Marahil narinig mo na ang Case-Shiller Index na paulit-ulit na binanggit sa balita. Siguro alam mong may kinalaman ito sa mga presyo sa bahay at merkado ng pabahay. Ngunit ano ang index na ito, eksakto, at paano ito nakakaapekto sa iyo?
Ano ang Index ng Case-Shiller?
Ang Case-Shiller Index ay binuo noong 1980s ng tatlong ekonomista: Allan Weiss, Karl Case at Robert Shiller. Ang trio mamaya ay nabuo ng isang kumpanya upang ibenta ang kanilang pananaliksik; ang kumpanya na iyon ay binili ng Fiserv, Inc., na nag-tabulate ng data sa likod ng index. Ang data ay pagkatapos ay ipinamamahagi ng Standard & Poor's.
Ang index, na pormal na kilala bilang S&P / Case-Shiller home-price index, ay talagang hindi isang index. Maraming mga index:
- Ang indeks ng pambansang presyo ng bahay, na sumasaklaw sa siyam na mga pangunahing dibisyon sa census. Ito ay kinakalkula quarterly at nai-publish sa huling Martes ng Pebrero, Mayo, Agosto at Nobyembre.
Ang 10-city composite index, na sumasakop sa Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco at Washington, DC.
Ang 20-city composite index, na kinabibilangan ng lahat ng mga nasa itaas na lungsod kasama ang Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle at Tampa.
Dalawampung indibidwal na index ng area ng metro para sa bawat isa sa mga lungsod na nakalista sa itaas.
Ang mga index, bukod sa pambansang index, ay nai-publish sa huling Martes ng bawat buwan sa 9:00 EST. Mayroong dalawang buwang oras ng lag sa data na naiulat, kaya ang ulat na inilabas noong Mayo ay sumasakop lamang sa mga benta sa bahay hanggang Marso.
Ang bawat index ay sumusukat sa mga pagbabago sa mga presyo ng nag-iisang pamilya, mga nalalabi na tirahan (kilala rin bilang mga bahay) gamit ang paulit-ulit na paraan ng benta, na naghahambing sa mga presyo ng pagbebenta ng parehong mga katangian sa paglipas ng panahon. Ang bagong konstruksiyon ay hindi kasama - dahil ang mga bahay na ito ay hindi pa nabili dati, walang paraan upang makalkula kung paano nagbago ang mga presyo ng kanilang benta hanggang sa magkaroon sila ng dalawang may-ari (sa puntong ito ay hindi na sila bagong konstruksiyon). Ang mga condo at co-op ay hindi kasama sa alinman sa mga pangunahing index; gayunpaman, mayroong isang hiwalay na indeks ng condo na sumusubaybay sa mga presyo ng condo sa limang pangunahing merkado: Boston, Chicago, New York, Los Angeles at San Francisco.
Ang mga uri ng mga benta na sinusubaybayan ng mga index ng Case-Shiller ay tinatawag na mga transaksyon sa pagbebenta ng haba ng armas Ito ang mga transaksyon kung saan nabili ang bahay sa halaga ng merkado at ang data ng presyo ng pagbebenta ay maaaring magamit upang makakuha ng isang tumpak na snapshot ng pamilihan sa pabahay. Ang isang transaksyon kung saan ipinagbili ng isang ina ang kanyang bahay sa kanyang anak na lalaki para sa isang kanais-nais, presyo sa ibaba ng merkado ay hindi isasama sa anumang index ng Case-Shiller dahil hindi ito tumpak na sumasalamin sa pangkalahatang aktibidad sa merkado sa pabahay. Ang mga benta ng foreclosure ay kasama sa mga index dahil ang isang pagbebenta sa pagitan ng isang bangko at isang indibidwal ay itinuturing na parehong armas-haba at isang paulit-ulit na pagbebenta.
