Ang pagpapasya sa pagpipino ng iyong tahanan ay nakasalalay sa maraming mga kadahilanan, kabilang ang haba ng oras na plano mong manirahan doon, kasalukuyang mga rate ng interes, at kung gaano katagal aabutin ang iyong mga gastos sa pagsasara. Sa ilang mga kaso, ang pagpipinansya ay isang matalinong pagpapasya. Sa iba, maaaring hindi ito katumbas sa pananalapi.
Dahil nagmamay-ari ka na ng pag-aari, ang pagpipinansya ay malamang na mas madali kaysa sa pagkuha ng paunang pautang bilang isang unang-una na bumibili. Bilang karagdagan, kung pag-aari mo ang iyong pag-aari o bahay nang mahabang panahon at nakabuo ka ng makabuluhang equity, gagawing mas madali ang pagpipinansya. Ngunit kung ang pag-tap sa equity na iyon o pagsasama-sama ng utang ay ang iyong dahilan para sa isang refi, tandaan na ang paggawa nito ay maaaring dagdagan ang bilang ng mga taon na kakailanganin mo sa iyong utang - hindi ang pinakamatalino sa mga galaw sa pananalapi.
Ang Pagtatasa sa Tahanan: Susi Sa Isang matagumpay na Refinance
Isaalang-alang ang Pagsara ng Mga Gastos
Ang karaniwang panuntunan ng hinlalaki ay na, kung maaari mong bawasan ang iyong kasalukuyang rate ng interes ng 1% o higit pa, maaaring magkaroon ng kahulugan sa pagpipino dahil sa pera na iyong makatipid. Ang muling pagsulong sa isang mas mababang rate ng interes ay nagbibigay-daan sa iyo upang makabuo ng katarungan sa iyong bahay nang mas mabilis.
Kung ang mga rate ng interes ay bumaba nang sapat, maaaring posible na muling pagbawi upang paikliin ang termino ng pautang - sabihin, mula sa 30-taong taon sa isang 15 taong naayos na mortgage - nang hindi binabago ang buwanang pagbabayad.
Katulad nito, ang pagbagsak ng mga rate ng interes ay maaaring maging dahilan upang mai-convert mula sa isang nakapirming rate sa isang adjustable-rate mortgage (ARM), dahil ang pana-panahong pag-aayos sa isang ARM ay nangangahulugang mas mababang mga rate at mas maliit na buwanang pagbabayad. Sa pagtaas ng mga rate ng mortgage, ang diskarte na ito ay ginagawang mas kaunting kahulugan sa pananalapi. Sa katunayan, ang pana-panahong mga pagsasaayos ng ARM na nagdaragdag ng rate ng interes sa iyong utang ay maaaring gumawa ng pag-convert sa isang nakapirming rate na pautang ng isang matalinong pagpipilian.
Gayunpaman, may mga gastos na kasangkot sa lahat ng mga sitwasyong ito. Ang iyong outlay ay kailangang magsaklaw ng mga bayarin tulad ng pamagat ng seguro, bayad sa abugado, isang pagpapahalaga, buwis, at mga bayad sa paglilipat. Ang mga gastos na muling pagpapalitan, na maaaring maging 3% hanggang 6% ng punong-guro ng pautang, ay halos kasing taas ng gastos ng isang paunang mortgage at maaaring tumagal ng maraming taon.
Mga Key Takeaways
- Maaaring maging matalino sa pagpipinansya kung maaari mong bawasan ang iyong rate ng interes ng 1% o higit pa. Siguraduhin mong plano mong manatili sa bahay nang sapat upang makuha ang mga gastos ng muling pagpipinansya. Ang pag-alis ng pribadong mortgage insurance, o PMI, ay isang mabuti dahilan upang makakuha ng isang bagong utang.
Isaalang-alang kung Gaano katagal ang Plano mong Manatili sa Iyong Tahanan
Sa pagpapasya kung o hindi muling pagpipino, nais mong kalkulahin kung ano ang iyong buwanang pag-iimpok kapag kumpleto ang pagpipino.
Sabihin nating, halimbawa, na mayroon kang isang 30-taong pautang sa mortgage para sa $ 200, 000. Nang una mong ipalagay ang utang, ang iyong rate ng interes ay naayos sa 6.5% at ang iyong buwanang pagbabayad ay $ 1, 257. Kung ang rate ng interes ay nahulog sa 5.5% na naayos, maaari nitong mabawasan ang iyong buwanang pagbabayad sa $ 1, 130-isang pagtitipid ng $ 127 bawat buwan, o $ 1, 524 taun-taon.
Ang iyong tagapagpahiram ay maaaring makalkula ang iyong kabuuang mga gastos sa pagsasara para sa refinance kung dapat kang magpasya na magpatuloy. Kung ang iyong mga gastos ay nagkakahalaga ng humigit-kumulang na $ 2, 300, maaari mong hatiin ang figure na iyon sa iyong pagtitipid upang matukoy ang iyong break-even point — sa kasong ito, 1.5 taon sa bahay ($ 2, 300 na hinati ng $ 1, 524 = 1.5 taon). Kung plano mong manatili sa bahay sa loob ng dalawang taon o mas mahaba, ang kahulugan ng refinancing.
Kung ang katarungan sa iyong bahay ay mas mababa sa 20%, maaaring kailanganin mong bayaran ang PMI, na maaaring mabawasan ang anumang matitipid na maaari mong makuha mula sa isang refi.
Isaalang-alang ang PMI
Sa mga panahon kung ang mga halaga ng tahanan ay bumabawas, maraming mga tahanan ang tinatayang nang mas mababa kaysa sa mga ito ay tinukoy nang kasaysayan. Kung ito ang kaso kung isinasaalang-alang mo ang muling pagpupondo, ang halaga kung saan pinahahalagahan ang iyong bahay ay maaaring nangangahulugan na kulang ka ng sapat na katarungan upang masiyahan ang isang 20% na pagbabayad sa bagong mortgage.
Upang muling pagbigyan, hihilingin kang magbigay ng isang mas malaking cash deposit kaysa sa inaasahan, o maaaring kailanganin mong magdala ng pribadong mortgage insurance (PMI), na sa wakas ay tataas ang iyong buwanang pagbabayad. Ito ay maaaring mangahulugan na kahit na may isang pagbagsak sa mga rate ng interes, ang iyong tunay na pagtitipid ay maaaring hindi halaga ng marami.
Sa kabaligtaran, ang isang refinance na aalisin ang iyong PMI ay makatipid ka ng pera at maaaring nagkakahalaga ng paggawa para sa kadahilanang iyon. Kung ang iyong bahay ay may higit sa 20% na katarungan, hindi mo na kailangang magbayad ng PMI, maliban kung mayroon kang isang pautang sa mortgage ng FHA o itinuturing na isang nanganganib na may utang. Kung kasalukuyang nagbabayad ka ng PMI, may hindi bababa sa 20% na katarungan, at ang iyong kasalukuyang tagapagpahiram ay hindi aalisin, dapat mong muling pagbawi.
