Ang pamumuhunan sa merkado ng foreclosure ay isang diskarte na nangangailangan ng isang antas ng pagiging sopistikado at sipag na higit pa sa napagtanto ng karamihan. Maaari itong magkaroon ng malaking potensyal, ngunit nangangailangan ng tunay na pagsisikap na mag-cash in. Dahil dito, dapat itong lapitan bilang anumang makabuluhang pamumuhunan, na nangangailangan ng pokus; sipag; at maingat na pananaliksik sa mga lokal na kalakaran, pang-ekonomiya, at demograpikong mga uso. Kinakailangan din nito ang pagbuo ng isang diskarte para sa pagkuha ng mga katangian at sa kalaunan ibebenta ang mga ito.
Pangkalahatang-ideya
Ang pagbili ng mga gamit na kotse sa auction ay katulad ng pamumuhunan sa mga foreclosed na katangian. Ang mga ginamit na dealer ng kotse ay ang mga tao na nakakaalam ng lahat ng mga gumagawa at modelo pati na rin ang kanilang karaniwang mga depekto at ang paraan upang baguhin ang mga ito upang lumikha ng halaga. Tumatagal sila ng mas kaunting panganib kaysa sa average na tao na dumadalo sa auction para lamang bumili ng kotse sa isang diskwento.
Maraming mga mamimili ng foreclosure ang pumupunta sa auction sa mga hakbang sa patyo na may pag-asang daklot ng isang bargain - ang pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng auction at intrinsikong halaga ng pag-aari. Ngunit maaaring hindi sila magkaroon ng tunay na kaalaman sa pamumuhunan o anumang mga diskarte sa pagpapagaan ng panganib. Ang mga namumuhunan na mahusay na napapanahon sa tirahan ng foreclosure market ay alam na ang pag-asa sa pagkakaiba sa presyo bilang pangunahing pinagkukunan ng kita ng pamumuhunan ay isang recipe para sa kalamidad.
Ang tamang pamamaraan para sa pagkuha ng isang foreclosure na pag-aari ay hindi ang shotgun na diskarte, ngunit ang pagpili ng mga pag-aari na nasa isang lugar na nakalaan para sa muling pagpapaunlad o pagpapabuti. Ang ari-arian ay kailangang magkaroon ng natatanging katangian na ginagawang iba mula sa iba sa kapitbahayan o lokal na pamilihan o na mayroong ilang pagkakataong lumikha ng halaga.
Mga Diskarte sa Pamumuhunan
Ang anumang mamumuhunan sa real estate ay dapat magkaroon ng isang tiyak na diskarte na kasama ang mga layunin at paraan para makuha ang pag-aari, para sa paghawak nito at sa kalaunan para sa pagtatapon nito. Ang diskarte na ito ay mas kritikal kapag namuhunan sa merkado ng foreclosure. Dapat mong matukoy kung naganap ang pagtataya bilang isang resulta ng ilang natatanging pangyayari na nauugnay sa dating may-ari, o ang resulta ng isang mas malawak na takbo na maaaring makaapekto sa lokal na merkado.
Ang mga namumuhunan ay kailangang gumawa ng isang malaking halaga ng pananaliksik sa merkado ng lokal na real estate. Ang demand para sa mga pag-aari ay isang function ng paglaki ng populasyon, paglago ng trabaho, paglaki ng kita, at mga pagbabago sa demograpiko. Malaki ang maaapektuhan nito sa pagpepresyo pati na rin ang kakayahang magbenta ng mga ari-arian sa pagtatapos ng panahon ng pamumuhunan.
Pananaliksik sa paparating na pag-unlad ng imprastraktura, tulad ng mga kalsada, paaralan, at mga proyekto sa komunidad. Alamin din kung paano sinusuportahan ng lokal at pamahalaan ng estado ang paglago ng negosyo at plano upang ayusin ang anumang partikular na mga isyu, tulad ng trapiko, kalidad ng hangin, krimen at buwis. Ang lahat ng mga item na ito ay gagawa ng isang lugar na mas kanais-nais at dagdagan ang halaga ng mga pag-aari sa loob nito.
Mga Diskarte sa Pagkuha
Karamihan sa mga namumuhunan ay tinuruan na sakupin ang mga pahayagan na naglilista ng mga asset na pupunta sa auction at upang makipag-ugnay sa mga may-ari tungkol sa kanilang hangarin na bilhin ang ari-arian bago ito mapunta sa auction block. Bagaman maaaring makuha ang mga deal sa mga hakbang sa patyo, ang paghahanap ng mga alternatibong paraan upang ma-secure ang nababalisa na mga pag-aari ay lubos na mapapabuti ang iyong mga pagkakataong magsara. Maaari rin itong magbigay ng isang pagkakataon upang lubos na maunawaan at suriin ang pag-aari.