Hindi rin kasama sa index ay mga pag-aari na nagbabago ang pagtatalaga (isang pag-aari na itinuring kamakailan na isang bahay ngunit ngayon ay isang condo ay hindi isasama), ang mga benta bago o pagkatapos ng isang pag-aari ay kapansin-pansing nabago (tulad ng isang dalawang silid-tulugan na inayos ng bahay sa isang limang silid na silid-tulugan) at mga transaksyon na lumilitaw na may mga pagkakamali sa data (ang isang bahay na dating nabili ng $ 100, 000 mamaya naiulat na ibinebenta sa halagang $ 10, 000, halimbawa).
Bakit Mahalaga ang Mga Presyo sa Tahanan
Malinaw, kung naghahanap ka upang bumili o magbenta ng isang tirahan na ari-arian, ikaw ay interesado sa kung ang mga presyo ng bahay ay pataas o pababa at kung magkano. Kung nagbebenta ka at tila tumataas ang presyo, baka gusto mong pigilan ang pagbebenta habang naghihintay ka at tingnan kung patuloy na tumataas ang mga presyo. Kung bibilhin ka at nakakakita ka ng pagtaas ng mga presyo, baka gusto mong mapabilis ang iyong desisyon sa pagbili habang may mga deal pa rin. O kung ang mga presyo ay bumababa, baka gusto mong makita kung maaari mong pigilan ang iyong pagbili habang ang mga presyo ay patuloy na lumulubog. Siyempre, walang tao o index ang maaaring mahulaan kung ano ang mangyayari sa mga presyo sa bahay.
Kahit na hindi ka bumili o nagbebenta ng bahay, ang mga presyo sa bahay ay isang tagapagpahiwatig kung paano gumaganap ang mas malawak na ekonomiya. Naniniwala ba ang mga tao na ngayon ay isang magandang panahon upang makagawa ng isang malaki, mahal na pamumuhunan? Gaano kahusay ang isang partikular na rehiyon ng heograpiya na gumaganap ng matipid? Paano gumagana ang mga negosyo na may malaking stake sa sektor ng pabahay? Ang Case-Shiller Index ay nagbibigay ng pananaw sa lahat ng mga katanungang ito.
Posible ring samantalahin ang mga pagbabago sa mga presyo ng bahay nang hindi direkta sa pamamagitan ng pamumuhunan sa mga S&P / Case-Shiller na Presyo ng Home Index (CSI) futures at mga pagpipilian. Ang ganitong uri ng pamumuhunan ay inirerekomenda para sa mga negosyo tulad ng mga tagabuo ng pag-aari at real estate, mga bangko, mga nagpapahiram ng utang at mga tagapagtustos ng bahay upang matulungan silang mapawi ang panganib ng kanilang malaking stake sa sektor ng pabahay. Kahit na ang mga negosyo na may kaunti o walang kinalaman sa pabahay ay maaaring nais na mamuhunan sa mga produktong ito upang pag-iba-ibahin ang mga panganib sa pamumuhunan na nailantad sa kanila.
Sa wakas, maraming mga tao ng hindi bababa sa mas maraming, kung hindi higit pa, namuhunan sa kanilang mga tahanan tulad ng ginagawa nila sa stock. Ang mga paggalaw sa presyo ng bahay sa gayon ay may isang makabuluhang epekto sa kabuuang halaga ng kanilang mga portfolio.
Mga Kahulugang Index sa Pabahay
Ang mga index ng Case-Shiller, kahit na marahil ang pinaka kilalang-kilala, ay hindi lamang ang sumusubaybay sa mga presyo ng bahay.
