Ang seguridad na suportado ng mortgage (MBS) ay isang uri ng seguridad na suportado ng asset na na-secure ng isang mortgage o koleksyon ng mga mortgage. Ang isang MBS ay maaaring ipagpalit sa pamamagitan ng isang broker. Inisyu ito ng alinman sa isang government-sponsored enterprise (GSE), isang awtorisadong ahensya ng gobyerno ng pederal o pribadong kumpanya sa pananalapi.
Mga Tampok ng MBS
Habang ang mga ito ay kaakit-akit para sa isang kadahilanan, ang MBS ay may ilang mga natatanging tampok na nagdaragdag ng karagdagang panganib kung ihahambing sa mga simpleng bono ng banilya.
- Ang MBS ay collateralized ng isang pool ng residential mortgages.Monthly pagbabayad "pumasa" sa pamamagitan ng "nagmula sa bangko sa isang third-party na mamumuhunan.Besides buwanang pagbabayad ng interes, ang pag-utang ay nagbabayad ng utang sa kanilang buhay, ibig sabihin ang ilang halaga ng punong-guro ay binabayaran sa bawat buwanang pagbabayad., hindi tulad ng isang bono, na sa pangkalahatan ay binabayaran ang lahat ng punong-guro sa kapanahunan. Bilang karagdagan sa nakatakdang mga pag-amortizasyon, natatanggap ng mga namumuhunan, sa isang pro-average na batayan, hindi naka-iskedyul na mga prepayment ng punong-guro dahil sa refinancing, foreclosure at sales sa bahay. Habang ang isang karaniwang mortgage ay maaaring magkaroon ng isang term na 30 taon, medyo madalas na ang mga utang ay binabayaran nang mas maaga. Dahil sa mga hindi naka-iskedyul na prepayment, ang paghuhula sa kapanahunan ng MBS ay may problema.
Sa pamamagitan ng isang pagtuon sa aspeto ng prepayment ng MBS, ipakilala ng artikulong ito ang konsepto ng averageed na average na buhay (WAL), at ipaliwanag ang paggamit nito sa pagbabantay laban sa panganib ng prepayment.
Ano ang Timbang na Average na Buhay?
Ang isang istatistika na karaniwang ginagamit bilang isang sukatan ng epektibong kapanahunan ng isang MBS ay ang WAL, na tinatawag na "average na buhay." Upang makalkula ang WAL, dumami ang petsa (ipinahayag bilang isang maliit na bahagi ng mga taon o buwan) ng bawat pagbabayad sa pamamagitan ng porsyento ng kabuuang punong-guro na binabayaran sa petsang iyon, pagkatapos ay idagdag ang mga resulta na ito. Kaya, ipinarehistro ng WAL ang epekto ng mga punong paydown sa buong buhay ng seguridad.
Ang WAL ay maaaring maisalarawan bilang isang fulcrum sa isang timeline na tumatakbo mula sa pagka-orihinal hanggang sa huling petsa ng kapanahunan. Ang fulcrum na "balanse" ang mga pangunahing pagbabayad, tulad ng mga bata na may iba't ibang mga timbang na balanse ng isang sawaw sa pamamagitan ng pagkakaroon ng iba't ibang mga posisyon sa bar. Ang Figure 1 sa ibaba ay naglalarawan ng WAL para sa isang 30-taong mortgage pool.
Larawan 1
Mga ani at ang Panloob na rate ng Pagbabalik
Mapagbibili ang MBS at maaaring makalakal sa mga premium, diskwento o halaga ng par, depende sa mga pagbabago sa kasalukuyang rate ng merkado. Ang isang kasalukuyang-kupon na pass-through na mga trading sa halaga ng par, habang ang mga high-coupon pass-throughs ay nangangalakal sa mga premium at kalakalan ng low-coupon na mga diskwento. Ang binanggit na ani ay ang panloob na rate ng pagbabalik, na kung saan ay katumbas ng kasalukuyang halaga ng lahat ng hinaharap na daloy ng cash na may kasalukuyang presyo ng seguridad. Samakatuwid, ang naka-quote na ani sa isang MBS ay palaging kundisyon sa isang prepayment assumption.