Halimbawa, sabihin natin na ang isang mamumuhunan ay nakakakuha ng pag-access sa mga pag-aari sa pamamagitan ng paggamit ng kanyang mga contact sa pamilihan at kaalaman sa mga pagpapahiram sa tirahan upang matulungan ang mga nagpupumilit na makipag-usap sa mga may-ari ng bahay sa kanilang mga nagpapahiram. Kung ang mga problema sa pautang ay nagtrabaho, hindi lamang pinatataas ng mamumuhunan ang kanyang reputasyon sa parehong mga may-ari at mga nagpapahiram, ang mamumuhunan ay maaari ring makakuha ng mga referral at pag-access sa iba na may mga pautang sa problema. At kung ang sitwasyon ay hindi maaaring magtrabaho, ang mamumuhunan ang una sa linya upang makuha ang pag-aari - dahil nakamit nila ang tiwala ng mga may-ari. Ang mga namumuhunan ay maaari ring gumawa ng isang kaalamang kaalaman tungkol sa kung bibilhin ang pag-aari dahil, sa pamamagitan ng kanilang pagsisikap, nalaman nila ang tungkol sa mga drawbacks at benepisyo ng pag-aari.
Ang isa pang diskarte ay ang pagbili ng nabalisa na pautang sa isang diskwento mula sa mga nagpapahiram. Ang mga bangko at iba pang mga institusyong pagpapahiram ay hindi nais na makakuha ng mga pagtataya. Upang maiwasan ang pagkuha sa mga pag-aari ng real estate (REO), ang mga institusyong ito ay madalas na magbebenta ng maraming mga hindi gumagampanan na pautang sa isang makabuluhang diskwento sa par.
Ang mga namumuhunan ay maaaring maging mas nababaluktot kaysa sa mga nagpapahiram sa paggawa ng isang hindi gumaganap na pautang, kung minsan ay ibabalik ito sa isang gumaganap na pautang na mag-uutos ng mas mataas na pagbabalik, salamat sa mas mababang batayan ng mamumuhunan sa pamumuhunan.
Matapos ang pag-seasoning ng mga pautang, ang mga mamumuhunan ay maaaring hawakan ang mga ito o ibenta ang mga ito sa isang premium sa sandaling sila ay gumaganap nang ilang oras. Kung hindi sila maaaring magtrabaho, ang namumuhunan ay maaaring mag-foreclose sa pag-aari at kumuha ng titulo nang hindi kinakailangang makipagkumpetensya sa anumang iba pang mga partido. Ang tanging downside sa diskarte na ito ay ang pagbili ng isang pool ng mga pautang ay nangangailangan ng isang mas malaking outlay ng kapital kaysa sa pagbili ng mga indibidwal na katangian sa auction. Ang punto ay may mga malikhaing paraan upang mabawasan ang kumpetisyon sa pagkuha ng isang hindi gumaganap na asset.
Mga Pamantasang Panahon at Paglabas ng Mga Diskarte
Ang mga namumuhunan ay dapat ding siguraduhin kung ano ang gagawin sa sandaling makuha ang asset.
Ang "pag-aari" ba ay ibabalik sa merkado o ito ay gaganapin at napapanahong naghihintay ng pagbabago sa merkado bago ibenta? Ang mga namumuhunan na isinasaalang-alang ang pagbili ng mga foreclosure at pagkatapos ay muling pag-remark ng mga ito sa ilang sandali pagkatapos ng pagbili ay dapat makahanap ng mga paraan upang mapabuti ang pag-aari. Ang mga pagpapabuti na nagbibigay ng pinakadakilang bang para sa usang lalaki ay kasama ang pagdaragdag ng mga silid-tulugan at banyo, pag-aayos ng mga kusina at pagtatapos ng mga basement o iba pang mga hindi nagamit na mga puwang.
Yamang ang impormasyon sa transaksyon ng pag-aari ay kaalaman sa publiko, ang ilang mga prospective na mamimili ay maingat na magbayad ng isang premium para sa isang ari-arian kaagad pagkatapos ng isang pagbebenta ng foreclosure kahit na ang presyo nito ay naaayon sa iba pang mga pag-aari sa lugar. Ang paglikha ng halaga sa pamamagitan ng muling pagpapaunlad ay nakakatulong na magbigay ng katwiran para sa mas mataas na presyo ng muling pagbebenta at maaaring mabawasan ang panganib ng mahabang panahon sa marketing. Gayunpaman, ang mga namumuhunan ay dapat maging maingat sa hindi pagpapabuti ng ari-arian nang labis na ang presyo nito ay mas mataas kaysa sa mga kalapit na katangian.
Ang isa pang diskarte ay ang paghawak ng mga ari-arian bilang pag-aarkila ng pag-upa hanggang sa mangyari ang isang bagay sa pamilihan upang mapahusay ang mga halaga ng pag-aari. Muli, dapat magkaroon ng kamalayan ng mga namumuhunan sa merkado ng pag-upa upang matiyak na mayroong isang sapat na halaga ng demand para sa puwang sa pag-upa. At na ang binili na pag-aari ay mag-uutos ng sapat na upa upang masakop ang gastos ng pagpapanatili ng ari-arian.