Ang US Federal Housing Finance Agency (FHFA) ay naglathala ng isang quarterly index ng presyo ng pabahay na ito ay matalino na pinangalanan ang HPI (o Index ng Housing Price Index). Ginagamit nito ang pamamaraan ng Case-Shiller-sales-sales para sa mga kalkulasyon, ngunit sumasaklaw ito sa 363 na mga lugar ng metropolitan at may kasamang mga pinansya, hindi lamang mga benta. Ayon sa FHFA, ang index na ito ay sumasaklaw lamang sa "mga pag-aari-pamilya na mga ari-arian na ang mga mortgage ay binili o securitized ni Fannie Mae o Freddie Mac mula noong Enero Napakalaki ng mga pagkilala sa baga na jumbo mortgages ay hindi binili o securitized ni Fannie Mae o Freddie Mac, kaya ang mga ito Ang mga mortgage ay hindi kasama sa index.
Ang isang kumpanya na tinawag na First American CoreLogic ay gumagawa ng LoanPerformance Home Price Index. Gumagamit din ito ng data ng paulit-ulit na benta, ngunit higit na mas malawak. Ayon sa website ng kumpanya, ang kanilang data ay sumasaklaw sa "6, 070 ZIP code (58% ng kabuuang populasyon ng US), 519 Core Are Statistics Area (CBSA, 85% ng kabuuang populasyon ng US) at 898 mga county (81% ng kabuuang populasyon ng US) na matatagpuan sa lahat ng 50 estado at ang Distrito ng Columbia."
Ang IAS360 House Price Index ay nai-publish buwanang at sumasaklaw sa mga presyo ng presyo sa apat na mga rehiyon ng US Census, siyam na dibisyon ng Census ng US at 360 na mga county para sa mga benta sa bahay na nag-iisang pamilya. Kahit na ang IAS360 ay nagsasama lamang ng mga transaksyon sa haba ng armas, hindi nito ginagamit ang pamamaraan ng Case-Shiller, na sinasabi na "makabuluhang nililimitahan nito ang bilang ng mga transaksyon na magagamit upang tukuyin ang takbo na maaaring magpalala sa mas mabagal na mga kondisyon ng merkado." Sa halip, ang IAS360 ay gumagamit ng teknolohiyang pagmamay-ari, dahil naniniwala ito na ang data ng antas ng county nito ay mas kapaki-pakinabang kaysa sa pagsubaybay sa data na "malawak na mga lugar na heograpiya." Ang isang pangunahing aspeto ng index ay na-publish na may isang buwan na lag lamang kumpara sa dalawang buwan na lag ng Case Shiller, ginagawa itong isang tagapagpahiwatig ng timelier.
Mga Indeks ng Presyo sa Huwebes
Bukod dito, ang Estados Unidos ay hindi lamang ang bansa na gumagawa ng mga index ng presyo ng pabahay. Narito ang ilang mga halimbawa ng ibang mga bansa na gumagawa ng mga index ng pabahay:
- Ang pangunahing indeks ng Canada ay ang National Composite House Price Index. Ginagamit din nito ang pamamaraan ng paulit-ulit na benta, at pinagsasama nito ang data mula sa mga benta ng solong pamilya sa Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal at Halifax.
- Ang permanenteng tsb ng Irlanda ng Presyo ng Ireland ay ginawa ng permanenteng tsb ng Ireland, na nagmamay-ari ng halos 20% ng mga pautang sa mortgage ng bansa. Ang index na ito ay tumatagal ng laki, uri, lokasyon at iba pang mga katangian sa bahay gamit ang isang kumplikadong pamamaraan na kilala bilang multivariate linear regression analysis.
- Ang pangunahing index ng United Kingdom ay ang index ng Presyo ng Halifax House, na pinangalanang sa Halifax, ang pinakamalaking tagapagpahiram ng utang sa UK. Gumagamit din ito ng pagsusuri ng multivariate linear regression.
Konklusyon
Ang Case-Shiller index ay isang malawak na ginagamit at iginagalang na barometro ng merkado sa pabahay ng US at ang mas malawak na ekonomiya. Ngayon naiintindihan mo kung ano ito at kung bakit mahalaga ito, sa susunod na pagbabasa ka ng pahayagan o panonood ng balita, maaari kang magbayad ng kaunti pang pansin kapag narinig mo ang tungkol sa Case-Shiller Index.
