang diskarte sa paghahambing. Ang diskarte sa kita para sa mga pagpapahalaga sa real estate ay katulad ng diskwento sa cash flow (DCF) para sa pananalapi. Ang diskarte sa kita ng diskwento sa hinaharap na halaga ng mga renta sa pamamagitan ng rate ng capitalization.
Kapag ginagamit ang diskarte sa kita para sa pagbili ng isang pag-aarkila ng pag-upa, isinasaalang-alang ng isang mamumuhunan ang halaga ng kita na nabuo at iba pang mga kadahilanan upang matukoy kung magkano ang maaaring ibenta ng ari-arian para sa ilalim ng kasalukuyang mga kondisyon ng merkado. Bilang karagdagan sa pagtukoy kung ang mamumuhunan ay maaaring kumita mula sa pag-aarkila ng pag-aarkila, nais ng isang tagapagpahiram na malaman ang potensyal na peligro ng pagbabayad kung ito ay nagpapalawak ng isang pautang sa mamumuhunan.
Sa tatlong mga pamamaraan para sa pag-appraising real estate, ang diskarte sa kita ay itinuturing na pinaka kasangkot at mahirap.
Mga Espesyal na Pagsasaalang-alang
Kapag ginagamit ang diskarte sa kita para sa pagbili ng isang pag-aarkila ng pag-upa, dapat isaalang-alang din ng isang mamumuhunan ang kondisyon ng pag-aari. Ang mga potensyal na malaking pag-aayos na maaaring kailangan ay maaaring malaking hiwa sa hinaharap na kita.
Bilang karagdagan, dapat isaalang-alang ng isang mamumuhunan kung gaano kahusay ang pagpapatakbo ng ari-arian. Halimbawa, ang may-ari ng lupa ay maaaring magbigay ng mga nangungupahan ng mga pagbawas ng renta kapalit sa pagkumpleto ng trabaho sa bakuran o iba pang mga responsibilidad. Marahil ang mga tiyak na nangungupahan ay nahaharap sa mga paghihirap sa ekonomiya na dapat umikot sa susunod na ilang buwan, at ayaw ng may-ari ng lupa na palayasin sila. Kung ang upa na nakolekta ay hindi hihigit sa kasalukuyang mga gastos, malamang na hindi bibilhin ng mamumuhunan ang ari-arian.
Sa diskarte ng kita, ang rate ng cap at tinantyang halaga ay may kabaligtaran na relasyon - ang pagbaba ng rate ng cap ay nagdaragdag ng tinatayang halaga
Dapat alamin din ng mamumuhunan kung gaano karaming mga yunit sa average ang walang laman sa anumang oras. Ang hindi pagtanggap ng buong upa mula sa bawat yunit ay makakaapekto sa kita ng mamumuhunan mula sa pag-aari. Mahalaga ito lalo na kung ang isang ari-arian ay nangangailangan ng pag-aayos at maraming mga yunit ay walang laman-nagmumungkahi ng isang mababang rate ng pag-okupar. Kung ang mga yunit ay hindi napupunan nang regular, ang koleksyon ng upa ay magiging mas mababa kaysa sa maaaring mangyari, at ang pagbili ng ari-arian ay maaaring hindi sa pinakamahusay na interes ng mamumuhunan.
Mga Key Takeaways
- Ang diskarte sa kita ay isang paraan ng pagpapahalaga sa real estate na gumagamit ng kita na nabubuo ng pag-aari upang matantya ang patas na halaga. Ito ay kinakalkula sa pamamagitan ng paghati sa netong kita ng operating sa pamamagitan ng rate ng capitalization. Ang isang mamimili ay dapat magbayad ng espesyal na pansin sa kondisyon ng pag-aari, kahusayan sa operasyon, at bakante kapag ginagamit ang diskarte sa kita.
Halimbawa ng Diskarte sa Income
Sa diskarte ng kita, ang isang mamumuhunan ay gumagamit ng mga benta sa merkado ng mga paghahambing para sa pagpili ng isang rate ng malaking titik. Halimbawa, kapag pinahahalagahan ang isang apat na yunit ng gusali ng apartment sa isang tiyak na county, tiningnan ng mamumuhunan ang kamakailan-lamang na mga presyo ng pagbebenta ng magkatulad na pag-aari sa parehong county. Matapos makalkula ang rate ng capitalization, maaaring hatiin ng mamumuhunan ang NOI ng pag-aarkila ng rate na iyon. Halimbawa, ang isang ari-arian na may netong kita ng operating (NOI) na $ 700, 000 at isang napiling capitalization rate na 8% ay nagkakahalaga ng $ 8.75 milyon.