Para sa mga maaaring mahawakan ang karagdagang oras at pagsisikap na kinakailangan nito upang maging isang may-ari ng lupa, ang pagbili ng mga nabalisa na pag-aari sa isang diskwento at pag-convert sa kanila sa isang pag-aarkila ng pag-upa ay maaaring lumikha ng makabuluhang kayamanan. Ang kakayahang makakuha ng kaakit-akit na financing, tulad ng mga pautang na lamang ng interes kasama ang pagbabawas ng interes ng mortgage mula sa mga buwis sa kita, ay nagbibigay ng isang mahusay na paraan upang lumikha ng daloy ng cash habang naghihintay ng tamang oras upang ibenta.
Bagaman ang tirahan ng real estate ay hindi pabagu-bago ng isip tulad ng iba pang mga klase ng pag-aari, nailalarawan ito sa pamamagitan ng mahabang panahon ng mababang pagbabalik at pagkatapos ng isang "pop" na halaga na naaayon sa ilang pangunahing pagbabago sa demand na nagpapaliwanag ng isang makabuluhang bahagi ng pagbabalik. Muli, ito ang impetus para sa patuloy na pananaliksik at isang diskarte sa paghawak ng panahon na makakatulong na matantya ang oras ng jump jump at lumikha ng isang plano para sa asset bilang paghahanda para sa pagbebenta.
Paglabas na estratehiya
Ang hindi pag-iisip sa pamamagitan ng isang diskarte sa exit ay isang malaking pagkakamali na karaniwang ginagawa ng mga bagong mamumuhunan. Marami ang nasa ilalim ng maling impresyon na ang pinakamahusay na oras upang mamuhunan sa mga katangian ng foreclosure ay kapag mayroong maraming magagamit sa kanila. Sa totoo lang, ang isang makabuluhang pagtaas sa mga tahanan para sa pagbebenta at foreclosure properties ay binibigyang diin ang ilang problema na pumipigil sa mga tao na magbayad ng kanilang mga pautang o gawin silang ayaw na panatilihin ang kanilang mga tahanan. Maaaring ito ay dahil sa pagkawala ng mga trabaho sa lugar o ilang problema sa imprastruktura na hindi kanais-nais ang lugar. Ang mga kalakaran na iyon ay magkakaroon ng positibong epekto sa supply ng mga magagamit na bahay para sa pagbebenta o mga pagtataya at negatibong epekto sa demand. Nangangahulugan ito na mas mahirap ibenta ang pag-aari hanggang sa mapabuti ang mga pundasyon ng merkado.
Ang isang karaniwang pagkakamali na ginawa ng mga namumuhunan na umaasa lamang sa kaugalian ng pagpepresyo para sa kanilang kita ay nabigo silang mapagtanto ang negatibong epekto ng mga gastos sa pagdala. Ang mga gastos ay maaaring magsama ng mga pagbabayad sa mortgage, buwis, seguro at pagpapanatili sa panahon ng isang napakalaki na panahon ng marketing at benta.
Ang pagtatakda ng isang takdang oras upang magbenta ng isang pag-aari at pagkatapos ay pag-diskwento ang presyo hanggang sa ibenta ang pag-aari ay isang paraan upang maiwasan ang labis na mga gastos sa pagdadala. Ito ay mas mahusay na ibenta sa isang maliit-sa-zero na kita kaysa sa magpatuloy sa merkado ng isang ari-arian para sa isang presyo na matiyak ang isang mahabang panahon sa marketing at sa gayon mataas na pagdadala ng mga gastos na maaaring humantong sa pagkalugi.
Ang Bottom Line
Ang pamumuhunan sa mga nonperforming assets ng ari-arian upang makabuo ng kayamanan ay isang mabubuhay na diskarte, ngunit hindi ito isang paraan upang mabilis na yumaman. Para sa bawat kwento ng basahan-sa-kayamanan, mayroong 10 higit pang mga tao na nawala ang kanilang kabisera dahil hindi nila nasunod ang mga pagbabago sa mga uso sa merkado.
Ang mga nagtagumpay sa merkado ng foreclosure ay pinag-aralan ang mga diskarte at taktika ng iba pang mga matagumpay na mamumuhunan. Inilagay nila ang oras at mga mapagkukunan sa paggawa ng naaangkop na mga contact sa merkado na kailangan upang lumikha ng isang karampatang kalamangan sa iba. Ngunit ang pagbubuhos ng oras at lakas upang makilala ang lokal na merkado ng real estate ay isa lamang sa ilang mga diskarte na magagamit ng mga namumuhunan upang makakuha ng isang leg sa kompetisyon. Ang tagumpay ay nagmula sa maingat na ginawa at naisakatuparan acquisition pati na rin ang mga diskarte sa matalinong exit.
