Gamit ang iyong ira upang bumili ng real estate

Talaan ng nilalaman

• Ang Tamang IRA para sa Pag-aari
• Ano ang at Hindi sa Iyo
• Ang paggawa ng Pagbili sa isang IRA
• Pag-aari ng Ari-arian sa isang IRA
• Pagbebenta ng Ari-arian sa isang IRA
• Mga kalamangan at kahinaan ng Ari-arian sa isang IRA
• Ang Bottom Line

Pagdating sa mga IRA, mga pananalapi sa pananalapi - stock, bond, at mutual pondo o pondo na ipinagpalit ng salapi (ETF) - ay ang mga karaniwang hinihinalang pamumuhunan. Gayunpaman, posible na magkaroon ng real estate sa iyong Roth IRA sa ilalim ng ilang mga kundisyon. Maaari kang bumili ng mga single-family o multiplex na bahay, mga gusali sa apartment, komersyal na mga pag-aari tulad ng mga tindahan ng tingi, hotel, o mga kumplikadong tanggapan, hilaw na lupain at maraming, at kahit na mga slip ng bangka.

Hindi ganoon kadali ang pagbili ng ilang daang pagbabahagi ng stock, bagaman. Kung nais mong sumakay sa mga pagbili ng ari-arian sa pamamagitan ng iyong self-nakadirekta na IRA, kailangan mong malaman ang mga patakaran - at marami sa kanila.

Mga Key Takeaways

• Maaari mong hawakan ang real estate sa iyong IRA, ngunit kakailanganin mo ang isang self-directed IRA na gawin ito.Ang isang ari-arian ng real estate na iyong binibili ay dapat na mahigpit para sa mga layunin ng pamumuhunan: Hindi ka maaaring magamit at ng mga miyembro ng pamilya ito.Pagbibili ng real estate sa loob karaniwang kailangan ng isang IRA na magbayad ng pera, at lahat ng mga gastos sa pagmamay-ari ay dapat bayaran ng IRA.Holding real estate sa iyong IRA ay maaaring maging nakakalito, may mga isyu sa buwis at pulang tape. Ngunit, sa kabilang banda, ang pag-aari ay maaaring magbigay sa iyo ng isang mahusay (o mahusay) na rate ng pagbabalik, at pag-iba-ibahin ang iyong portfolio.

Ang Tamang IRA para sa Pagbili ng Pag-aari ng Pamumuhunan

Una sa lahat, ang iyong IRA ay kailangang nakadirekta sa sarili. Ang salitang "self-direct" ay nangangahulugang ang mga alternatibong pamumuhunan ay tinatanggap o inaalok ng tagapag-alaga ng IRA, ang institusyong pampinansyal o kumpanya na responsable para sa pag-iingat at pag-uulat ng mga kinakailangan sa IRS. Ang isang self-nakadirekta na IRA ay independiyenteng ng anumang brokerage, bangko o kumpanya ng pamumuhunan na magpapasya para sa iyo (karamihan sa mga account sa broker ay hindi pinapayagan ang mga paghawak sa real estate, pa rin).

Upang bumili at pagmamay-ari ng iyong ari-arian sa pamamagitan ng iyong IRA kakailanganin mo pa rin ang isang tagapag-alaga, isang entity na espesyalista sa mga account na nakadirekta sa sarili na pamahalaan ang transaksyon, nauugnay na papeles, at pag-uulat sa pananalapi. Ang lahat ay dumadaan sa tagapag-alaga upang hindi ka lumabag sa mahigpit na mga patakaran tungkol sa mga uri ng mga transaksyon sa real estate.

Tulad ng iyong aasahan, ang tagapag-alaga ay magsingil ng bayad para sa serbisyo. Gayunpaman, hindi ka magpapayo sa iyo kung paano pinakamahusay na istraktura ang iyong mga paghawak. Ang trabaho ng tagapag-alaga na ito ay pangasiwaan ang gawaing back-office.

Bago natin tignan ang natitirang mga patakaran, unawain ang pangunahing katotohanang ito: Ikaw at ang iyong IRA ay dalawang magkakahiwalay na nilalang. Pag-aari ng iyong IRA ang pag-aari - hindi mo. Sa katunayan, ang pamagat sa ari-arian ay babasahin ang "XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA."

Ano ang at Hindi sa Iyo

Ang iyong pag-aari ng real estate ay dapat na isang puhunan lamang. Hindi mo ito magagamit bilang isang bahay ng bakasyon, isang lugar para mabuhay ang iyong mga anak, isang pangalawang tahanan, o isang tanggapan para sa iyong negosyo. Ang mga patakarang ito ay nalalapat sa iyo at sa mga tao na ang IRS ay itinuturing na "hindi pagkuwalipikado." Kaya sino ang itinuturing na isang kwalipikado na tao?

