Para sa maraming tao, ang kanilang mga tahanan ang kanilang pinakadakilang mga pag-aari - mga maaaring plano nila sa pagbebenta balang araw upang lumipat sa ibang bahagi ng bansa, mag-upgrade sa isang mas malaking bahay o makakatulong sa pagretiro sa pananalapi. Maliban kung nabili mo ang isang bahay sa mga nakaraang taon, maaaring hindi mo namamalayan na ang mga pagbabago sa code ng buwis ay maaaring makaapekto sa kung magkano ang tinatapos mo pagkatapos ng pagbebenta. Alamin kung paano nakakaapekto sa iyo ang pinakabagong mga batas sa buwis kung magpasya kang ilipat.
Ang Lumang Panuntunan
Noong nakaraan, maaaring ipagpaliban ng mga nagbebenta ang mga buwis na nakakuha ng mga buwis sa lahat ng mga nakaraang kita, kahit gaano kalaki, hangga't nakamit nila ang sumusunod na dalawang kinakailangan:
- Bumili ng isang kapalit na bahay na nagkakahalaga ng higit sa halagang natanggap para sa bahay na naibenta. Nabili ang kapalit sa loob ng dalawang taon bago o dalawang taon pagkatapos ng petsa ng pagbebenta.
Halimbawa, ipagpalagay na bumili ka ng isang bahay sa halagang $ 200, 000 at ibinenta ito sa limang taon para sa $ 300, 000. Hangga't bumili ka ng isa pa sa loob ng dalawang taon para sa hindi bababa sa $ 300, 000, maiiwasan mo ang buwis na nakakuha ng kapital sa $ 100, 000 na kita. Bukod dito, maaari mong ipagpatuloy ang prosesong ito bawat taon, potensyal na pagtatayo ng isang walang limitasyong halaga ng mga nadagdag na buwis na ipinagpaliban sa buwis. Pagkatapos kapag namatay ka, maaaring makuha ang pakinabang dahil sa hakbang-hakbang na batayan para sa iyong mga benepisyaryo.
Bilang karagdagan, ang isang nagbebenta na umabot sa edad na 55 ay maaaring permanenteng ibukod hanggang sa $ 125, 000 na kita nang hindi bumili ng ibang bahay.
Ang Bagong Regulasyon
Noong Mayo 6, 1997, naganap ang Taxpayer Relief Act of 1997. Ang pagkilos ay nawala sa patuloy na walang limitasyong pagpapaliban ng kita at pinalitan ito ng mga pagbubukod.
Ang isang nagbabayad ng buwis ay maaari na ngayong ibukod hanggang sa $ 250, 000 na kita sa pagbebenta ng kanilang tahanan. Ang mga mag-asawa na nag-file nang magkasama ay maaaring magbukod ng $ 500, 000 mula sa kanilang kita sa buwis. Ang edad ay hindi isang kadahilanan at hindi mo kailangang bumili ng isang kapalit na bahay. Matapos mong gawin ang pagbubukod, maaari kang bumili ng isang mas murang bahay o magrenta kahit isa. Mas mabuti pa, hahayaan ka ng IRS na gamitin mo ang pagbubukod sa tuwing ibebenta mo ang iyong pangunahing tirahan.
Mayroong dalawang mga patakaran:
- Dapat ay pagmamay-ari mo at ginamit ang bahay bilang iyong pangunahing tirahan nang hindi bababa sa dalawa sa nakaraang limang taon. Hindi mo maaaring ginamit ang pagbubukod sa nakaraang dalawang taon.
Halimbawa, ipagpalagay na binili ng isang mag-asawa ang kanilang bahay walong taon na ang nakalilipas nang $ 200, 000 at nanirahan dito sa oras na iyon. Ngayon handa silang magbenta ng $ 450, 000 at lumipat sa isang mas malaking bahay na nagkakahalaga ng $ 400, 000 sa isang hindi gaanong mahal na bahagi ng bansa upang mapaunlakan ang kanilang lumalawak na pamilya. Dahil sa pagbubukod, hindi nila kailangang magbayad ng buwis sa kita ng kapital sa $ 250, 000 na kita.
Tingnan natin ang 20 taon sa hinaharap kung kailan nais ng aming mag-asawa na magretiro at magbawas sa isang condo. Ibinebenta nila ang kanilang malaking bahay sa halagang $ 1 milyon at bumili ng isang condo ng $ 750, 000. Magkakaroon sila ng $ 600, 000 na kita na kapital ($ 1 milyon - $ 400, 000) sa pagbebenta ng bahay. Gayunpaman, kakailanganin lamang nilang magbayad ng buwis sa $ 100, 000 na kita dahil sa pagbubukod ng $ 500, 000. Maaari nilang gamitin ang $ 250, 000 na cash na nananatili pagkatapos nilang bilhin ang condo sa anumang paraan na nais nila.
Karagdagang Mga Punto
Ang kinakailangang dalawang taon ng pagmamay-ari at paggamit sa loob ng limang taong panahon na nagtatapos sa petsa ng pagbebenta ay hindi kailangang magpatuloy. Samakatuwid, kung inarkila mo ang iyong tahanan sa una, ikatlo at ikalimang taon ng pagmamay-ari ngunit nanirahan sa loob nito para sa pangalawa at ika-apat na taon, maaari mo pa ring kunin ang pagbubukod.
Bukod dito, may mga eksepsyon sa dalawang-taong panuntunan sa trabaho. Kabilang dito ang: kapansanan, pagkondena at diborsyo.
Kung ang pagbubukod ay mawawala ang lahat ng iyong pakinabang, hindi mo kailangang iulat ang pagbebenta sa iyong pagbabalik sa buwis. Kung hindi, kailangan mong mag-file ng transaksyon sa Iskedyul D. Sa alinmang kaso, siguraduhing panatilihin ang lahat ng mga talaan nang hindi bababa sa tatlong taon.
Huwag isipin na maaari mo lamang gamitin ang pagbubukod na ito kung nagmamay-ari ka ng isang solong pamilya, tradisyonal na bahay. Ang aksyon ay nalalapat sa anumang tirahan na isinasaalang-alang mo ang iyong pangunahing tirahan, tulad ng:
- HouseboatCondo o townhouseCooperative apartmentMga bahay
Paano Bawasan ang Buwis
Kahit na ang pag-iwas sa buwis sa isang $ 250, 000 ($ 500, 000 para sa mga magkasanib na mga filter ng buwis) ay makabuluhan, maaaring hindi ito sapat upang lubos na mai-offset ang ilang mga nagbebenta. Mayroong ilang mga bagay na maaari mong gawin upang madagdagan ang iyong batayan sa gastos at mabawasan ang iyong pananagutan sa buwis.
Balikan ang iyong mga tala upang malaman kung mayroon kang ibang pinapayagan na mga gastos, kabilang ang:
- Ang mga bayarin sa pag-areglo o mga gastos sa pagsasara kapag binili mo ang mga buwis sa ari-arian sa bahay na inutang ng nagbebenta ngunit kung saan mo binayaran at hindi binayaranMga pagpapabuti, tulad ng isang bagong bubong o karagdagan sa silid
Ang Bottom Line
Sa wakas, tingnan ang iyong iba pang mga pamumuhunan. Mayroon ka bang pag-aari ng stock, bond o iba pang real estate na nagkakahalaga ng mas mababa kaysa sa iyong binayaran para sa kanila? Maaari mong ibenta ang mga iyon at gamitin ang mga pagkalugi upang ma-offset ang kita ng kapital sa pagbebenta ng bahay.
