Ang isang assumable mortgage ay nagbibigay-daan sa mamimili ng isang ari-arian upang ipalagay ang mortgage mula sa nagbebenta ng pag-aari. Maaaring may mga pakinabang para sa kapwa ng bumibili at nagbebenta na nakakabit sa isang ipinapalagay na mortgage. Gayunpaman, ang lahat ay nakasalalay sa mamimili na nagtataglay ng kapasidad na kunin sa ipinapalagay na rate ng mortgage, na kadalasan ay mas mababa kaysa sa nananaig na mga rate ng merkado. Bilang karagdagan, ang isang assumable mortgage ay tumutulong sa mamimili upang maiwasan ang ilang mga gastos sa pag-areglo. Kadalasan, ang mga pautang na ginawa sa huling 20 taon ng isang mortgage ay bihirang assumable na may kapansin-pansin na pagbubukod ng mga pautang sa VA at FHA.
Ang mamimili ay hindi lamang ang partido na makikinabang sa isang assumable mortgage. Ang nagbebenta ay nagbabahagi sa arbitrasyon sa pamamagitan ng pagsingil ng isang mas mataas na presyo para sa pag-aari, na hinihiling ang mamimili na bayaran ang mga gastos sa pagsasara na maaaring makuha ng nagbebenta, o hinihingi ang pagbabayad ng pera para sa isang kalahati ng pagtitipid ng mamimili sa isang napagkasunduang oras na oras.
Halimbawa, kung ang kasalukuyang rate ng interes ay 8%, ang assumable mortgage rate ay 5%, at plano ng mamimili na manirahan sa bahay sa loob ng limang taon, maaaring ibenta ng nagbebenta ang kalahati ng madalas na hindi natatanggap na inaasahang pagtitipid para sa limang taong tagal. Sa ganoong kaso, ang assumable mortgage ay maaaring makinabang sa nagbebenta nang higit pa kaysa sa bumibili!
Narito ang ilan sa mga pakinabang at kawalan ng ipinapalagay na mga mortgage para sa parehong mga mamimili at nagbebenta.
Mga kalamangan
- Kung ang maaaring maiisip na rate ng interes ay mas mababa kaysa sa kasalukuyang mga rate ng merkado, ang bumibili ay makatipid ng pera kaagad. Mayroong din mas kaunting mga gastos sa pagsasara na nauugnay sa pagpapalagay ng isang mortgage. Makakatipid ito ng pera para sa nagbebenta pati na rin ang bumibili. Kung ang bumibili ay nakakakuha ng isang mas mababang rate ng interes, maaaring mas madaling makita ng nagbebenta na makipag-ayos ng isang presyo na mas malapit sa patas na merkado na humihiling ng presyo.Ang nagbebenta ay maaari ring makinabang mula sa paggamit ng assumable mortgage bilang isang diskarte sa marketing upang maakit ang mga mamimili. Hindi lahat ng mga utang ay maaaring isipin, at ang nagbebenta ay maaaring makuha ang itaas na kamay sa kumpetisyon sa merkado.
Mga Kakulangan
- Ang isang mamimili na nagpapalagay ng isang mortgage ay maaaring mangailangan ng isang malaking halaga ng cash o upang kumuha ng isang pangalawang mortgage. Kung ang bahay ay pinahahalagahan ng isang presyo na mas malaki kaysa sa mortgage na nananatili sa bahay, ang bumibili ay dapat gumawa ng pagkakaiba. Ang isang bahay ay maaaring nasa merkado sa halagang $ 350, 000, ngunit ang mortgage na dapat ipalagay ay $ 200, 000 lamang. Ang mamimili ay kakailanganin na mag-ambag ng $ 150, 000.Ang pangalawang mortgage ay may problema dahil mayroong dalawang mortgage lenders na kasangkot at ang mga detalye ng kontrata ay kumplikado sa mga kaso kung saan ang mga mamimili ay nagbabawas. Bukod dito, ang pagpapalagay sa isa pang pautang ay nagpapabaya sa mga benepisyo ng assumable loan.
Sa wakas, ang mga pautang ng VA at FHA ay maaaring ipagpalagay na ang bumibili ay tumatanggap ng pag-apruba ng kredito mula sa tagapagpahiram ng utang. Ang contingency na ito ay hindi inilalagay sa tagapagpahiram, na sumasang-ayon na ang utang ay maaaring ipagpalagay ngunit, sa halip, ito ay isang paraan para matukoy ng tagapagpahiram kung ang bumibili ay karapat-dapat sa kredito. Sa mga nasabing kaso, ang nagbebenta ay hindi makakatanggap ng anuman sa mga pagkakakitaan, ngunit ang bumibili ay dapat magbayad ng karagdagang bayad sa VA o FHA.