• Ang iyong asawaAng iyong mga magulang, lolo at lola, at mga lolo sa lolaAng iyong mga anak at kanilang asawa, apo, at apo-sa-tuhodMga tagapagbigay ng serbisyo ng iyong IRAAny na nilalang na nagmamay-ari ng higit sa 50% ng pag-aari

Hindi mo rin mabibili ang pag-aari mula sa isa sa mga hindi kuwalipikadong mga tao na ito - tinawag itong transaksyon sa pakikipag-ugnay sa sarili - at hindi rin mabibili ang pag-aari ng IRA na mayroon ka. Maaari kang matuto nang higit pa tungkol sa ipinagbabawal na mga transaksyon sa seksyon 4.72.11.2.1 ng Panloob na Resulta ng Panloob.

Paggawa ng Pagbili

Ang iyong balanse ng IRA ay kailangang maging medyo mataas dahil ang pagkuha ng isang mortgage upang bumili ng ari-arian sa loob ng IRA ay hindi madali. Malamang kailangan mong magbayad ng pera, na hindi lamang tumatagal ng isang malaking kagat sa account, nakakaapekto rin ito sa iyong rate ng pagbalik sa kalsada.

Ang mga namumuhunan sa real estate ay madalas na nagbabawas ng isang maliit na halaga at samantalahin ang medyo mababa pa rin ang mga rate ng interes upang maikilos ang pagbili, sa pag-uunawa na maaari silang makakuha ng mas maraming pera sa ari-arian kaysa magbabayad sila ng interes. Kung hindi mo mai-pinansya ang iyong pagbili ng real estate, nawalan ka ng potensyal na para sa isang makabuluhang pagbabalik sa pamumuhunan (ROI).

Ang ilang mga bangko ay isasaalang-alang ang mga pautang para sa ganitong uri ng transaksyon, ngunit nagtatanghal ng isa pang problema: Ang anumang kita mula sa pag-aari ay maaaring isaalang-alang na walang kaugnayan na kita sa buwis sa negosyo (UBTI). Maaari kang matuto nang higit pa tungkol sa UBTI mula sa Seksyon 511 404 ng IRS Internal Revenue Code (IRC).

Pag-aari ng Ari-arian

Habang ang iyong IRA ay hindi nagbabayad ng buwis, hindi mo maaaring samantalahin ang mga pagbabawas na may pagmamay-ari ng real estate. Dahil nagbabayad ka ng cash, walang mga pagbabayad ng interes sa mortgage na ibabawas. Hindi ka rin nakakakuha ng mga benepisyo ng mga pagbawas sa buwis sa ari-arian o pagbabawas. Kung ang iyong ari-arian ay bumubuo ng kita ng pag-upa, ang bawat piraso nito ay bumalik sa iyong IRA. Tulad ng hindi mo pag-aari ang pag-aari, hindi mo maaaring ibigay ang anumang kita. (Siyempre, makakakuha ka ng pera sa kalaunan, kapag gumawa ka ng pag-alis mula sa account sa pagretiro.)

Sa maliwanag na panig, wala sa pagpapanatili o iba pang nauugnay na mga gastos sa pagmamay-ari ng real estate ang lumabas sa iyong bulsa. Ang IRA ay nagbabayad para sa lahat. Gayunpaman, hindi ito walang mga drawbacks. Ang bawat dolyar na lumabas sa iyong IRA ay isang dolyar na hindi na nakakakuha ng ilang dekada upang pahalagahan ang halaga ng walang buwis.

Isang malaking peligro: mga gastos sa pagpapanatili na dumadaloy sa cash ng iyong IRA at humantong sa mga mamahaling parusa kung "higit kang mag-ambag" sa account upang masakop ang mga ito.

At ano ang mangyayari kung ang pag-aari ay nagsasagawa ng isang serye ng mga pangunahing gastos na nagtutulak sa iyong balanse ng IRA nang napakababa na ang account ay walang sapat na pera upang mabayaran ito? Tandaan, hindi ka maaaring magbayad para sa anumang bagay na may kaugnayan sa ari-arian na ito sa iyong sariling bulsa, at ang mga kontribusyon ng IRA ay limitado: Maaari ka lamang magdeposito ng $ 6, 000- $ 7, 000 kung ikaw ay 50 o mas matanda — noong 2020.

Kung hindi ito sumasaklaw sa pag-aayos, at kailangan mong magdeposito nang higit pa, nasa hook ka para sa mga parusa na nauugnay sa pag-aambag ng labis. Ito ay isang makabuluhang peligro, dahil ang madalas na pag-aari ng pag-aari, at ang kita na makukuha mula sa mga upa ay maaaring hindi sakupin ang kailangan mong gastusin sa isang taon ng mataas na pagpapanatili.

Pagbebenta ng Ari-arian sa isang IRA

Upang ibenta ang iyong pag-aari, mag-ehersisyo ang isang presyo ng benta tulad ng gagawin mo sa anumang iba pang paghawak ng real estate. Kapag ang parehong partido ay sumasang-ayon sa isang presyo at termino, hilingin na ibenta ng iyong tagapag-alaga ang pag-aari para sa iyong IRA. Ang lahat ng pera ay babalik sa iyong IRA alinman sa ipinagpaliban sa buwis o walang buwis, depende sa pampaganda ng iyong IRA.