Ang pagpapalagay ng prepayment ay mahalaga sa mga mortgage pass-through security. Alam ng mga namumuhunan nang maaga na magagawa ang prepayment, ngunit hindi alam kung kailan at kung magkano. Ang mga variable na iyon ay dapat na inaasahan at ipinapalagay. Gayundin, walang isang solong, konserbatibong pagpapalagay na maaaring mag-aplay sa lahat ng mga pass-throughs dahil sa kawalaan ng simetrya - mayroong isang insentibo upang mag-prepay nang mas mabilis sa premium MBS, habang ang reverse ay totoo para sa diskwento ng MBS.
(Suriin ang Isang Panloob na Tignan sa Panloob na Rate ng Pagbabalik para sa higit pa sa paggamit ng pamamaraang ito ng pagsusuri sa pananalapi.)
Ano ang Napagtatanto na Nagbubunga?
Ang natanto na ani sa isang pass-through security ay ang ani na tinatanggap ng mamimili habang hawak ang seguridad, batay sa aktwal na mga prepayment ng punong-guro, kaysa sa ipinapalagay na mga prepayment na ginamit upang makalkula ang naka-quote na ani. Ang mga prepayment na mas mabilis o mas mabagal kaysa sa inaasahan ay nakakaapekto sa premium at diskwento na mga pass-throughs nang walang simetrya.
Ipagpalagay na ang pass-through security ay kalakalan sa isang premium. Ang mga prepayment sa resulta ng halaga ng par sa mga daloy ng cash na maaari lamang muling ma-invest sa mas mababa, kasalukuyang rate. Samakatuwid, ang mas mabilis na kaysa sa ipinapalagay na mga prepayment ay itinanggi ang mamumuhunan ang mataas na daloy ng cash na pinatwiran ang presyo ng premium sa unang lugar. Sa kabilang banda, ang mas mabagal na prepayment ay nag-aalok ng mamumuhunan ng mas maraming oras upang kumita ng mas mataas na rate ng kupon. Bilang isang resulta, mas mabagal ang prepayment na itaas ang natanto na ani sa itaas ng naka-quote na ani, habang ang mas mabilis na mga prepayment ay nagpapababa sa natanto na ani.
Ang isang diskwento na pass-through na mga benepisyo mula sa mas mabilis-kaysa-inaasahang prepayment dahil ang mga cash flow na ito ay maaaring muling mabili sa halaga ng par sa mga kasalukuyang security-coupon. Bilang epekto, ang mamumuhunan ay maaaring palitan lamang ang mababang kupon para sa isang mas mataas na, dahil ang prepayment ay nasa par. Samakatuwid, ang natanto ani ay lalampas sa nai-quote na ani. Sa kabaligtaran, ang kabaligtaran ay nangyayari kapag ang mga prepayment ay mas mabagal kaysa sa inaasahan. Ang mamumuhunan ay natigil sa mas mababang mga kupon para sa isang mas mahabang tagal ng panahon, sa gayon binabawasan ang natanto ani.
Ano ang Assayment Assumption?
Sa paglipas ng mga taon, ang isang bilang ng mga maginoo na mga pagtutukoy ng ipinapalagay na mga rate ng prepayment ay binuo. Ang bawat isa ay may mga pakinabang at kawalan nito.
Pamantayang Utang na Pautang
Ang una at pinakasimpleng pagtutukoy ay upang ipalagay ang "karaniwang mortgage ani" o "prepaid sa 12." Sa pagtutukoy na ito, ipinapalagay na walang prepayment anupat hanggang sa ikalabing dalawang taon, kung ang lahat ng mga utang sa pool prepay nang buo.
Ang pagtutukoy na ito ay may bentahe ng computational pagiging simple at sumasang-ayon sa katotohanan na ang epektibong kapanahunan ng karamihan sa mga pool ng mortgage ay mas maikli kaysa sa huling petsa ng kapanahunan. Higit pa rito, hindi gaanong masasabi para sa pagpapalagay na ito. Ito ay lubos na pinapabayaan ang mga prepayment na nagaganap sa mga unang taon ng isang mortgage pool. Samakatuwid, ang isang ani na kinakalkula at sinipi batay sa batayang "pamantayan" na pagpapalagay na sineseryoso ang naghihinuha ng potensyal na ani sa isang kalakalan ng pass-through security sa isang malalim na diskwento at overstates ang potensyal na ani sa isang premium na pass-through.
