Talaan ng nilalaman
- Ano ang Halaga ng Pautang?
- Formula at Pagkalkula ng Loan-to-Value (LTV)
- Ang LTV at Loan Underwriting
- Mga Epekto na Nagpapataw sa Ratio ng LTV
- RV at Rehiyon ng Interes ng LTV
- Mga Uri ng Pautang at RV ng LTV
- Ang pagraranggo sa LTV Ratio
- LTV kumpara sa Pinagsamang LTV (CLTV)
- Mga Limitasyon ng LTV
Ano ang Ratio ng Loan-to-Halaga (LTV)?
Ang ratio ng utang-sa-halaga (LTV) ay isang pagtatasa ng panganib sa pagpapahiram na susuriin ng mga institusyong pampinansyal at iba pang mga nagpapahiram bago aprubahan ang isang mortgage. Karaniwan, ang mga pagtatasa na may mataas na ratios ng LTV ay mas mataas na peligro at, samakatuwid, kung naaprubahan ang utang, mas malaki ang gastos sa pautang.
Bilang karagdagan, ang isang pautang na may isang mataas na ratio ng LTV ay maaaring mangailangan ng borrower na bumili ng seguro sa mortgage upang masira ang panganib sa nagpapahiram.
Mga Key Takeaways
- Ang LTV ay madalas na ginagamit sa pagpapahiram ng mortgage upang matukoy ang halaga na kinakailangan upang ilagay sa isang pagbabayad na down at kung ang isang tagapagpahiram ay magpapalawak ng kredito sa isang borrower.Ang mga nagpapahiram ay nag-aalok ng mga aplikante sa pag-utang at home-equity ang pinakamababang posibleng rate ng interes kapag ang utang-to- Ang halaga ng halaga ay nasa o mas mababa sa 80%. Ang HomeReady at Freddie Mac's Home Possible mortgage program para sa mga may mababang kita na nagpapahintulot sa isang ratio ng LTV na 97% (3% down payment) ngunit nangangailangan ng seguro sa mortgage hanggang sa bumaba ang ratio sa 80%.
Formula at Pagkalkula ng Loan-to-Value (LTV)
Ang mga mamimili sa bahay ay madaling makalkula ang ratio ng LTV sa kanilang bahay.
LTVratio = APVMA kung saan: MA = Halaga ng Pautang = Halaga sa Halaga ng Pag-aari
Ang proseso ay nagsasangkot ng paghati sa kabuuang halaga ng utang sa mortgage sa kabuuang presyo ng pagbili ng bahay. Halimbawa, ang isang bahay na may presyo ng pagbili na $ 200, 000 at isang kabuuang utang sa mortgage para sa $ 180, 000 na mga resulta sa isang ratio ng LTV na 90%. Ang maginoo na nagpapahiram ng utang ay madalas na nagbibigay ng mas mahusay na mga tuntunin sa pautang sa mga nangungutang na may ratios ng LTV na hindi mas mataas kaysa sa 80%.
Ang ratio ng LTV ay kinakalkula sa pamamagitan ng paghati sa halagang hiniram ng tinatayang halaga ng pag-aari, na ipinahayag bilang isang porsyento. Halimbawa, kung bumili ka ng isang bahay na tinatayang sa $ 100, 000 para sa tinatayang halaga nito at gumawa ng $ 10, 000 na pagbabayad, hihiram ka ng $ 90, 000 na nagreresulta sa isang ratio ng LTV na 90% (ibig sabihin, 90, 000 / 100, 000).
Ang LTV at Loan Underwriting
Ang ratio ng LTV ay isang kritikal na bahagi ng pag-underwriting ng mortgage, kung ito ay para sa layunin ng pagbili ng bahay, muling pagsasaayos ng isang kasalukuyang mortgage sa isang bagong pautang, o paghiram laban sa naipon na equity sa loob ng isang pag-aari.
Sinusuri ng mga tagapagpahiram ang ratio ng LTV upang matukoy ang antas ng pagkakalantad sa peligro na kinukuha nila sa pag-underwriting ng isang mortgage. Kapag humihiling ang isang nangungutang ng utang para sa isang halaga na nasa o malapit sa tinatayang halaga at samakatuwid ay isang mas mataas na ratio ng LTV, napagpapalagay ng mga nagpapahiram na mayroong isang malaking pagkakataon ng pautang na magiging default dahil walang maliit na walang katarungan na binuo sa loob ng ari-arian. Kung maganap ang isang foreclosure, maaaring mahihirapan ang tagapagpahiram na ibenta ang bahay nang sapat upang masakop ang natitirang balanse sa mortgage at gumawa ng kita mula sa transaksyon.