Isang pangwakas na pagsasaalang-alang: pagkatubig. Gaano kadali para sa iyo na lumabas sa pamumuhunan? Sa mga stock, medyo madali ito. Minsan maaari mong ibalik ang iyong pera sa ilang segundo. Sa kaibahan, ang real estate ay isang kilalang-kilala na hindi gaanong pamumuhunan. Maaaring tumagal ng mahabang oras upang sumailalim, at maaari kang mawalan ng pera sa paraan. Tulad ng walong milyong tao na natutunan sa Great Recession ng 2008, maaari mong makita ang iyong sarili sa isang asset na nagkakahalaga ng mas mababa kaysa sa halaga ng pera na iyong utang dito.

Mga kalamangan at kahinaan ng Ari-arian sa isang IRA

Nabanggit namin ang napakaraming mga abala at disbentaha, maaari kang magtaka sa puntong ito kung mayroong anumang punto sa paglalagay ng pag-aari sa isang IRA. Ayon sa kasaysayan, ang real estate ay isang mahusay na pangmatagalang pamumuhunan habang tumataas ang mga halaga ng pag-aari sa paglipas ng panahon, at ang pangmatagalang pagpapahalaga napupunta sa kamay na may pangmatagalang abot-tanaw na pamumuhunan ng isang account sa pagreretiro. Sa panandaliang, ang anumang kita na nabubuo ng pag-aari ay nakubkob ng buwis sa loob ng IRA. Sa wakas, bilang isang mahirap na pag-aari, tinutulungan ng real estate ang pag-iba-ibahin ang isang portfolio kung hindi man namuhunan sa mga pagkakapantay-pantay at iba pang mga seguridad - hindi ang pinakamasamang ideya sa mundo.

Mga kalamangan

• Tinutulungan ng real estate ang pag-iba-iba ng isang portfolio, madalas na lumipat sa mga merkado sa pananalapi.

• Ang real estate ay may kasaysayan na pinahahalagahan sa paglipas ng panahon, mainam para sa pangmatagalang abot-tanim na pamumuhunan ng IRA.

• Ang real estate ay maaaring magbigay ng isang matatag na stream ng kita mula sa mga renta, at ang anumang kita na upa na kinokolekta mo ay lumalaki ng walang buwis sa loob ng IRA.

• Maaari kang bumili, magbenta, i-flip, at makaipon ng mga katangian.

Cons

• Kailangan mong mag-set up ng isang self-directed IRA kasama ang isang custodian.

• Hindi ka maaaring mag-claim ng mga pagbabawas para sa mga buwis sa pag-aari, interes sa mortgage, pagbabawas, at iba pang mga gastos na nauugnay sa pag-aari.

• Ang lahat ng mga gastos, pag-aayos, at mga gastos sa pagpapanatili ay dapat bayaran ng mga pondo ng IRA, at dapat kang magbayad sa iba upang gawin ang mga ito at pamahalaan ang pag-aari.

• Ikaw at ang iyong mga kamag-anak ay hindi maaaring manirahan o magpatakbo ng isang negosyo sa labas ng pag-aari.

Ang Bottom Line

Ang paggamit ng IRA upang bumili ng isang ari-arian ng pamumuhunan ay hindi para sa mahina ng puso, at hindi rin para sa sinumang hindi pamilyar sa magkakaibang uri ng mga indibidwal na account sa pagreretiro. Ang pamumuhunan sa real estate ng anumang uri ay medyo peligro o sa pinakamataas na mataas na pagpapanatili; para sa isang IRA, bagaman, ang real estate ay isang partikular na pagpipilian na may mataas na peligro. Hindi lamang maaaring ang mga halaga ng pag-aari ay bumaba sa halip na pagtaas; ang isang taon ng makabuluhang mga gastos sa pagpapanatili ay maaari ding magpadala sa iyo ng mga parusa kung ang iyong kita at limitasyon ng kontribusyon ng IRA ay hindi saklaw ang mga pag-aayos na hindi mo kayang balewalain.

Maliban kung mayroon kang parehong oras at kadalubhasaan upang pamahalaan ang tunay na pag-aari, malamang na pinakamahusay ka na may higit pang mga pangunahing diskarte para sa iyong IRA. O isaalang-alang ang securitized mga pagpipilian sa real estate, tulad ng mga mapagkakatiwalaang pamumuhunan sa real estate (REITs) o mutual na pondo at mga ETF na namuhunan sa pag-aari. Ang mga ito ay hindi tuwirang anyo ng pagmamay-ari ng ari-arian, ngunit ang mga ito ay isang mas simple, mas maraming likido na panukala - at maaari rin silang gaganapin sa mga regular na IRA, din.