Pamamaraan ng Karanasan ng FHA
Sa kabilang dulo ng spectrum ay isang pagtutukoy ng prepayment batay sa aktwal na mga karanasan ng Federal Housing Administration (FHA). Ang FHA ay nag-iipon ng makasaysayang data sa aktwal na saklaw ng prepayment sa mga pautang sa mortgage na sinisiguro nito. Sakop ng data na ito ang isang malawak na hanay ng mga petsa ng pagsilang at mga rate ng kupon.
Ang pamamaraan ng karanasan sa FHA ay malinaw na isang pagpapabuti sa karaniwang ani ng mortgage, dahil ipinakilala nito ang makatotohanang at may kasaysayan na napatunayan na mga pagpapalagay, gayon pa man ito ay wala nang sariling mga problema. Dahil ang FHA ay naglathala ng isang bagong serye halos bawat taon, ang pangalawang merkado ng mortgage ay nahaharap sa nakalilito na kalagayan ng pagkakaroon ng mga security batay sa serye mula sa iba't ibang mga taon.
(tungkol sa pangalawang merkado ng mortgage sa Likod ng Mga Eksena ng Iyong Mortgage .)
Patuloy na Pag-rate ng Pag-andam
Ang isa pang detalye na ginamit ay ang palaging rate ng prepayment (CPR), na kilala rin bilang "rate ng prepayment rate." Ipinapalagay ng pagtutukoy na ito na ang porsyento ng pangunahing balanse na prepaid sa isang naibigay na taon ay pare-pareho.
Ang pamamaraan ng CPR ay mas madaling magtrabaho nang analytically kaysa sa karanasan sa FHA, dahil ang naaangkop na rate ng prepayment para sa bawat taon ay isang pare-pareho na numero, hindi isa sa 30 iba't ibang mga numero. Dahil dito, mas madaling ihambing ang mga naka-quote na ani para sa isang tiyak na panahon ng paghawak sa iba't ibang mga pagpapalagay ng prepayment. Ang isang banayad na bentahe sa pamamaraan ng CPR ay inilalantad nito ang subjective na katangian ng pagpapalagay ng prepayment. Ang diskarte sa karanasan sa FHA ay nagpapahiwatig ng isang antas ng katumpakan na maaaring hindi lubos na hindi kinakailangan.
Ang isang variant ng CPR ay tinatawag na "solong-buwanang pagkamatay" (SMM). Ang SMM ay simpleng buwanang pagkakatulad sa taunang CPR. Ipinapalagay na ang porsyento ng pangunahing balanse na prepaid sa isang naibigay na buwan ay palaging.
PSA Standard Prepayment Model
Ang pinaka-karaniwang ginagamit na pagpapalagay ng rate ng prepayment ay ang karaniwang karanasan sa prepayment na inaalok ng Public Securities Association (PSA), isang pangkat ng kalakalan sa industriya. Ang layunin ng PSA ay upang dalhin ang pamantayan sa pamilihan. Ang unang 30 buwan ng karaniwang karanasan sa prepayment ay nanawagan para sa isang patuloy na pagtaas ng CPR, nagsisimula sa zero at pagtaas ng 0.2 porsyento bawat buwan; pagkatapos, isang antas ng anim na porsyento na CPR ang ginagamit. Minsan, gayunpaman, ang mga ani ay batay sa isang mas mabilis o mas mabagal na pagpapalagay ng prepayment kaysa sa pamantayang ito. Ang pagbabagong ito sa pagpapalagay ng prepayment ay ipinahiwatig sa pamamagitan ng pagtukoy ng isang porsyento sa itaas o sa ibaba 100 porsyento.
- Ang isang MBS na sinipi sa 200 porsyento na PSA ay nagpapatunay ng isang 0.4 na porsyento na buwanang pagtaas ng CPR sa unang 30 buwan, kung gayon ang isang antas ng CPR sa 12 porsyento. Ang isang MBS ay nagsipi sa 50 porsyento na PSA ay nagpapatunay ng isang 0.1 porsyento buwanang pagtaas sa CPR, hanggang sa tatlong porsyento na CPR nakamit ang antas.
Ang Bottom Line
Tulad ng tinalakay, ang paggamit ng timbang na average na buhay ay nagsasangkot ng isang bilang ng mga pagpapalagay at malayo sa tumpak. Gayunpaman, nakakatulong ito sa mga namumuhunan na gumawa ng mas makatotohanang mga hula sa ani at term ng isang MBS na tumutulong na mabawasan ang likas na panganib sa prepayment.
(Para sa higit pa sa MBS, tingnan ang Kita mula sa Mortgage Debt Sa MBS .)