Mga Epekto na Nagpapataw sa Ratio ng LTV
Ang mga pangunahing kadahilanan na nakakaapekto sa mga ratios ng LTV ay ang pagbabayad, presyo ng benta (kontrata), at pagpapahalaga na halaga. Upang makamit ang pinakamababang (at pinakamahusay) na ratio ng LTV, itaas ang pagbabayad at subukang bawasan ang presyo ng benta. Gamit ang halimbawa sa itaas, ipagpalagay na bumili ka ng isang bahay na humigit-kumulang sa $ 100, 000 ngunit ang may-ari ay handang magbenta ng $ 90, 000. Kung gumawa ka ng parehong $ 10, 000 na pagbabayad, ang iyong pautang ay $ 80, 000 lamang, na nagreresulta sa isang ratio ng LTV na 80% (ibig sabihin, 80, 000 / 100, 000). Kung tataas mo ang iyong pagbabayad sa $ 15, 000, ang iyong utang sa mortgage ngayon ay $ 75, 000, na ginagawa ang iyong LTV ratio na 75% (ibig sabihin, 75, 000 / 100, 000).
Mahalaga ang lahat ng ito dahil mas mababa ang ratio ng LTV, mas malaki ang pagkakataong maaprubahan ang utang, mas mababa ang rate ng interes, at mas malamang na kakailanganin kang bumili ng pribadong mortgage insurance (PMI).
RV at Rehiyon ng Interes ng LTV
Habang ang ratio ng LTV ay hindi lamang pagtukoy ng kadahilanan sa pag-secure ng isang pautang, utang sa home-equity, o linya ng kredito, may malaking papel ito sa kung magkano ang gastos sa paghiram sa may-ari ng bahay. Sa katunayan, ang isang mataas na ratio ng LTV ay maaaring mapigilan ka mula sa pagiging kwalipikado para sa isang pagpipilian sa utang o refinance sa unang lugar.
Karamihan sa mga nagpapahiram ay nag-aalok ng mga aplikante ng mortgage at home-equity ang pinakamababang posibleng rate ng interes kapag ang ratio ng LTV ay nasa o mas mababa sa 80%. Ang isang mas mataas na ratio ng LTV ay hindi ibukod ang mga nangungutang mula sa pagiging aprubahan para sa isang mortgage, bagaman ang kabuuang gastos ng pautang ay tumataas habang ang pagtaas ng ratio ng LTV. Ang isang nanghihiram na may ratio na LTV na 95%, halimbawa, ay maaaring maaprubahan, ngunit ang rate ng interes ay maaaring hanggang sa isang buong porsyento na mas mataas kaysa sa isang nangungutang na may ratio na LTV na 75%.
Bilang karagdagan, kung ang ratio ng LTV ay mas mataas kaysa sa 80%, malamang na bumili ka ng pribadong mortgage insurance (PMI), na maaaring magdagdag kahit saan mula sa 0.5% hanggang 1% ng buong halaga ng pautang sa isang taunang batayan. Ang PMI ng 1% sa isang $ 100, 000 loan, halimbawa, ay magdagdag ng $ 1, 000 sa halagang binabayaran bawat taon o $ 83.33 bawat buwan. Ang mga pagbabayad ng PMI ay nagpapatuloy hanggang sa ang ratio ng LTV ay 80% o mas mababa. Ang ratio ng LTV ay bababa habang binabayaran mo ang iyong pautang at habang tumataas ang halaga ng iyong bahay sa paglipas ng panahon.
Nangangailangan ng isang 80% (o mas mababang) ratio ng LTV upang maiwasan ang PMI ay hindi batas, ngunit ito ang kasanayan ng halos lahat ng nagpapahiram. Minsan ginawa ang mga pagbubukod para sa mga nangungutang na may mataas na kita, mas mababang utang, o iba pang mga kadahilanan tulad ng isang malaking portfolio ng pamumuhunan.
Ang pinakamataas na ratio ng utang-sa-halaga ay ang pinakamalaking pinapayagan na ratio ng laki ng pautang sa halaga ng dolyar ng ari-arian. Ang mas mataas na ratio ng utang-sa-halaga, mas malaki ang bahagi ng presyo ng pagbili na pinansyal. Yamang ang bahay ay nagsisilbing collateral para sa utang, ang ratio ng utang-sa-halaga ay isang sukatan ng peligro na ginagamit ng mga nagpapahiram. Ang iba't ibang mga programa ng pautang ay tiningnan na magkaroon ng iba't ibang mga kadahilanan ng panganib, at sa gayon ay may iba't ibang maximum na ratios ng LTV.
Mga Uri ng Pautang at RV ng LTV
Ang ilang mga uri ng pautang ay may mga espesyal na panuntunan pagdating sa ratio ng LTV.
Pautang sa FHA
Ang mga pautang ng FHA, na nagpapahintulot sa isang paunang ratio ng LTV na hanggang sa 96.5%, ay nangangailangan ng isang premium ng seguro sa mortgage (MIP) na tumatagal hangga't mayroon kang utang na iyon kahit gaano kalaki ang ratio ng LTV na kalaunan. maginoo pautang sa sandaling ang ratio ng LTV ay umabot sa 80% upang maalis ang MIP.
Mga Pautang sa VA at USDA
Ang mga pautang ng VA at USDA - magagamit sa kasalukuyan at dating militar o mga nasa kanayunan, ayon sa pagkakabanggit-ay hindi nangangailangan ng pribadong seguro sa mortgage kahit na ang ratio ng LTV ay maaaring maging kasing taas ng 100%. Gayunpaman, pareho ang pautang sa VA at USDA. ay may mga karagdagang bayad.
Fannie Mae at Freddie Mac
Ang Fannie Mae's HomeReady at Freddie Mac's Home Possible mortgage program para sa mga may utang na mababa ang kita ay pinahihintulutan ang isang ratio ng LTV na 97% (3% down payment) ngunit nangangailangan ng seguro sa mortgage hanggang sa bumaba ang ratio sa 80%.
Ang mga pagpipilian sa muling pagbabayad ng streamline, na tinatanggal ang mga kinakailangan sa pagtasa (nangangahulugang ang ratio ng LTV ng bahay ay hindi nakakaapekto sa utang), umiiral para sa mga pautang ng FHA, VA, at USDA. Para sa mga may ratio na LTV na higit sa 100% - na kilala rin bilang "sa ilalim ng tubig" o "baligtad" - Ang Opsyon ng Refinance ng Refinance ng Pautang na Pinahahalagahan ni Fannie Mae at ang Pinahusay na Refinance ng Freddie Mac, na idinisenyo upang palitan ang HARP Refinance Program na nag-expire ng Disyembre 31, 2018, magagamit.
Ang pagraranggo sa LTV Ratio
Ang isang ratio ng LTV na 80% o mas mababa ay itinuturing na mabuti para sa karamihan sa mga sitwasyon sa utang sa mortgage. Ang isang ratio ng LTV na 80% ay nagbibigay ng pinakamahusay na pagkakataon na maaprubahan, ang pinakamahusay na rate ng interes, at ang pinakamalaking posibilidad na hindi ka hihilingang bumili ng seguro sa mortgage. Tulad ng nabanggit sa itaas, gayunpaman, pinahihintulutan ng mga pautang ng VA at USDA para sa isang mas mataas na ratio ng LTV (hanggang sa 100%) at maiwasan pa rin ang magastos ng pribadong mortgage insurance, kahit na ang iba pang mga bayarin ay naaangkop.
Para sa karamihan sa mga pagpipiliang refinance, maliban kung ikaw ay nag-a-apply para sa isang cash-out refinance, ang LTV ratio ay hindi mahalaga, kaya walang bagay na "mabuti" o "masama." Kung nag-apply ka para sa isang cash-out refinance, ang isang ratio ng LTV na 90% o mas kaunti ay itinuturing na mahusay.
LTV kumpara sa Pinagsamang LTV (CLTV)
Habang tinitingnan ng ratio ng LTV ang epekto ng isang solong pautang sa pagbili kapag bumili ng isang ari-arian, ang pinagsama-samang ratio ng utang-sa-halaga (CLTV) ay ang ratio ng lahat secured pautang sa isang ari-arian sa halaga ng isang ari-arian. Ginagamit ng mga tagapagpahiram ang ratio ng CLTV upang matukoy ang isang posibilidad ng default na mamimili ng bahay kapag higit sa isang pautang ang ginagamit - halimbawa kung magkakaroon sila ng dalawa o higit pang mga utang, o isang mortgage kasama ang isang pautang sa equity ng bahay o linya ng kredito (HELOC). Sa pangkalahatan, ang mga nagpapahiram ay handang magpahiram sa mga ratio ng CLTV na 80% pataas sa mga nangungutang na may mataas na mga rating ng kredito.
Itinuturing lamang ng ratio ng LTV ang pangunahing balanse ng mortgage. Samakatuwid, sa halimbawa sa itaas, ang ratio ng LTV ay 50%, ang resulta ng paghati sa pangunahing balanse ng mortgage ng $ 100, 000 sa halaga ng bahay na $ 200, 000. Ang mga nangungunang tagapagpahiram ay may posibilidad na maging mas mapagbigay sa mga kinakailangan sa CLTV.
Isinasaalang-alang ang halimbawa sa itaas, kung sakaling magkaroon ng isang pagtatantya, ang pangunahing may-ari ng mortgage ay tumatanggap ng pera nito nang buo bago tumanggap ng anupaman ang pangalawang may-ari ng mortgage. Kung ang halaga ng ari-arian ay bumababa sa $ 125, 000 bago ang pagkukulang ng borrower, natatanggap ng pangunahing may-hawak ng lien ang buong halaga ng utang ($ 100, 000), habang ang pangalawang may hawak ng lien ay natatanggap lamang ang natitirang $ 25, 000 kahit na may utang na $ 50, 000. Ang pangunahing balikat na may hawak na balikat ay mas mababa sa panganib sa kaso ng pagtanggi sa mga halaga ng pag-aari at samakatuwid ay maaaring magbigay ng pautang sa isang mas mataas na CLTV.
Mga Limitasyon ng LTV
Ang pangunahing disbentaha ng LTV ay kasama na lamang ang pangunahing mortgage na utang ng isang may-ari ng bahay, at hindi kasama ang iba pang mga obligasyon tulad ng pangalawang utang o utang sa equity ng bahay. Samakatuwid, ang CLTV ay isang mas nakapaloob na sukatan ng kakayahan ng isang borrower na magbayad ng utang sa bahay.
